IBOV

109.101,99 pts

+1,00%

SP500

4.463,02 pts

-0,44%

DJIA

34.653,23 pts

-0,18%

NASDAQ

14.732,01 pts

-0,77%

IFIX

2.804,56 pts

-0,08%

BRENT

US$ 86,32

-2,33%

IO62

¥ 752,50

+1,83%

TRAD3

R$ 4,45

+6,45%

ABEV3

R$ 14,49

-0,34%

AMER3

R$ 34,18

+2,95%

ASAI3

R$ 11,95

-0,66%

AZUL4

R$ 27,17

+7,51%

B3SA3

R$ 13,25

+8,07%

BIDI11

R$ 25,46

+13,15%

BBSE3

R$ 20,55

-0,62%

BRML3

R$ 9,00

+3,09%

BBDC3

R$ 17,54

-0,45%

BBDC4

R$ 21,08

-0,09%

BRAP4

R$ 28,32

-1,35%

BBAS3

R$ 31,20

+0,61%

BRKM5

R$ 49,19

-0,02%

BRFS3

R$ 23,36

-1,47%

BPAC11

R$ 21,34

+7,23%

CRFB3

R$ 14,65

-2,59%

CCRO3

R$ 11,93

+5,20%

CMIG4

R$ 13,01

+0,38%

HGTX3

R$ 37,51

+0,00%

CIEL3

R$ 2,14

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COGN3

R$ 2,35

+6,81%

CPLE6

R$ 6,66

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CSAN3

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CPFE3

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CYRE3

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ELET3

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ELET6

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EMBR3

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ENBR3

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ENGI11

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ENEV3

R$ 12,94

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FLRY3

R$ 18,49

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GGBR4

R$ 28,63

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GOAU4

R$ 11,90

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GOLL4

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+3,40%

NTCO3

R$ 22,22

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HAPV3

R$ 11,20

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HYPE3

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IGTA3

R$ 33,24

+0,00%

GNDI3

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IRBR3

R$ 3,52

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ITSA4

R$ 9,61

-0,10%

ITUB4

R$ 23,29

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JBSS3

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JHSF3

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R$ 24,32

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LWSA3

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R$ 6,42

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MGLU3

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MRFG3

R$ 22,35

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BEEF3

R$ 9,76

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MULT3

R$ 19,59

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R$ 19,93

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PETR3

R$ 34,47

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PETR4

R$ 31,72

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VBBR3

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+3,75%

PRIO3

R$ 24,20

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QUAL3

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RADL3

R$ 20,45

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RAIL3

R$ 17,48

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R$ 31,17

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CSNA3

R$ 26,35

-0,45%

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R$ 24,37

+2,52%

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R$ 60,31

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R$ 37,65

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VIVT3

R$ 48,40

-0,59%

TIMS3

R$ 12,87

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TOTS3

R$ 26,37

+4,22%

UGPA3

R$ 13,65

+3,17%

USIM5

R$ 16,57

-1,07%

VALE3

R$ 86,71

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VIIA3

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ASAI3

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LAME4

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Financiamento atrelado à poupança. É uma boa hora?

raphael-carneiro

29 NOV

6 MIN

Financiamento atrelado à poupança. É uma boa hora?

No ano passado começaram a ser oferecidas algumas opções de crédito imobiliário para diversificar as possibilidades. Além da taxa fixa ou da taxa atrelada à TR, surgiram novas possibilidades em meio à queda da taxa de juros. As duas principais opções foram com o financiamento ligado à inflação e à poupança.

As duas modalidades foram lançadas quando a taxa de juros estava em seu menor patamar histórico, e a inflação parecia controlada em níveis aceitáveis. O modelo funciona com uma taxa fixa mais a parte variável, que pode ser o rendimento da poupança ou a variação da inflação.

Esse foi um modelo bastante divulgado e oferecido pelos bancos com a imagem de permitir uma cobrança menor em relação às modalidades mais conhecidas. De fato, naquele momento, a novidade possibilitava uma bela economia inicial, mas carregava consigo um problema que nem sempre era bem explicado aos clientes: a imprevisibilidade.

Como a parte mais importante da cobrança fica por conta da variação da poupança ou da inflação, há nessa opção um risco que vai ser carregado durante todo o financiamento. Não há como ter segurança ou noção do que será pago daqui a um, dois, três ou quatro anos. Muito menos daqui a 20 anos. 

Será que mudou algo nesse cenário? Há uma nova recomendação ou avaliação sobre o modelo? É o que vamos debater hoje.

Nesse texto você vai encontrar:

  • Como funciona o financiamento
  • Opções de financiamento
  • Riscos da modalidade
  • Cenário atual

Boa leitura!

Como funciona o financiamento

A contratação deste modelo de financiamento não difere muito das outras opções existentes no mercado. A questão nesse ponto é sobre o cálculo das parcelas. A taxa fixa é acrescida de um valor variável, assim como ocorre com os títulos híbridos, por exemplo, que têm um ganho além do IPCA, como no caso do Tesouro IPCA+.

Essa variação pode ser atrelada ao rendimento da poupança ou da inflação. No caso da inflação, a conta é simples, levando em conta os valores divulgados do IPCA. Em relação à poupança, é preciso entender como é que a remuneração da caderneta é calculada.

 A variação da poupança é calculada da seguinte forma:

  • 70% da SELIC, quando a taxa SELIC for igual ou menor que 8,5% a.a.
  • 6,17% ao ano, quando a taxa SELIC for superior a 8,5% a.a.

Essa variação já nos aponta um item importante que deve ser levado em consideração ao escolher o modelo de financiamento. A poupança tem um teto de rentabilidade. A inflação não tem esse limitador.

Opções de financiamento

Atualmente, três instituições oferecem o modelo de financiamento híbrido. São elas:

  • Caixa: a partir de 3,95% + IPCA
  • Caixa: a partir de 2,95% + Poupança
  • Itaú: a partir de 2,99% + Poupança
  • Bradesco: a partir de 2,99% + Poupança

Em todos os casos, o valor fixo apresentado é o inicial. Ele vai variar de acordo com o relacionamento de cada cliente com o banco e o histórico financeiro da pessoa. Quanto melhor o score de pagamento, maiores as chances de conseguir uma taxa favorável.

Em relação à poupança, as três instituições ressaltam que há um teto no valor a ser pago nos juros do financiamento. Eles levam em consideração o maior valor fixo cobrado por cada uma somado aos 6,17% ao ano, valor máximo de rendimento da poupança, o que ocorre quando a Taxa Selic está acima de 8,5% ao ano.

Riscos da modalidade

Esta modalidade de financiamento foi lançada em um momento muito atrativo para o consumidor. A Taxa Selic estava nos menores patamares históricos, o que causada um rendimento da poupança na casa de 1,4% ao ano. Tentador demais para quem buscava um financiamento com taxas baixas. 

Nas três instituições que oferecem o crédito, uma pessoa que optou pela modalidade no começo do ano começou pagando uma taxa de aproximadamente 5,4%. Bem abaixo das que era oferecidas pelo mercado no modelo fixo.

A questão é que o maior risco dessa venda nem sempre era comunicado ao cliente na hora do contrato. Falo isso após ter explicado a algumas pessoas que se assustaram ao ver o valor do financiamento aumentando mês após mês. Por terem aderido ao modelo pouco antes do início da alta da Selic, essas pessoas pouco aproveitaram a taxa baixa. À medida que a Selic subia, a taxa de juros do financiamento seguia o mesmo caminho.

E aí temos dois riscos atrelados. Além da possibilidade de a taxa de juros subir e levar consigo a taxa do financiamento, está embutida a imprevisibilidade. Ter o controle do orçamento e a base dos gastos ao longo do tempo é fundamental para qualquer planejamento financeiro. Ainda mais quando se trata de um financiamento de longo prazo.

Por mais que exista um teto do que pode ser pago, quem se organizou com o cálculo da Selic em 2% logo tomou um susto com o avanço da taxa de juros e o aumento da prestação de forma vertiginosa em menos de um ano. Isso complica qualquer gestão do orçamento. 

Cenário atual

Só que podemos chegar a um momento onde essa balança tende a pesar mais para o lado do cliente. Com a projeção da Selic acima de 8,5% na próxima reunião do Copom, os novos contratos deste modelo chegarão ao limite máximo da taxa que será cobrada. Não haverá, portanto, surpresas negativas em termos de alta no valor. 

O que pode acontecer é a redução da taxa de juros, lá na frente, para abaixo de 8,5% novamente, o que vai fazer com que a taxa cobrada no financiamento também caia, permitindo, assim, uma folga em alguns momentos ao longo do pagamento da dívida. 

Isso não significa que todo mundo deve correr para buscar um financiamento atrelado à poupança, por exemplo. A taxa cobrada já estará no limite máximo. É importante comparar com as outras opções oferecidas pelas instituições.

Vale à pena pagar mais agora e acreditar em uma queda num momento próximo para assim aproveitar uma prestação menor? Faz sentido apostar nisso?

Temos a tendência a perpetuar o momento presente. Assim como muita gente aceitou o modelo por achar que a Selic ficaria baixa por muitos anos, há quem ache que ela vai ficar alta daqui para frente e fuja desse modelo de financiamento. Mas também há quem ache que ela vai voltar em breve para os menores patamares.

Essa decisão passa por uma avaliação do cenário econômico. O que muda agora para o começo do ano é que a surpresa negativa já não vem, ela é a realidade. O financiamento começaria com a taxa mais alta e só poderia reduzir. 

Por outro lado, a imprevisibilidade segue presente. Créditos imobiliários geralmente são de longuíssimo prazo. São dívidas que duram décadas, o que torna ainda mais complicado fazer qualquer tipo de previsão do cenário de juros. 

Conclusão

Antes de terminar, um ponto importante. Ao contratar o modelo híbrido, você tem a certeza que vai ter a redução da taxa do financiamento à medida que a Selic reduzir, já que estará atrelado à poupança.

Contudo, mesmo que opte pelo modelo fixo, é possível se beneficiar de um cenário de redução da taxa de juros através da renegociação do contrato com a instituição onde tiver o crédito ou a portabilidade para outras instituições. São possibilidades que qualquer cliente pode buscar e, de fato, funcionam.

Entenda que essa é uma decisão pessoal que deve levar em conta seu cenário atual, objetivos e projeções futuras. Espero ter mostrado os prós e contras do formato atrelado à inflação para que você tenha ainda mais ferramentas para decidir sua contratação de crédito imobiliário.

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