IBOV

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SP500

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DJIA

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NASDAQ

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IFIX

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BRENT

US$ 88,05

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IO62

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+1,23%

TRAD3

R$ 4,18

-2,10%

ABEV3

R$ 14,54

-0,27%

AMER3

R$ 33,20

+9,89%

ASAI3

R$ 12,03

+0,92%

AZUL4

R$ 25,27

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B3SA3

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R$ 20,68

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BRML3

R$ 8,73

+4,55%

BBDC3

R$ 17,62

-0,11%

BBDC4

R$ 21,10

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BRAP4

R$ 28,71

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BBAS3

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IGP-M ou IPCA: a dúvida sobre a inflação do aluguel

raphael-carneiro

16 NOV

5 MIN

IGP-M ou IPCA: a dúvida sobre a inflação do aluguel

A cada vez que a apuração do IGP-M é anunciada, aumenta o frio na espinha de quem moral ou tem algum aluguel para pagar. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é, por tradição, o balizador da maioria dos contratos de empréstimos no Brasil e vem numa caminhada de alta desde o ano passado, superando os 20% de alta do IGP-M nos últimos 12 meses. 

Na última divulgação índice, houve uma variação de 0,64% em outubro, o que levou a uma taxa de 16,74% no ano e 21,73% de alta do IGP-M nos últimos 12 meses. Muita dor de cabeça para quem tem o contrato perto de vencer com o indicador como balizador dos reajustes.

A orientação, nesse caso, é negociar bastante com o proprietário do imóvel locado para não ficar em situação financeira ainda mais complicada. Essa é a prática, mas vamos falar um pouco da teoria para te ajudar a entender o cenário e, até mesmo, ter melhores argumentos na hora de defender um reajuste menor do seu contrato. 

Nesse texto você vai encontrar:

  • Inflação do aluguel: existe?
  • Diferença entre IGP-M e IPCA
  • Histórico – IPCA e IGP-M nos últimos dozes meses
  • O que fazer na hora de fechar um contrato de locação

Boa leitura!

Inflação do aluguel: existe?

O IGP-M é conhecido historicamente como a inflação do aluguel. Já é algo na mente de quem trabalha no ramo ou que precise de um contrato de aluguel. Mas ele é, de fato, o índice responsável por esse reajuste? A resposta, clara e direta, é: não.

O IGP-M existe desde 1989 e não foi criado com a finalidade de servir de parâmetro para os reajustes de aluguéis. Na verdade, não existe algo oficialmente destinado a isso. Como ele se posicionava acima de outros índices, acabou sendo utilizado para atender os interesses econômicos dos proprietários. Era uma forma, inclusive, de proteção em relação à superinflação.

Mas ele está longe de ser o mais indicado para ser utilizado com esse objetivo. Nada impede, inclusive, que as partes envolvidas no contrato escolham um outro índice de reajuste dos preços. Um dos que tem sido muito utilizado atualmente é o IPCA. 

Diferença entre IPCA e IGP-M

O IPCA é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. Ele é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e considerado o índice oficial de inflação no Brasil. Seu objetivo é avaliar a variação de preços de produtos e serviços para o comprador final.

O IGP-M é calculado e divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE). Ele foi idealizado para ser uma medida abrangente da variação de preços, englobando diversas etapas de uma cadeia produtiva – ou seja, abrange não só os preços que chegam na ponta final de venda, como também os do meio do processo.

A principal diferença entre os dois índices é a base de cálculo. O IPCA leva em consideração o preço final, o custo para o consumidor. O IGP-M, por estar ligado a todo o processo, tem também muita influência do dólar.

Composição do IGP-M

Na composição do IGPM existem três componentes: 60% de sua composição, é o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), 30% o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), e 10% o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

Histórico dos índices

Vimos que nenhum dos dois índices foi pensado para servir como parâmetro na renovação de aluguéis. Nenhum deles tem em sua formação as questões imobiliárias. Mas são os dois principais índices utilizados no setor.

É sabido que o IGP-M vem sendo utilizado ao longo do tempo. No entanto, desde o ano passado, aumentou a pressão para alterar pelo IPCA. Há, inclusive, um projeto de lei para que seja definido o reajuste pelo IPCA.

Diante desse cenário, vamos avaliar como os dois índices se comportaram ao longo dos anos. Desde 1996, foram dois os momentos de grande descolamento entre eles: 1999 e 2002. Em 1999, o dólar subiu forte após a taxa de câmbio brasileira passar a ser flutuante. Anos depois, o motivo da força da moeda norte-americana foi a incerteza eleitoral.

IPCA e IGP-M nos últimos dozes meses

Entre 2020 e 2021, novo descolamento. Pandemia, commodities, produtos escassos e tudo o que tem afetado o comércio internacional, além da crise fiscal e política brasileira. 

De 1996 para cá, o IPCA superou o IGP-M em 10 anos. Em 24 anos o IGP-M foi maior por 14 vezes. Além disso, ele tem uma volatilidade maior em relação ao IPCA.

Dos 24 anos, o IPCA ficou duas vezes com dois dígitos, enquanto o IGP-M ficou cinco vezes acima de 10%. Por fim, o IGP-M foi negativo duas vezes no período, contra nenhuma vez do IPCA.

Veja a evolução dos dois indicadores no gráfico abaixo

Ano IPCA IGP-M
1996 9,56 9,18
1997 5,22 7,73
1998 1,65 1,78
1999 8,94 20,1
2000 5,97 9,95
2001 7,67 10,37
2002 12,53 25,3
2003 9,3 8,69
2004 7,6 12,42
2005 5,69 1,2
2006 3,14 3,84
2007 4,46 7,74
2008 5,9 9,8
2009 4,31 -1,71
2010 5,91 11,32
2011 6,5 5,09
2012 5,84 7,81
2013 5,91 5,52
2014 6,41 3,67
2015 10,67 10,54
2016 6,29 7,19
2017 2,95 -0,53
2018 3,75 7,55
2019 4,31 4,09
2020 4,52 23,14

O que fazer na hora de fechar um contrato de locação

É verdade que nenhum dos dois índices é considerado ideal para o reajuste do aluguel, mas também é fato que deixar aquele indicador com maior influência do dólar não é nada atrativo.

Por isso, tem sido cada vez mais comum o pedido para a mudança nos contratos. Novos contratos, inclusive, já são feitos com o IPCA como o índice de reajuste. Nos antigos é preciso negociar com a outra parte e sugerir um aditamento. 

Mas aí não faz sentido querer mudar o indicador a cada mudança no mercado. Não é um trade de reajuste de aluguel, mas encontrar aquele índice que vai ser mais razoável para as partes envolvidas no contrato. E, claro, muita negociação. Conversar é o melhor caminho para chegar a um acordo. 

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