IBOV

111.910,10 pts

-0,62%

SP500

4.427,78 pts

+2,35%

DJIA

34.700,16 pts

+1,58%

NASDAQ

14.443,47 pts

+3,15%

IFIX

2.769,90 pts

+0,10%

BRENT

US$ 89,80

+1,50%

IO62

¥ 828,00

+7,46%

TRAD3

R$ 4,26

-1,38%

ABEV3

R$ 14,93

-3,05%

AMER3

R$ 31,41

-6,15%

ASAI3

R$ 12,38

-1,35%

AZUL4

R$ 27,05

-1,95%

B3SA3

R$ 14,74

+1,93%

BIDI11

R$ 24,72

-3,88%

BBSE3

R$ 22,68

+1,29%

BRML3

R$ 9,43

+0,31%

BBDC3

R$ 18,60

+1,25%

BBDC4

R$ 22,60

+1,43%

BRAP4

R$ 27,12

+0,44%

BBAS3

R$ 32,49

+0,61%

BRKM5

R$ 50,00

+7,50%

BRFS3

R$ 22,85

-1,08%

BPAC11

R$ 23,46

-2,33%

CRFB3

R$ 16,54

-0,06%

CCRO3

R$ 12,73

-0,15%

CMIG4

R$ 13,03

-0,53%

HGTX3

R$ 37,51

+0,00%

CIEL3

R$ 2,28

+6,04%

COGN3

R$ 2,52

-0,39%

CPLE6

R$ 7,11

+1,28%

CSAN3

R$ 23,21

-0,64%

CPFE3

R$ 28,40

+0,35%

CVCB3

R$ 13,65

-1,30%

CYRE3

R$ 17,16

-1,09%

ECOR3

R$ 7,75

-0,64%

ELET3

R$ 35,43

+1,51%

ELET6

R$ 34,63

+1,73%

EMBR3

R$ 19,81

-1,29%

ENBR3

R$ 21,47

+0,51%

ENGI11

R$ 43,03

+0,74%

ENEV3

R$ 12,67

-4,01%

EGIE3

R$ 40,14

+1,08%

EQTL3

R$ 22,65

+1,11%

EZTC3

R$ 21,46

-0,60%

FLRY3

R$ 19,79

+1,07%

GGBR4

R$ 28,07

+0,39%

GOAU4

R$ 11,69

-0,08%

GOLL4

R$ 17,01

-3,40%

NTCO3

R$ 21,50

-6,48%

HAPV3

R$ 12,40

+2,31%

HYPE3

R$ 30,03

+0,20%

IGTA3

R$ 33,24

+0,00%

GNDI3

R$ 69,50

+1,60%

IRBR3

R$ 3,21

-0,61%

ITSA4

R$ 10,07

+1,00%

ITUB4

R$ 24,79

+1,34%

JBSS3

R$ 36,06

+2,21%

JHSF3

R$ 6,20

+0,64%

KLBN11

R$ 24,82

+0,32%

RENT3

R$ 57,44

-0,57%

LCAM3

R$ 25,62

-0,89%

LWSA3

R$ 9,18

-0,43%

6,56

+0,30%

LREN3

R$ 28,15

+0,78%

MGLU3

R$ 6,71

-7,06%

MRFG3

R$ 22,57

+0,80%

BEEF3

R$ 9,51

-0,84%

MRVE3

R$ 13,27

-1,70%

MULT3

R$ 21,27

-0,14%

PCAR3

R$ 21,64

-0,36%

PETR3

R$ 35,89

-2,97%

PETR4

R$ 32,54

-3,95%

VBBR3

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+0,97%

PRIO3

R$ 23,84

+0,12%

QUAL3

R$ 17,87

+0,45%

RADL3

R$ 22,70

+1,43%

RAIL3

R$ 15,76

-5,40%

SBSP3

R$ 36,50

-1,35%

SANB11

R$ 33,04

-2,27%

CSNA3

R$ 25,67

-1,94%

SULA11

R$ 25,69

+1,22%

SUZB3

R$ 59,30

+1,38%

TAEE11

R$ 37,70

-0,08%

VIVT3

R$ 48,87

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TIMS3

R$ 12,99

+1,48%

TOTS3

R$ 27,78

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UGPA3

R$ 15,16

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VALE3

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VIIA3

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IBOV

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ABEV3

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AMER3

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ASAI3

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IRBR3

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JBSS3

R$ 36,06

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JHSF3

R$ 6,20

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KLBN11

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RENT3

R$ 57,44

-0,57%

LCAM3

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Gestão ativa e gestão passiva em FIIs

Gestão ativa e gestão passiva em FIIs

ivan-eugenio

07 DEZ

4 MIN

Gestão ativa e gestão passiva em FIIs

No artigo de hoje vamos conversar um pouco sobre gestão ativa e gestão passiva em fundos imobiliários – FIIs. O tema é complexo e tem defensores para todos os lados. A princípio, estamos diante de uma “briga” entre a velha e nova indústria de fundos imobiliários.

Em primeiro lugar, será que existe mesmo uma “briga”? Penso que não, estamos apenas diante de tipos de gestão com características diferentes e, como tudo na vida, cada tipo tem os seus pontos positivos e negativos.

Portanto, não vou deixar de dar uma apimentada na discussão e comparar fundos de mesmo segmento para conhecermos o melhor retorno até a presente data, já que o futuro podemos apenas criar uma projeção.

Boa leitura!

Gestão em FIIs: O início de tudo

Para começar a elencar sobre o tema da gestão ativa e passiva em FIIs, não restam dúvidas que o fundo imobiliário foi um produto de fato inovador e que a indústria evoluiu muito nos últimos anos. Agora, como conseguir trazer investidores para de fato financiar o produto. Uma das estratégias era, sem dúvida, definir o ativo que seria adquirido e ali trabalhado. 

Logo, o fundo imobiliário estava intimamente ligado a imagem de um ativo específico. Sendo certo que podemos citar não um, mas um bom número de ativos com essa característica.

Vamos a alguns exemplos práticos. Em primeiro lugar, vamos começar pelos ativos que investem em shoppings. Aqui, podemos citar o Shopping Pátio Higienópolis em São Paulo, o Parque Dom Pedro em Campinas e o Via Parque Shopping na cidade do Rio de Janeiro. 

Em segundo lugar, que tal comentarmos sobre as lajes corporativas. Aqui, podemos citar o Vila Olímpia Corporate e o The One, ambos em São Paulo. Já no Rio de Janeiro, podemos citar o Edifício Galeria.

Agora, precisamos entender qual a principal característica da gestão passiva em FIIs. Basicamente, o fundo adquire o seu imóvel, não que necessariamente o fundo tenha apenas um imóvel (inclusive, vamos comparar fundos educacionais e o passivo tem três imóveis), e o administra.

Dessa forma, a gestão passiva do fundo fica responsável pelos contratos, revisionais, reajustes, preservação do imóvel, dentre outros pequenos detalhes para deixá-lo sempre atrativo e gerando renda para seus cotistas. 

A indústria avançou na gestão de FIIs

Contudo, a indústria de fundos imobiliários avançou com o passar dos anos e o mercado entendeu que precisava evoluir. Daí, nasce a gestão ativa e os FIIs vão aumentando o seu “tamanho” em uma proporção sem igual. 

Afinal, a geração de valor não está apenas na evolução do preço do metro quadrado e dos reajustes de aluguéis ao longo dos anos. Temos muito mais, citamos aqui aquisição de novos imóveis, desinvestimentos de outros, buscando sempre o timing perfeito para realizar tais movimentos. 

Vieram, portanto, os fundos de gestão ativa e muitos investidores não conseguem mais acompanhar o mercado de forma clara. Anteriormente, citamos os shoppings e as lajes corporativas, vamos continuar com eles. 

Nos shoppings, podemos aqui elencar XP Malls, o Hedge Brasil Shopping e o Malls Brasil Plural. Com relação a lajes corporativas, cotamos o JS Real Estate Multigestão, o CSHG Real Estate e o BG Pactual Corporate Office. 

Gestão ativa e passiva em FIIs

E no final das contas, quem é melhor?

Analisar a gestão de um fundo imobiliário não é tão simples assim, além de ser subjetivo, cada um deve aplicar o ser olhar clínico e apurar qual seria a melhor gestão para cada ativo. 

No entanto, podemos aqui comparar o retorno dos fundos com o passar dos anos. Então, vamos começar com os shoppings, classe de ativos que vem sofrendo muito nesta pandemia.

HGBS11 vs SHPH11

Visando aproveitar uma melhor janela de tempo, vamos comparar o HGBS11 (gestão ativa) com o SHPH11 (gestão passiva).

gestão ativa passiva fii

Fonte: Economatica

BRCR11 vs VLOL11

Agora, olhando para as lajes corporativas, também aproveitando uma janela temporal mais longa, trazendo para o “ringue” BRCR11 (gestão ativa) e VLOL11 (gestão passiva), temos mais um ponto positivo para a gestão passiva.

SHPH11 RBED11 FAED11

Fonte: Economatica

RBED11 vs FAED11

Por fim, estão lembrados que eu citei o setor educacional? Esse gráfico já foi apresentado aqui no TC-School, mas vamos lá: RBED11 (gestão ativa) e FAED11 (gestão passiva).

RBED11 FAED11

Fonte: Economatica

Enfim, neste último embate a gestão ativa superou a gestão passiva no principal teste de todos: o tempo. Muito embora não tenha sido de lavada.

E para concluir…

Finalizando aqui com vocês, gostaria de deixar claro que entre a gestão ativa e passiva em FIIs, não existe melhor ou pior. Entretanto, estamos vendo o portfólio de muitos fundos pequenos (a maioria de gestão passiva) passando a integrar fundos maiores de gestão ativa. 

Acredito sim que o futuro da indústria está nos fundos diversificados visando a redução dos riscos pontuais para os investidores. Por isso, tenho certo receio em montar posições em fundos passivos, prestando muita atenção com o preço quando realizo esses movimentos.

Gostaria de comparar outros fundos? Gestão ativa x gestão passiva? Aqui me preocupei em trazer fundos mais antigos, mas lá no canal de fundos imobiliários do TC podemos fazer novos gráficos. Chama a gente lá!

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