Quando vender um FII

Quando vender um FII

artur-losnak

24 JAN

4 MIN

Quando vender um FII

No artigo de hoje vamos conversar um pouco sobre quando é o momento de vender um FII. Em primeiro lugar, sabemos que esta é a dúvida de muitos investidores iniciantes. Por isso, estamos aqui para esclarecer este movimento. 

Em segundo lugar, antes de discutirmos sobre o momento da venda, preciso conversar com você sobre o motivo da compra. Logo, percebam que um movimento está intimamente ligado ao outro.

Ao passo que, ao final, o investidor tende a identificar o momento ideal para vender o ativo quando atingir sua expectativa na compra.

Nesse interim, no artigo de hoje, para entender o momento de vender o FII, vamos responder os seguintes questionamentos:

  • O que te levou a comprar determinado FII?
  • Suas premissas se mantêm?
  • Quando vender um FII?

Então, tenham uma boa leitura!

O que te levou a comprar determinado FII?

À primeira vista pode parecer estranho responder o que te levou a comprar determinado FII. Mas, para saber o momento certo de vender essa pergunta é crucial.

Primordialmente, ao comprar qualquer ativo de renda variável, você desenhou (ou deveria ter desenhado) uma estratégia para ele. Nesse sentido, a primeira pergunta a ser respondida é: ao comprar o FII eu buscava ganho de capital ou rendimentos?

Assim, se você adquiriu o ativo com foco em ganho de capital (mais para frente vamos analisar alguns exemplos), o momento de vender é exatamente quando atingir o seu preço de referência.

No entanto, caso tenha adquirido o ativo buscando rendimentos, a nossa querida renda passiva, você não deveria vende-lo o atingir determinado preço. Aliás, a renda passiva decorrente do ativo está sendo gerada mês a mês.

Então, esqueça tudo que te falaram anteriormente. O primeiro passo para se tornar um bom investidor e ter controle de seus investimentos é entender o motivo pelo qual cada ativo entrou em sua carteira. 

Agora, caso não saiba justificar o que te levou a comprar determinado ativo, lhe convido a revisitar suas teses. Além, para não esquecer os fundamentos no futuro, vale manter um bloco de anotação com elas. 

Suas premissas se mantêm?

De acordo com o que vimos anteriormente, ao adquirir um FII suas premissas foram traçadas e agora é importante saber se elas se mantêm?

Apenas é necessário entender que estamos diante de um mercado dinâmico. Ao passo que as projeções mudam constantemente, o mesmo ocorre com o mercado imobiliário. 

Eventualmente, o cenário traçado no momento da compra pode ser alterado por um evento fora do seu controle. Assim, torna-se importante acompanhar de tempos em tempos a tese desenhada para o ativo e, com isso, entender manter ou não posição no ativo. 

Quando vender um FII?

Finalmente chegamos ao escopo de nosso artigo: quando vender um FII?

Desde já, não podemos tratar todos os ativos de forma igual. Logo, vamos começar com os fundos adquiridos para ganho de capital. 

Ao analisar a região em que os ativos do FII estão localizados, você percebe que o ativo está sendo negociado por R$5 mil o metro quadrado e, pelos seus estudos, deveria estar valendo o dobro.

Em seguida, quando a cotação chega a um valor equivalente a R$10 mil o metro quadrado venda o ativo. Às vezes eu já coloco ordem de venda na corretora para não me preocupar com isso (a ordem se chama VAC ou válido até cancelar).

Agora, se você comprou fundo imobiliário para ter renda passiva, você não precisa vender ao atingir um preço alvo. 

Frequentemente, nesses casos, só vendo se houver alguma mudança estrutural e eu não concordar com a tese de investimento do fundo. Além disso, pode ter ocorrido troca de gestor, o fundo pode passar a tomar um risco acima/abaixo do esperado, alocar em ativos que não fazem parte da estratégia.

Ao passo que, para vender, basta que suas premissas não façam mais sentido e você não consiga apresentar argumentos novos para defender a sua tese. Sim, o mercado é algo orgânico. Argumentos que eram válidos ontem não são necessariamente válidos hoje.

Concluindo

Seja como for, é sempre bom ir questionando os seus argumentos para ver se eles ainda fazem sentido

Eu sempre comento o paralelo da cadeira: o banco da cadeira é a tese de investimento e as pernas são os argumentos da tese. Quanto mais pernas a cadeira tiver, mais fácil de sustentar ela caso uma ou outra perna é quebrada.

De maneira análoga para a tese: quanto mais argumentos (independentes), mais fácil de defender a tese de investimento. A tese de investimento permanece válida mesmo caso um ou outro argumento seja quebrado.

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Head de Fundos Imobiliários na TC Matrix.

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