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KLBN11

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LCAM3

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Livro "Fundos de Investimento Imobiliário", de Roni Antônio Mendes

Livro "Fundos de Investimento Imobiliário", de Roni Antônio Mendes

vitor

14 JAN

6 MIN

Livro "Fundos de Investimento Imobiliário", de Roni Antônio Mendes

O número de investidores em fundos imobiliários vem aumentando cada vez mais. Para se ter uma ideia, em dezembro de 2020 havia um pouco mais de 1,1 milhão de investidores. Em novembro de 2021, esse número foi para 1,5 milhão. Os FII’s estão cada vez mais presentes na carteira dos investidores brasileiros, e uma boa alternativa para entender mais sobre eles é o livro do Roni Antônio Mendes, “Fundos de Investimento Imobiliário: Aspectos Gerais e Princípios de Análise”.

E é justamente dele que vamos falar neste texto.

  • Quem é Roni Antônio Mendes
  • Visão geral sobre o livro
  • Trechos de destaque do livro
  • Vale a pena comprar o livro?

Boa leitura!

Quem é Roni Antônio Mendes

O Roni Antônio, autor do livro, tem uma formação um pouco diferente do que costumamos ver das pessoas que produzem conteúdo sobre investimentos.

Roni é graduado em farmácia, doutor em química e professor do Instituto de Ciência e Tecnologia da Universidade Federal de Alfenas, no Campus Avançado de Poços de Caldas em Minas Gerais. 

Com início da vida no mercado financeiro em 2007, Roni conta com vários anos de experiência, o que corrobora em muito no seu livro. Entretanto, foi em 2014 que Roni teve contato com os FII’s e viu nesse tipo de ativo uma boa relação risco e retorno. 

Ao conhecer os fundos imobiliários, Roni encontrou pouco material na época e foi daí que ele teve a motivação de escrever um livro sobre FII’s, como forma ele relata na entrevista ao canal no YouTube Clube FII

Visão geral sobre o livro “Fundos de Investimento Imobiliário”

Uma das principais dificuldades daqueles que não investem é entender a linguagem utilizada por economistas e outros profissionais do mercado financeiro. De fato, a rotina do mercado acaba gerando um dialeto desse grupo que é algo até que natural e faz parte da língua.

Contudo, para quem busca entender sobre Fundos Imobiliários, o livro “Fundos de Investimento Imobiliário: Aspectos Gerais e Princípios de Análise” tem uma linguagem muito acessível para todos.

Trata-se de uma ótima porta de entrada para quem está iniciando no mercado financeiro ou no universo de FII’s. 

Trechos de destaque do livro de Roni Antônio

O livro é composto por 16 capítulos e um apêndice. Ele começa com uma abordagem mais macro sobre os Fundos Imobiliários, ou seja, o autor apresenta os conceitos iniciais sobre o que é um fundo imobiliário, os tipos, os riscos envolvidos no geral etc. 

O capítulo 1 (Aspectos Gerais), o mais longo do livro, o autor explora detalhadamente como funcionam os fundos imobiliários, como geram dinheiro, os tipos de riscos envolvidos, rentabilidade, impostos, etc.

Um ponto importante que é alinhado com o objetivo do autor em transmitir de forma simples, mas o conteúdo sobre FII’s para os leitores é a disposição de uma convenção tipográfica.

Essa conversão nada mais é do que símbolos que guiam o leitor ao longo do livro.

Fonte: Fundos de Investimento Imobiliário: Aspectos Gerais e Princípios de Análise.

Já no segundo capítulo, Roni começa a abordar sobre a classificação dos FII’s no que compete a gestão, tipo de ativo investido, setores, etc.

No capítulo 3 e 4 o autor apresenta de forma mais prática como ocorre as negociações das cotas dos FII’s no mercado e como encontrar informações dos fundos, respectivamente. 

Entretanto, um ponto importante que vale o destaque no livro, é a dedicação de um capítulo para cada um dos tipos de fundos imobiliários. Roni coloca três capítulos do livro destinados aos fundos imobiliários de tijolos, que é o tipo de fundo mais focado ao longo do livro.

Nessa linha, o autor vai discorrendo sobre as peculiaridades e como analisar um fundo. Essa mesma ideia segue para os FII’s de papel, de fundos, etc. 

Além disso, um ponto didático e que torna o livro uma ótima recomendação para quem busca investir ou aprender mais sobre os FII’s, são os exemplos reais. Ou seja, o autor apresenta alguns fundos reais para compor a análise. 

Ainda no foco em como analisar os FII’s para conseguir realizar as melhores escolhas, o autor detalha ao longo do livro diversos indicadores que são essenciais para todos aqueles que estão em busca de investir em bons FII’s. 

Como exemplo, há os indicadores de taxa de ocupação, área locada, preço do aluguel por m², dentre outros.

Princípios de análise

Além disso, outro fator que chama a atenção ao longo do livro é a interpretação para os indicadores que o autor enfatiza. Ou seja, não é explorado apenas a questão matemática, mas como utilizar os indicadores associados à análise qualitativa. 

Ainda na questão de avaliação de fundos, o autor apresenta então o modelo de fluxo de caixa descontado para os fundos de tijolos.

Uma grande pergunta que os investidores podem fazer para decidir investir em um fundo é: quanto vale esse ativo? Não só para os fundos imobiliários, mas para ações e para outros ativos financeiros também.

Entretanto, essa tarefa não é tão fácil e exige uma série de habilidades, como a matemática, além da própria visão de mercado e o entendimento do setor.

Por outro lado, mesmo com os desafios, dar os primeiros passos fazendo uso de métodos de avaliação de ativo é, na visão do autor, um ponto crucial na trajetória dos investidores. Além de dar autonomia, também permite os investidores olharem de forma mais crítica para teses e recomendações de investimentos de outros analistas.

Em linha com essa visão, o capítulo 6 (“Aprendendo a estimar preço justo em FII de tijolo pelo FCD”) foca exclusivamente nas discussões e apresenta de forma bem didática todo o passo a passo para a aplicação do método.

Para tal objetivo, o autor retoma ao setor imobiliário em si para que o leitor possa entender, por exemplo, o ciclo operacional de um imóvel e aplicar esse conhecimento dentro do FCD para estimar da melhor forma possível o valor justo. 

Nos capítulos seguintes, o autor aborda outros tipos de fundos (papel e FOFs) focando também nas especificidades desses tipos de fundos imobiliários, mas de forma mais genérica quando comparada a dedicação que o autor dá aos fundos de tijolos.

E o livro acaba aí? 

Não, o livro ainda tem muito caldo para ser extraído!

Além de toda a parte técnica e de análise de fundos, Roni também trata de como montar e gerenciar uma carteira de investimentos com FII’s. Ele também apresenta para os investidores as nuances que eles podem enfrentar nesse mundo (oscilações de mercado, etc.). 

No que compete ao gerenciamento de carteira, aspectos como diversificação e a diferença entre gerenciamento ativo e passivo são alguns pontos abordados pelo autor.

Por fim, Roni aborda também sobre o famoso Imposto de Renda. 

Sobre esse ponto do IR, além dos próprios FII’s, é importante ressaltar que o livro foi publicado em 2017. Ou seja, de lá para cá o mercado de FII’s já cresceu bastante e, por isso, é importante você ir se atualizando também em fontes confiáveis sobre essa classe de ativos.

Vale a pena comprar o livro “Fundos de Investimento Imobiliário”?

Portanto, vale muito a pena a leitura do livro. Ele consegue apresentar um panorama completo, principalmente para aqueles que estão em busca de entender mais essa classe de ativos.

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Referência

CLUBE FII. Roni Mendes – Autor de Livro sobre Fundos de Investimento Imobiliário | Clube FII EntrevistaYouTube, 9 jul. 2018. Disponível em: <https://www.youtube.com/watch?v=LbsN5lAYW0I>. Acesso em: 11 jan. 2022

Analista de Conteúdo do TC School | Graduando em Economia (UFPB)

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