Como a Reforma Tributária afeta o lucro presumido dos shopping centers

Trataremos nesse texto de um dos pontos enviados pelo Governo Federal, na chamada Reforma Tributária – segunda parte, entregue em 25 de junho, última sexta-feira, e que foi numerado como Projeto de Lei nº 2337/2021.

Tal projeto, segundo o governo, “trará simplificação e menos custo, redução de distorções e fim de privilégios sem reduzir as arrecadações da União” e atuará na Pessoa Física, especialmente no reajuste da Tabela do Imposto de Renda e nas Pessoas Jurídicas, com uma redução gradual até chegar aos 10% anuais.

Provavelmente, muitos investidores que possuem imóveis alugados, podem ter algumas dúvidas. Desse forma, para tentarmos esclarecer alguns pontos, trataremos os seguintes tópicos:

• O “lucro presumido” e a reforma tributária
• Análise de JHSF3

Boa leitura!

O “lucro presumido” e a reforma tributária

A reforma tributária 2021, especialmente o trecho que trata do “lucro presumido” para as empresas que auferem mais de 50% da receita de aluguel — e tipicamente empresas de shopping centers e hoje têm uma combinação de lucro presumido e “lucro real”, como ficará a apuração do IRPJ.

Antes de nos debruçarmos sobre o assunto, faço algumas ressalvas:

a) Como investidor, devemos buscar entender os fundamentos e projetar cenários futuros, especialmente quando identificamos um gap capaz de render resultados ou mesmo de promover uma expectativa maior de ganhos futuros.

Nesse cenário, aqui estamos analisando o que foi enviado pelo governo ao congresso. Sabe-se, no entanto, que o congresso poderá alterar, debater e votar, tendo o presidente direito de veto e possibilidade de derrubada de veto, assim, essa expectativa poderá ser aceita ou mesmo, modificada.

b) Aqui, utilizamos dados públicos de uma empresa listada na bolsa e pode meio dela traçamos um cenário, mas ressaltamos que não utilizamos a composição, mas sim, a estimativa pelo custo.

Diante disso, tem-se no trecho do PL 2337/2021 que altera o art. 14 da Lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998:

Art. 14
VIII – cuja receita bruta no ano-calendário anterior, decorrente de royalties ou de administração, aluguel ou compra e venda de imóveis próprios, represente mais de cinquenta por cento da receita bruta do mesmo ano;

Análise de JHSF3

Vejamos o exemplo da JHSF3 que no relatório com as informações consolidadas 1T21:

• JHSF (JHSF3)

Ultrapassando assim os 50% que trata o PL, sendo assim, obrigada a ser tributada pelo Lucro Real, não podendo seus projetos de incorporação imobiliária adotar mais o lucro presumido.

Baseado nas DFP da JHSF3 para o 1T21 estimamos assim:

O Lucro presumido era calculado assim.

Para esse caso as alíquotas são de 0,65% para o PIS e 3% para o Cofins e o valor considerado é o faturamento bruto. Então, temos:

PIS = R$ 314,4* x 0,65% = R$ 2,04*
COFINS = R$ 314,4* x 3% = R$ 9,43*

*Milhões

No que se refere ao IRPJ, com base na Lei 9.249/95 e no Decreto 9.580/18, que tratam do imposto de renda das pessoas jurídicas, as empresas que exploram atividades imobiliárias, notadamente àquelas relativas ao loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda e a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda.

Nesse caso, quando decorrente da comercialização de imóveis, há incidência da presunção de lucro o montante de 8% sobre a receita bruta e posteriormente a aplicação da alíquota do IR de 15%, bem como o adicional de 10% em caso de ultrapassar 20 mil mensal, o que ocorre para o caso em tela e que consideramos direto para fins didáticos.

Então, temos, com base nos dados da JHSF3 para o 1T21 relativas as atividades de incorporação e renda recorrente, que seriam diretamente alteradas frente tais mudanças o seguinte cálculo:

No Lucro Real, teríamos a dificuldade de estimar os custos, uma vez que esses impactam na definição da base de cálculo. Porém utilizamos os dados constantes no 1T21 da JHSF3 relativas as atividades de incorporação e renda recorrente:

*Projeção para 2022

*Projeção 2023

Ou seja, com isso, verifica-se a possibilidade real de redução de aproximadamente 32,74% do lucro das empresas para 2022 e 30,29% para 2023, especialmente aquele decorrente desse tipo de atividade, que será diretamente impactada pela proposta de reforma tributária.

Projeção 2022
Diferença de Lucro     78,37
Percentual de Redução     32,74%

Projeção 2023
Diferença de Lucro     72,50
Percentual de Redução     30,29%

Tal situação ocorre pela obrigatoriedade de adoção do Lucro Real e pelo aumento das alíquotas incidentes para esse tipo de tributação, frente o lucro presumido.

Registre-se que aqui é apenas uma simulação, sendo necessário apuração do Lucro Real, com dados mais precisos, uma vez que, caso as despesas sejam maiores, levando para a apuração pelo Lucro Real, pode haver um pagamento ainda menor, mas faz-se necessário revisar por dados das empresas envolvidas.

Alertamos que as projeções aqui relatadas não tem o intuito de prover qualquer indicação de compra ou venda de ativos, e estão limitadas aos dados empregados e estimados aqui com fins didáticos, ressaltando que as análises tributárias são vinculadas aos dados disponíveis e notadamente aos que utilizamos para fins de simulação.

Referências:

Governo entrega 2a fase da Reforma Tributária ao Congresso Nacional. Disponível em: <https://www.gov.br/pt-br/noticias/financas-impostos-e-gestao-publica/2021/06/governo-entrega-2a-fase-da-reforma-tributaria-ao-congresso-nacional>. Acesso em: 1 jul. 2021.

PATRIMONIAL, B.; PASSIVO, B. Índice Dados da Empresa DFs Individuais Pareceres e Declarações. [s.l.] , [s.d.]. Disponível em: <https://api.mziq.com/mzfilemanager/v2/d/1389c06d-4b85-4082-ae2b-3cc3b67db647/a1ab56d6-5ded-9e91-fbbf-4955c8cfb91b?origin=1>. Acesso em: 1 jul. 2021.

PADUA. Tributação da Renda Imobiliária nas Empresas do Lucro Presumido – Pádua Faria Advogados. Disponível em: <https://paduafariaadvogados.com.br/tributacao-da-renda-imobiliaria-nas-empresas-do-lucro-presumido/>. Acesso em: 1 jul. 2021.

Lei nº 9.249, de 26 de Dezembro de 1995. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm>. Acesso em: 1 jul. 2021.