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Atualizado há 27 dias

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São Paulo, 24 de setembro – A maior inflação de custos da construção em quase três décadas deve forçar as incorporadoras populares a reduzirem a dependência no programa habitacional Casa Verde e Amarela, aliviando margens de lucro e acelerando vendas e lançamentos.

Executivos de companhias do setor listadas na B3, como MRV&Co e Direcional, ensaiam aumentar a exposição a segmentos mais rentáveis, como o de médio padrão, ao longo do segundo semestre, mesmo com o aumento do teto do programa Casa Verde e Amarela, anunciado em 15 de setembro pelo governo federal.

Construtoras focadas no Casa Verde e Amarela

A elevação do teto dos empreendimentos em até 15%, para até R$264 mil em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, foi uma resposta do Ministério do Desenvolvimento Regional a pedidos das construtoras, que viram suas margens se reduzirem com a disparada de 17,05% anual no Índice Nacional de Custo de Construção, o INCC – pior leitura em quase 28 anos.

A Tenda, construtora focada no programa Casa Verde e Amarela, reportou queda sequencial de 3,3 pontos percentuais em sua margem bruta no segundo trimestre. Enquanto isso, a MRV&Co registrou queda de 2,4 pontos, e a Plano&Plano de 3,7 pontos. Isso levou a empresa a mudar o foco dos seus novos lançamentos para o médio padrão. A Vivaz, subsidiária da Cyrela, também deve deixar de atuar apenas no CVA.

Pior desempenho setorial

Mesmo com o momento operacional positivo para alguns subsegmentos da incorporação, que colecionaram recordes de vendas e lançamentos no primeiro semestre, o cenário adverso leva as ações do setor a amargarem o pior desempenho dentre os principais segmentos da B3 no ano.

O IMOB, índice do setor imobiliário na B3, cai mais de 23% no ano, ante recuo de 4,8% do Ibovespa. Todos os papéis das principais empresas do incorporação popular caem desde janeiro. O destaque é para o tombo de 47% na Plano&Plano. A MRV cai 27%, a Cury cai 18% e a Direcional tem um recuo de menor proporção, na casa dos 4%. Já a Tenda derrete 37% no ano.

Incorporadoras populares têm menor exposição à alta de juros

A diversificação para segmentos de margem maior, no entanto, reforça a resiliência das incorporadoras populares, que têm uma menor exposição à alta nos juros de financiamentos imobiliários, de acordo com analistas do Credit Suisse. A tendência deve continuar em linha com a expectativa de mais aumentos da taxa básica Selic à frente – o Comitê de Política Monetária do Banco Central prevê a taxa Selic a 8,25% no fim do ano.

A existência de processos mais industrializados de construção nas incorporadoras populares, além da já citada diversificação de portfólio devem ajudar o segmento, disse o banco suíço. Para os mais céticos, os analistas reforçam que a ameaça relacionada aos custos dos insumos agora parece mais amena para as construtoras populares.

Atuação além da Casa Verde e Amarela

Na mineira MRV&Co, o foco está na chamada plataforma multifunding, que amplia o leque de atuação da companhia e permite a diluição de riscos inflacionários e macroeconômicos. No segundo trimestre, a MRV alcançou fatia de 29,4% de suas vendas fora do Casa Verde e Amarela, alta sequencial de 7,8 pontos percentuais.

“Estamos acelerando as outras linhas de negócio, é natural que percentualmente o CVA diminua”, explica Gustavo de Castro Ferreira, coordenador de Relações com Investidores da MRV&Co. “Cada produto tem impacto diferente da curva de juros. Se uma tem maior impacto, outra pode ter um menor”, completa.

O grupo engloba cinco veículos com estratégias e objetivos diferentes. A MRV é focada em empreendimentos acessíveis para baixa e média renda; a Luggo é startup de locação; a Urba é empresa de loteamentos; a Sensia é focada no médio padrão; e a AHS desenvolve, constrói e administra condomínios nos Estados Unidos.

Direcional na contramão das rivais

A também mineira Direcional tem como arma a Riva, empresa do grupo focada no médio padrão e que alcançou fatia de 24% no volume de valor geral de vendas de lançamentos do grupo. A força da Riva ajudou a Direcional a mostrar uma alta de 2 pontos percentuais na margem bruta ajustada sequencial no segundo trimestre. A companhia foi na contramão das rivais.

A Riva atua no segmento chamado médio econômico, logo acima do Casa Verde e Amarela e que “trabalha com recursos de mercado, que têm se mostrado abundantes, com um perfil de demanda que ficou muitos anos comprimida e restrita entre as faixas ligadas à política habitacional e os produtos de maior valor”, revela Paulo Sousa, diretor de Relações com Investidores da Direcional.

Flexibilidade de portfólio sem sair da Casa Verde e Amarela

A Cury, subsidiária da Cyrela que abriu capital em setembro do ano passado, também aposta na flexibilidade do portfólio de produtos e vê uma menor dependência do Casa Verde e Amarela. No primeiro semestre de 2020, o programa era responsável por 82% das vendas da empresa. Neste ano, essa fatia caiu para 66%.

Apesar da menor participação, a companhia quer continuar trabalhando com o Casa Verde e Amarela, em especial nas faixas mais altas do programa, disse o diretor de Relações com Investidores, Ronaldo Cury. “A Cury tem flexibilidade em seus produtos e dependendo do empreendimento, temos unidades dentro e fora do programa. Essa estratégia ajuda a aliviar o aumento dos custos”, disse.

Segundo ele, o aumento do teto do Casa Verde e Amarela anunciado pelo governo é “muito positivo” para a empresa. Contudo, observa que reajustes serão feitos de acordo com a realidade de cada empreendimento. “O preço médio das nossas unidades sofreu alguns ajustes no ano, porém os nossos produtos não serão ajustados em função do teto, pois sempre procuramos seguir o que a demanda da região consegue atender”, ressaltou.

Texto: Gustavo Boldrini
Edição: Guillermo Parra-Bernal e Letícia Matsuura
Arte: Mover


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