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Atualizado há 22 dias

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São Paulo, 27 de dezembro – O ano de 2022 deve intensificar os desafios para o setor de incorporação e construção, com inflação e juros altos ainda pressionando e forçando as companhias a buscarem lançamentos mais certeiros e cautelosos, avaliam analistas ouvidos pela Mover.

Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, CBIC, os lançamentos de unidades habitacionais saltaram 24,59% em 2021 na comparação com 2019, enquanto as vendas dispararam 42,29%.

Esse ciclo positivo, no entanto, deve ser “alimentado por novos negócios” em 2022, de acordo com analistas da CBIC, uma vez que o estoque de unidades caiu 3,39% na mesma base comparativa.

“Olhando para as incorporadoras da bolsa, o estoque pronto é quase nulo, então as empresas precisarão repor esse estoque, e os lançamentos devem apresentar um acréscimo frente ao ano de 2021. Quanto às vendas, o crescimento pode ser mais tímido nos próximos trimestres devido ao repasse dos custos nos preços dos imóveis”, aponta William Gomes, analista do TC Matrix.

Para Fanny Oreng, responsável pela cobertura do setor imobiliário no Santander Investment, o ciclo de alta de juros previsto para 2022, com a Selic alcançando 11,5% segundo estimativa do último boletim Focus, ainda está longe do cenário “catastrófico” como o vivido pelo setor em 2014 e 2015, quando a demanda por imóveis estava em patamares historicamente baixos e a taxa Selic em trajetória de alta até os 14,25%.

“Temos um panorama mais claro para a Selic diferente de 2014 e 2015, quando vimos juros bem mais altos, o que será importante para manter a demanda no setor. O essencial para incorporadoras de média e alta renda é lançar bem lançado. Não dá para lançar em bairros com muita competição e preços errados. Não há espaço para erro. Para o investidor, isso demanda seletividade ao escolher a empresa na qual vai investir”, diz a analista.

Custos

O INCC, índice de inflação do setor de construção medido pela Fundação Getúlio Vargas, fechou 2021 com alta acumulada de 14,03%, puxado pelo avanço nos preços dos insumos, como cimento e aço. Apesar da desaceleração entre novembro e dezembro, o índice foi o grande vilão para o setor no ano, pressionando margens e dificultando a vida de companhias voltadas para classes populares.

Em sua coletiva de imprensa de fechamento do ano, a CBIC afirmou que, para 2022, a alta de custos deve ser mais atrelada a um aumento nos salários, uma vez que a inflação oficial do país, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo, IPCA, deve puxar os reajustes. Oreng, do Santander Investment, concorda com a visão da entidade, alertando também para a importância do câmbio para a estabilidade nos preços dos insumos.

“Em termos de custo, vai depender do cenário do câmbio. Se ficar estável lá fora, nossa visão é que não haverá quedas excessivas. Acreditamos em estabilidade nos preços dos insumos, e que o INCC deve crescer abaixo do IPCA. No entanto, somos uma economia mais indexada, e haverá repasses para a mão de obra”, avalia.

Baixa renda

Esse cenário de custos ainda elevados traz preocupação adicional ao segmento de baixa renda. No entanto, em ano eleitoral, investimentos públicos em infraestrutura e habitação podem aparecer como um catalisador importante para as empresas do setor, que dependem de repasses do FGTS no âmbito do programa Casa Verde e Amarela.

“O cenário para baixa renda deve ser um pouco mais desafiador. Por outro lado, o programa Casa Verde e Amarela tem uma boa adesão e, devido ao ano eleitoral, o governo deve investir de forma mais consistente em habitação. É importante lembrar que o déficit habitacional está em patamares elevados e sua grande maioria concentra-se na classe de baixa renda”, diz William Gomes, do TC Matrix.

Fanny Oreng, do Santander, também cita o forte déficit habitacional como um problema a ser atacado pelas empresas de habitação popular – em 2019, esse índice, que mede a quantidade de famílias que vivem em moradias precárias ou com um aluguel que compromete sua renda, atingiu 5,8 milhões, segundo cálculo da Fundação João Pinheiro.

“A maior parte da demanda da construção está na habitação popular. É uma demanda cativa. O grande catalisador é o Casa Verde e Amarela, mas os números de venda não param de desacelerar”, avalia.

Segundo a analista, para 2022, o principal tema para o setor de incorporação popular será a aplicação do aumento do subsídio da Caixa Econômica Federal para a faixa mais baixa do CVA, anunciado em setembro. Na ocasião, o governo federal disse que famílias com renda de R$1.500 mensais passam a contar com subsídio de até R$35 mil para dar a entrada na compra do imóvel – antes, esse valor era de R$23 mil.

“Ainda estamos esperando como vão alocar esse aumento, e como ele se dará. Esse anúncio do governo será o principal tema para o setor no ano que vem. Se aumentar o subsídio em linha com o aumento dos preços, será importante”, disse Oreng, destacando que companhias populares listadas em Bolsa devem ganhar na competição com empresas menores devido à sua capitalização.

Preferidas

O Santander Investment tem a Direcional como favorita do setor para 2022, devido à sua diversificação regional, com presença única em algumas praças, e a exposição ao segmento rentável de média renda por meio de sua subsidiária Riva.

O TC Matrix vê o setor descontado e destaca a Cyrela como boa oportunidade, por atuar em uma faixa de renda menos impactada pela alta de juros. Para os setores médio e popular, Lavvi e Cury, que têm a Cyrela entre suas acionistas, são as preferidas dos analistas.

O setor imobiliário amarga o pior desempenho da B3 no ano, com o índice setorial, IMOB, recuando cerca de 30% – ante queda de 11% do Ibovespa.

Texto: Gustavo Boldrini
Edição: Renato Carvalho
Imagem: Vinicius Martins / Mover

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