Opções para utilizar o FGTS no financiamento imobiliário - TC

TC School / Educação Financeira

Opções para utilizar o FGTS no financiamento imobiliário

10/05/2021 às 10:00

TC School

O financiamento imobiliário com opções de uso do FGTS é o tema do artigo de hoje sobre educação financeira. Afinal, a compra de um imóvel pode ter um aliado importante para cada trabalhador em regime CLT.

Criado para proteger o trabalhador demitido sem justa causa, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) tornou-se uma ferramenta fundamental para que muitas pessoas consigam comprar um imóvel. Isso porque é possível utilizar os recursos do fundo para a moradia nos casos de aquisição de imóvel novo ou usado, construção, liquidação ou amortização de dívida vinculada a contrato de financiamento imobiliário.

Isso faz com que o FGTS seja um aliado importante na hora do financiamento de imóvel, principalmente para os trabalhadores de menor renda. A principal forma de utilizar o recurso é para dar entrada no imóvel desejado, entretanto, essa não é a única maneira que o FGTS pode ser útil e, nesse texto, você vai entender melhor como e onde usar o FGTS. Além do que levar em consideração antes de tomar cada decisão.

Nesse texto você vai encontrar:

  • FGTS no financiamento imobiliário
  • Regras para utilização
  • Opções de uso
  • Reduzir o prazo ou o valor da parcela?
  • Amortizar a prestação mensal

Boa leitura!

FGTS no financiamento imobiliário

Um direito do trabalhador, o FGTS está registrado e regulamentado pelo regime Consolidação das Leis do Trabalho (CLT). Ele pode ser sacado em caso de demissão sem justa causa, fim do contrato ou rescisão e aposentadoria. Em relação aos imóveis, pode ser utilizado para comprar ou amortizar o valor do financiamento.

O valor depositado para dar a garantia ao trabalhador pode e é utilizado para ajudar as pessoas que contratam financiamento, seja ele na Caixa Econômica Federal ou em outra instituição bancária. Quem tem a disponibilidade pode dar entrada no imóvel, reduzir o valor da parcela, reduzir o tempo ou, até mesmo, quitar todo o débito existente.

A utilização do saldo pode ser feita de maneira individual ou, no caso de um casal, em dupla. Para isso, os dois precisam figurar na assinatura do contrato. Uma pessoa como titular e outra como coobrigada do contrato. No entanto, como existe uma limitação da utilização do saldo em um período de 24 meses, essa contagem é feita de maneira separada.

A contagem do período é feita de maneira individual e isolada para cada conta. Dessa forma, há a possibilidade de revezar a utilização do FGTS entre o casal, possibilitando assim um melhor aproveitamento e maior ajuda na hora de pagar a conta.

Regras para utilização

O uso do FGTS no financiamento imobiliário deve obedecer a algumas regras, algumas das quais já foram antecipadas no item acima. Mas vão além. O primeiro pré-requisito para a utilização do saldo é de não possuir um outro financiamento ativo e não ter posse de uma residência na mesma região, limítrofe ou região metropolitana de onde o imóvel será adquirido.

Além disso, é importante ter em mente as demais condições:

  • Ter ao menos três anos no regime do FGTS;
  • O imóvel precisa ser avaliado em até R$ 1,5 milhão, ser residencial urbano e destinar-se à moradia do titular; e
  • O FGTS não pode ser utilizado para imóvel comercial, reformar ou aumentar o imóvel, comprar terreno sem construção ao mesmo tempo, comprar material de construção ou comprar imóveis residenciais para familiares, dependentes ou outras pessoas.

Opções de uso

A forma mais comum e popular do uso do FGTS em relação a imóveis é para dar o valor de entrada em um financiamento. Como segunda opção, a possibilidade de utilizar o saldo para abater o montante devido. Mas existe ainda uma outra opção que não é tão falada, mas que pode ser muito útil no orçamento mensal.

As possibilidades para utilizar o FGTS no contrato habitacional são:

  • Reduzir em até 80% o valor das próximas 12 parcelas do financiamento;
  • Diminuir saldo devedor, com redução do valor das parcelas;
  • Diminuir o número de parcelas, mantendo o valor do financiamento; e
  • Liquidar o saldo devedor;

Reduzir o prazo ou o valor da parcela?

Das opções mais conhecidas, as que permitem a compra/entrada de um financiamento ou a liquidação do saldo devedor são as que não precisam de explicação. No primeiro caso, o saldo pode ser utilizado para a aquisição ou para o valor de entrada do financiamento. Normalmente, o montante financiado não passa de 80% do valor total.

Já no segundo caso, o credor deixa acumular um saldo significativo em sua conta no FGTS para que possa, com ele, quitar a dívida restante do financiamento. Isso é possível quando o saldo do FGTS é alto ou quando o financiamento se encontra em seu final, restando um valor não tão significativo.

Sobram então três outras possibilidades. Inicialmente, falarei sobre as condições de diminuir o saldo devedor ou o número de parcelas. Deixarei a outra opção (reduzir em até 80% o valor das próximas 12 parcelas do financiamento) para um item específico.

Quando se fala em financiamento imobiliário, o ponto mais importante é a taxa de juros que será paga. Acredito que, até tomar a decisão, você deva ter avaliado as possibilidades e tomado a melhor decisão de acordo com sua realidade e necessidade. Partindo desse pressuposto, vamos avaliar as condições de diminuir o saldo devedor ou reduzir o número de parcelas.

Adianto que não há uma resposta pronta a ser dada ou certa em qualquer caso a ser analisado. Tudo vai depender das condições, projeções e necessidade de cada pessoa. Nas duas possibilidades levantadas, a utilização do saldo do FGTS vai atingir diretamente o montante devedor do financiamento.

Simular financiamento de imóvel

Vamos simular o financiamento de um imóvel como exemplo para ficar mais fácil de entender. Primeiro a suposta situação atual de um financiamento de R$ 300 mil em um prazo de 200 meses. Vamos supor que as condições atuais sejam essas:

Elaboração própria.

Essa pessoa tem disponível em sua conta de FGTS um total de R$ 80 mil e pretende utilizar todo o valor para ajudar no financiamento. As mudanças ficariam dessa maneira em cada um dos casos:

Elaboração própria.

Como é possível perceber, há uma grande diferença entre os valores que serão pagos mensalmente. Essa opção deve levar em consideração o fluxo mensal de caixa de cada pessoa. Reduzir o prazo ajuda a quitar o financiamento mais rápido, enquanto que diminuir a parcela dará a vantagem de ter uma folga maior no orçamento durante os meses.

É possível utilizar o site da CAIXA para fazer outras simulações.

Reforçando: a decisão precisa levar em consideração a realidade, necessidade e projeções de cada um. Tomar uma ou outra opção como a correta a ser feita pode desvirtuar o debate e, além disso, fazer com que a opção escolhida não seja a melhor para a sua realidade.

Mas, por falar em avaliar as necessidades, chegou a hora de falar daquela possibilidade que é a menos conhecida.

Amortizar a prestação mensal

São poucos os gerentes ou correspondentes que tocam nessa possibilidade de utilização do FGTS. A amortização da prestação mensal permite reduzir em até 80% o valor da parcela em um período de 12 meses. Essa possibilidade, assim como as outras, também só pode ser utilizada uma vez a cada dois anos. No entanto, como já falei antes, um casal pode revezar seus saldos do FGTS para que ocorra a redução constante do saldo do financiamento imobiliário em questão.

Enquanto as outras opções reduzem o valor total de juros a ser pago, nesse modelo não acontece isso. Para entender melhor, seria como se sua parcela fosse subsidiada pelo seu FGTS. No caso de uma pessoa que paga R$ 1 mil por mês de financiamento e tem ao menos R$ 9.600 na conta, o que vai acontecer é a parcela cair para R$ 200 por mês. Os R$ 800 serão quitados pelo FGTS.

Solvência mensal

Dessa maneira, a parcela será paga integralmente, mas só 20% sairão de seus gastos mensais. O lado negativo desse modelo é que os juros serão pagos em sua totalidade ao final do período. Por outro lado, há pontos que podem ser levados em consideração para que este exemplo seja indicado em alguns momentos.

O principal benefício da amortização da parcela em até 12 meses é a tranquilidade mensal. Ao reduzir 80% da parcela, sobrará mais dinheiro no seu orçamento para organizar melhor. A solvência mensal é ótima, mas pode não fazer sentido por 15 anos, por exemplo. Os juros pagos valem à pena para ter mais dinheiro no mês?

Uma boa tática que pode ser feita é unir duas possibilidades. Enquanto reduz a parcela mensal, pode se preparar ao longo do ano – o que exige um bom planejamento – para utilizar o que sobrar do orçamento mensal, além de valores como prêmios, bônus e 13º salário para fazer amortizações anuais do saldo devedor.

Desta forma, amortizar as parcelas mês a mês, gera o benefício de reduzir a parcela mensal e, ao mesmo tempo, consegue se organizar para, com as amortizações anuais, diminuir os juros que serão pagos ao final do financiamento.

Essa é uma ótima opção para quem tem financiamento imobiliário, mas fica com as finanças apertadas mês após mês por causa do valor da parcela. Quem não tem esse problema, pode focar na redução dos juros e do prazo.

Por fim, como falei antes, não é algo definitivo e que terá uma resposta pronta para todo mundo. Cabe a você avaliar sua situação e, a partir daí, definir o que vai ser mais vantajoso no seu caso.

Raphael Carneiro
Raphael Carneiro
Jornalista
Planejador financeiro associado à Planejar

TC School

A sua escola como investidor.

Disclaimer: Este material é produzido e distribuído somente com os propósitos de informar e educar, e representa o estado do mercado na data da publicação, sendo que as informações estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. Este material não constitui declaração de fato ou recomendação de investimento ou para comprar, reter ou vender quaisquer títulos ou valores mobiliários. O usuário não deve utilizar as informações disponibilizadas como substitutas de suas habilidades, julgamento e experiência ao tomar decisões de investimento ou negócio. Essas informações não devem ser interpretadas como análise ou recomendação de investimentos e não há garantia de que o conteúdo apresentado será uma estratégia efetiva para os seus investimentos e, tampouco, que as informações poderão ser aplicadas em quaisquer condições de mercados. Investidores não devem substituir esses materiais por serviços de aconselhamento, acompanhamento ou recomendação de profissionais certificados e habilitados para tal função. Antes de investir, por favor considere cuidadosamente a sua tolerância ou a sua habilidade para riscos. A administradora não conduz auditoria nem assume qualquer responsabilidade de diligência (due diligence) ou de verificação independente de qualquer informação disponibilizada neste espaço. Administradora: TradersNews Informação & Educação Ltda. Todos os direitos reservados.

TradersClub

O app essencial para investidores do mercado financeiro brasileiro.

Uma comunidade com milhares de investidores, ferramentas e serviços que vão ajudar você a investir melhor!

TradersClub