Refinanciamento da casa própria: vale a pena? - TC

TC School / Educação Financeira

Financiamento da casa própria: vale à pena refinanciar?

04/10/2021 às 12:15

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Vamos falar sobre refinanciamento imobiliário?

No fim de semana passado, em um encontro de família, meu cunhado e a namorada levaram uma nova versão de Banco Imobiliário. Como quase ninguém lembrava as regras, fiquei com a função de ser o banco e ler as normas ao mesmo tempo. Jogo vai, jogo vem, meu cunhado estava quase indo à falência e abandonou o jogo. Para que não acabasse, assumi a função dele. 

Ele tinha três territórios e quase nada de dinheiro em mãos. A primeira coisa que fiz para tentar mudar o cenário foi hipotecar um dos territórios. Com o dinheiro na mão, consegui mudar a realidade dele no jogo. Comprei mais dois territórios e ainda construí uma casa na Praça dos Três Poderes – quem joga o novo Banco Imobiliário sabe o valor que tem. 

Sem contar que, antes da casa, ainda recuperei o terreno hipotecado e, mesmo com o pagamento de juros pela movimentação, caixa à vontade na mesa. Podemos dizer que meu cunhado venceu na vida. 

E foi durante essa mudança de vida com a hipoteca de um terreno no jogo que tive a ideia deste texto de hoje. Não que seja uma regra, mas a estratégia que utilizei no jogo pode ser adotada na vida real. Claro que com muito estudo e consciência. 

Trata-se do refinanciamento do imóvel. Esta pode ser uma opção para aliviar as dívidas e ganhar um fôlego extra. É sobre isso que vou falar hoje.

Nesse texto você vai encontrar

  • O que é o refinanciamento
  • Quem pode fazer
  • Documentos necessários 
  • Vantagens de refinanciar o imóvel
  • Cuidados no refinanciamento

O que é o refinanciamento

Você já deve ter visto em filmes e séries uma prática bem comum nos Estados Unidos. Quando um personagem precisa de recursos para algum projeto ou para se livrar das dívidas, faz uma hipoteca da casa. Assim, recebe o montante e vai pagando a dívida aos poucos. A casa fica como garantia.

É assim também que funciona o refinanciamento de imóvel. Esta possibilidade começou a ser permitida no Brasil em 2020, quando o Banco Central regulamentou a prática.

Com ela é possível até tomar emprestado o valor das parcelas que já foram pagas. Por isso o nome de refinanciamento. Você pode ver essa possibilidade com o nome de empréstimo com garantia de imóvel.

Além dos bancos tradicionais, a modalidade também é oferecia pelos bancos digitais e por fintechs. Em termos prático, o que acontece ao pedir o refinanciamento do imóvel é que você recebe o dinheiro que precisa deixando o imóvel como garantia. A utilização do dinheiro não é atrelada a nenhum ponto, você decide como vai utilizá-lo. 

Quem pode fazer

Como já disse antes, não há um requisito específico em relação ao imóvel. O básico é que ele tem que estar no nome de quem vai fazer o pedido. Mas pode ser quitado ou não.

Um exemplo com números para facilitar o entendimento. Caso a pessoa tenha um imóvel que vale R$ 500 mil e já pagou R$ 400 mil por ele. Ainda faltam R$ 100 mil para que o bem esteja quitado.

Nesta situação, se ele precisar de R$ 30 mil, a instituição financeira deve liberar R$ 130 mil, ou seja, a soma do valor restante para a quitação do imóvel mais o montante que o cliente precisa como empréstimo. 

Dessa forma, o imóvel é quitado pela instituição financeira que realizou o refinanciamento e vai ser a garantia do empréstimo. Os R$ 100 mil serão utilizados para quitar o financiamento, enquanto os R$ 30 mil restantes terão o uso que o cliente desejar. Nesse caso, ele passa a pagar depois as parcelas equivalentes ao valor que recebeu: R$ 130 mil.

Sendo um imóvel já quitado, a conta é mais simples. Ao invés dos R$ 130 mil, o banco emprestaria o valor exato que o cliente pediu. E, nesse caso, o pedido pode ser maior, já que quando o imóvel ainda está em financiamento há o limite do que já foi pago para ser emprestado. Quando o imóvel já foi quitado, o empréstimo pode ser do valor total dele. 

Documentos necessários 

Agora que você entendeu como funciona o refinanciamento de imóvel, o que é preciso para realizá-lo?

Estes são os documentos necessários para pedir um refinanciamento: 

Documentação para avaliação do imóvel 

  • Matrícula do imóvel; 
  • Capa, carnê ou certidão cadastrais do IPTU, informando a área do imóvel e do terreno; 
  • Habite-se e CND de INSS, para os casos em que a construção não está averbada na matrícula.

Documentação para análise jurídica para proponente, cônjuge e proprietário do imóvel 

  • Comprovante de residência (água, luz, telefone ou gás) – emitido nos últimos 90 dias; 
  • Certidão negativa de tributos municipais, oferecida pela prefeitura de onde o imóvel está localizado – CND de IPTU;
  • Matrícula atualizada do imóvel com certidão negativa de ônus reais e pessoais reipersecutórios; 
  • Declaração de quitação condominial com reconhecimento de firma – CND de condomínio;
  • Ata da assembleia de eleição do síndico ou contrato de prestação de serviço entre a administradora de condomínios e o condomínio;
  • RG e CPF do proponente e do cônjuge; 
  • Comprovante de estado civil;
  • Certidão de nascimento, para solteiros, ou certidão de casamento e escritura de pacto; e
  • Comprovante de dados bancários para o pagamento da operação – cópia do cheque, cartão da conta ou extrato.

Vantagens

O refinanciamento do imóvel permite que a pessoa consiga levantar um valor de maneira única. Essa é a grande vantagem dessa possibilidade. Por não ter uma condicionante sobre a utilização do valor pedido, há uma liberdade maior em relação às diversas correntes de financiamento existentes.

Refinanciar um imóvel pode ser uma possibilidade para quem está atolado em dívida e não sabe como fazer para resolver esse problema. Ao refinanciar, a pessoa quita os débitos e fica com uma parcela a ser paga. Mas com o nome limpo. 

Pode ser também uma opção para quem tem um projeto a realizar, mas não sabe de onde captar recursos, não tem opções de investidores ou sócios. Se confia bastante naquele projeto, refinanciar pode ser uma opção, desde que haja a consciência e disciplina para o pagamento das parcelas. 

E qual a diferença do refinanciamento para outras opções de crédito?

Por ter o imóvel como garantia, as taxas de juros desta modalidade são mais acessíveis. Por isso, essa linha é considerada uma das mais saudáveis do mercado. 

Cuidados

As vantagens são atrativas, a possibilidade de ter o valor para quitar as dívidas ou investir em um projeto é tentadora, mas nada deve ser feito sem avaliar os prós e os contras.

Vale lembrar que o refinanciamento é uma operação de crédito. Por mais que os juros sejam baixos, eles existem. Dessa forma, há a contratação de uma nova parcela a ser paga e, geralmente, por um longo período. 

Apesar da tentação, é preciso que cada pessoa avalie bem em seu orçamento se as parcelas são realistas e podem ser pagas. A parcela tem que caber no orçamento hoje e também no futuro, já que esse financiamento geralmente leva anos para ser quitado. 

Um ponto falho nesse projeto e que o próprio Banco Central destacou à época foi que, à medida que o refinanciamento é pago, abre-se espaço para novas operações de crédito. Seria refinanciar o que já foi refinanciamento.

O problema que fazer isso é assumir uma dívida em cima de outra. A facilidade de ter o recurso pode ser um tiro no pé se a pessoa não tiver controle e disciplina.

Tenha o refinanciamento do imóvel como uma opção para utilizar, uma possível solução para acabar com as dívidas ou investir em um projeto.

Não tenha essa modalidade como uma muleta para ser utilizada a todo momento. Pense, estude e avalie se as prestações caberão no seu orçamento. 

Use com moderação. 

Raphael Carneiro
Raphael Carneiro
Jornalista e planejador financeiro
Certificação CFP (Certified Financial Planner) concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros.

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