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Ágio e deságio em Fundos Imobiliários

14/05/2021 às 15:01

TC School

No artigo de hoje vamos conversar um pouco sobre ágio e deságio em fundos imobiliários. Aliás, até sei o que está pensando neste momento: “Lá vem o Ivan de novo falando sobre esse tema”.

Então, não se preocupe. Novamente vou tratar deste assunto. Afinal, água mole em pedra dura, tanto bate até que fura. Entretanto, no TC School é a primeira vez que trato do tema. Logo, pretendo atingir um público diferente e específico.

Por isso, vamos entender alguns pontos importantes no artigo de hoje, sendo eles:

  • O valor patrimonial de um fundo imobiliário
  • O mercado secundário
  • Ágio e deságio em fundos imobiliários de tijolo
  • Ágio e deságio em FoF’s e recebíveis
  • Os efeitos de comprar um ativo com ágio e deságio
  • Considerações finais

Boa leitura!

O valor patrimonial de um fundo imobiliário

Conceituar valor patrimonial de um fundo imobiliário ou qualquer outro ativo é uma tarefa simples para dizer a verdade. Mas, vamos chegar ao que de fato importa.

O valor patrimonial, também conhecido simplesmente por VP, é um indicador que mede o valor real de um ativo. Soma-se o patrimônio do fundo e subtrai as obrigações, chegando ao patrimônio líquido.

Decerto, muitos investidores gostam de analisar a relação P/VP, ou seja, preço no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial. De tal forma que podemos concluir se o valor negociado no mercado está menor ou maior do que o valor patrimonial de fato. Logo, concluímos se temos ágio ou deságio no ativo.

Sei que esse indicador é ignorado por muitos no mercado de ações. No entanto, ele faz muito sentido nos fundos imobiliários. Agora, como acompanhar o valor patrimonial de um FII? Simples, basta conferir no informe mensal divulgado pelo administrador de cada fundo.

Isso ocorre, pois, o lucro futuro de um fundo imobiliário pode ser presumido. No caso de uma empresa, um trimestre pode ser diferente de outro, a depender logicamente do trabalho desenvolvido por seus controladores.

Um produto inovador, um serviço diferenciado, pode fazer o lucro da empresa “explodir”, o que não acontece nos fundos imobiliários.

O mercado secundário

Os fundos imobiliários são produtos relativamente novos em nosso mercado. Ainda não são compreendidos por muitos investidores. Assim sendo, poucos observam o valor patrimonial ao investir. A precificação, na maioria das vezes, é realizada com base no yield.

Desse modo, ao precificar com base no retorno, em muitas oportunidades os ativos são negociados com ágio e deságio. Gerando oportunidades para realizarmos bons investimentos.

Agora, vamos conversar um pouco sobre o ágio e o deságio em cada um dos tipos de fundos imobiliários.

Ágio e deságio em fundos imobiliários de tijolo

Desse modo, passo a analisar a questão do ágio e do deságio em fundos imobiliários de tijolo.

Anualmente, os fundos imobiliários têm de contratar uma empresa especializada para valorar os seus imóveis. Acima de tudo, quero reforçar a palavra, anualmente, ou seja, uma vez por ano.

De fato, é simples perceber que o valor estará atualizado no período em que sua precificação foi realizada. Logo após, com o passar dos meses, a precificação já não mais representa o valor real do ativo.

Com efeito, muitos investidores ignoram o valor patrimonial para precificar fundos de tijolo, haja vista que em um curto momento ele estará, de fato, representando o valor correto do ativo.

Ágio e deságio em FII’s de recebíveis e FoF’s

Ao passo que o ágio e deságio em fundos imobiliários de recebíveis e FoF’s faz mais sentido para o investidor. Em contraste com os fundos de tijolo, aqui temos um ativo “simples” precificação, eis que são marcados a mercado.

Especialmente, quando falamos de FoF’s, fundos imobiliários que compram cotas de outros fundos imobiliários, essa precificação pode ser realizada diariamente, basta acompanhar o home broker.

Desse modo, é possível saber se o mercado secundário está negociando suas cotas com ágio e deságio. De preferência, queremos pagar mais barato em um ativo, acompanhando de perto os fundos que estão com deságio.

Por outro lado, os certificados de recebíveis imobiliários, ativos majoritários nos fundos de recebíveis, não têm a liquidez observada nos fundos imobiliários.

De tal sorte que a sua marcação a mercado é um pouco mais complexa, inexistindo um padrão entre os administradores. Caso queira, grande parte dos administradores divulgam um manual de marcação a mercado, apresentando a metodologia utilizado.

No entanto, sei que muitos investidores não querem se aprofundar no assunto. Assim, resta confiar no valor apresentado mês a mês nos informes mensais divulgados.

O efeito de comprar um FII com ágio e deságio

Agora, vamos tratar sobre os efeitos de comprar um fundo imobiliário com ágio ou deságio.

Em primeiro lugar, para não me estender muito e o artigo não virar um e-book, não vou tratar dos efeitos em fundos imobiliários de tijolo. Prometo, em outra oportunidade, trazer desse tema aqui.

Dessa forma, vamos conversar sobre o ágio e o deságio em fundos de recebíveis e FoF’s.

Anteriormente, vimos como a precificação desses ativos ocorrem constantemente. Da mesma forma, se sabe que o rendimento entregue mensalmente é o mesmo para todas as cotas. Pouco importa se você a comprou com ágio ou deságio.

Só para exemplificar, o DEVA11, fundo de recebíveis imobiliários da Devant Asset que, diga-se de passagem, tem realizado um excelente trabalho, tem o objetivo de entregar 1% de rendimento mensal para seu cotista.

Mas, esse rendimento é projetado com base no valor patrimonial do fundo. Hoje, o VP do DEVA11 é de R$ 98,70, conforme último informe mensal.

Contudo, em novembro do ano passado, esse ativo chegou a ser negociado por R$ 155,00 no mercado secundário. Ora, o investidor que adquiriu essa cota pelo valor de R$ 155,00 está aceitando um rendimento mensal de 0,63%. Ou seja, aceita receber 37% a menos.

Em contrapartida, o contrário ocorre quando o investidor adquire uma cota com deságio, dando um plus em seu rendimento.

Então, quer um exemplo com FoF? Te convido a ler um artigo que publiquei em meu site, denominado “Precisamos conversar sobre o KISU11”, vai lá conferir.

Considerações finais

Conforme elencamos acima, o retorno advindo dos fundos imobiliários pode ser extremamente interessante. Só depende de você.

Por fim, caso não queira se preocupar com qual ativo comprar, quanto pagar, o convido a conhecer a carteira de fundos imobiliários do TC, desenvolvida pelo analista CNPI Felipe Sousa.

Enfim, por hoje é só!

Tem dúvidas? Me chama no canal “fundos de investimentos” no aplicativo do TC. Estou por lá para ajudar no que for preciso.

Ivan Eugênio
Ivan Eugênio
Advogado no interior de MG
Tem o costume o escrever um pouco sobre FII’s e outros temas que envolvem o mercado financeiro. Mais do seu trabalho pode ser acompanhado no site ivaneugenio.com.br.

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