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O aluguel de cota em FII’s e suas particularidades

11/12/2020 às 5:00

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Fala, investidor! Hoje falaremos de um assunto recente no mundo dos fundos imobiliários (FII’s), que é a possibilidade de operar vendido neste tipo de ativo. No texto a seguir, destacamos os principais aspectos e os cuidados que devemos ter nessa operação. Dividimos o texto da seguinte forma:

  • O que é operar vendido?
  • Relação doador e tomador
  • Vantagens e desvantagens
  • Especificidades dos fundos imobiliários

Boa leitura!

aluguel de cota em fii's

O que é operar vendido?

Você sabe o que é operar vendido ou vendido a descoberto? Ou ainda, pelo termo mais comum utilizado entre os players de mercado, você sabe o que é operar short?

Operar vendido é uma das maneiras de negociar ações no mercado financeiro. Neste tipo de operação, vendemos um ativo que não temos em carteira, ou seja, vendemos a descoberto.

Porém, como seria possível vender algo que eu não tenho? Precisaria primeiro ter, para poder vender, certo? Não necessariamente. Afinal, na Bolsa de valores é possível alugar um ativo para fazer a venda do mesmo. Desta forma, quando você aluga uma ação, cria-se a interação entre o tomador e o doador. Falaremos deles no decorrer do texto.

Agora, se você estiver com um ativo alugado, poderá vendê-lo. Mas você venderia o ativo por quais motivos? Pelo fato, por exemplo, de acreditar que o ativo irá cair ou para fazer financiamento (long & short). Quando você vende o ativo, você recebe o dinheiro em conta, assim poderá comprar outro com o dinheiro recebido.

Caso queira apenas fazer a venda acreditando na queda e fazer a recompra do mesmo em data futura, você só pagará os custos de aluguel e os dividendos do período. Caso queira financiar a operação e fazer um long & short, mostraremos abaixo seis cenários possíveis que podem acontecer nesse tipo de operação.

Operação  long & short

fundos imobiliários

Figura 1: Referência para demonstração de cenário

long short

Figura 2: Cenários de long & short.

No cenário 1, a ponta vendida cai, a ponta comprada sobe (double Alpha) e você tem os custos de aluguel da cota e dividendos descontados do lucro da operação. No segundo cenário, a ponta short fica no mesmo preço e apenas a ponta long sobe.

Já no terceiro cenário, ambas as pontas sobem, porém, a ponta long sobe 3% a mais. Uma diferença pequena e que após o acréscimo dos custos de aluguel da cota e dividendos deixa a operação praticamente no “0 x 0”.

Continuando, no quarto cenário, ambas as pontas sobem o mesmo percentual e os custos com aluguel da cota e dividendos deixam a operação com resultado negativo. O quinto cenário, por sua vez, ocorre o oposto do cenário 2. A ponta short sobe e a ponta long fica inerte. Quando descontado o aluguel da cota e os dividendos, vemos que o resultado negativo piora.

Por último, o pior cenário. A ponta short sobe e a ponta long cai. O resultado é de -22,24% após considerarmos o aluguel da cota e os dividendos.

Uma outra questão que vale a pena abordar é que a ponta vendida tem limitação de ganho, que seria de 100% quando a ação ou FII atingir a cotação de R$ 0. Já a ponta vendida tem possibilidades de ganhos ilimitados. Logo, não é uma operação convexa.

Vale lembrar que nesses cenários simulados não descontamos o IR nas operações nem os custos de corretagem, taxa de liquidação e emolumentos.

Relação doador e tomador

Como em todas as operações realizadas em bolsa, precisamos de um intermediário, que é a corretora. Atualmente temos o serviço de custódia remunerada, que tem sido adotado pelas corretoras onde seus ativos passam a ser disponibilizados automaticamente para aluguel.

A taxa de aluguel varia de acordo com a lei básica de mercado. A oferta e demanda dos ativos para aluga-los. Tem corretoras que quando o cliente vende o ativo e não zera a posição ao final do dia, eles são alugados automaticamente. Caso não seja assim, deverá o tomador contatar sua corretora para expressar o desejo de permanecer vendido e alugar o ativo.

O doador vê no aluguel a possibilidade de rentabilizar mais sua carteira. O investidor fundamentalista, que tem foco em longo prazo e não deseja desfazer do ativo, empresta os ativos para os especuladores, que podem encontrar em algum momento oportunidades de ganhar com a queda destes.

O tomador deverá recomprar os ativos, seja pelo preço mais baixo (e com ganho) ou acima do que vendeu. Imagine que a taxa de aluguel do ativo XPTO11 esteja em 3% a.a, o doador não receberá esse valor, pois há os custos dos intermediários, leia-se B3 e corretora. Imagine que o doador levará 1,5% a.a, acredito ser esse um dos motivos que tem levado as corretoras a colocarem os ativos em custódia remunerada.

Vantagens e desvantagens

Para o mercado como um todo, uma das vantagens da operação short é que melhora a liquidez dos ativos na Bolsa. Com mais ativos sendo negociados, há uma redução do spread existente (principalmente no mercado de FII’s). Além disso, possibilita maior ganho para o doador, que encontra uma outra maneira de remunerar sua carteira.

Para o especulador (tomador) há possibilidade de prejuízo, além, é claro, da possibilidade de se alavancar, o que seria um ponto de maior atenção.

E atenção especial para as necessidades de margem utilizadas na operação. Quando você opera vendido, você não precisa ter o capital necessário equivalente ao que deseja vender, apenas o valor estipulado como margem de garantia.  Sobre margem de garantia, deixaremos aqui a medida de risco utilizada pela B3 denominada CORE (Close–Out Risk Evaluation).

b3

Figura 3: Metodologia utilizada pela B3 para cálculo de risco

Um fato que pode acontecer e vamos considera-lo como uma desvantagem é o short squeeze, onde a volatilidade aumenta significativamente. Quando isso acontece, ocorre por vezes um gap no preço do ativo e ele sobe em relação ao preço de fechamento do dia anterior.

shorte squeeze

Figura 4: Exemplos de Short Squeeze.

Especificidades dos fundos imobiliários

No dia 27/10/2020, a B3 informou que os fundos de investimento imobiliário (FII) bem como os de investimento em participação (FIP) poderiam ser shorteados. Como já dissemos acima, em tese, isso tende a melhorar a dinâmica dos fundos e principalmente a liquidez deles.

Além disso, outro ponto que merece destaque é que o carrego da posição short deve tornar operações especulativas contra os ativos em tempos mais curtos. Como os FII’s tem rendimentos mensais e constantes como regra, caberá ao tomador arcar com eles, por exemplo. Vale lembrar que os FII’s distribuem 95% do lucro semestral, o que tornaria custoso carregar essa posição vendida por um longo período.

Todos os direitos do doador são resguardados como os rendimentos, amortizações e o direito de subscrição. Conforme ofício circular 155/2020-PRE da B3, a partir do dia 30/11/2020 começou o serviço de empréstimos de cotas de FII’s e FIP’s.

Para que o fundo esteja nessas condições, a média de ADTV tem que ser maior ou igual a R$1.000.000,00 e a média de número de cotistas maior ou igual a 500. O cálculo da média será feito com base nos últimos seis meses, referente ao período de maio de 2020 a outubro de 2020.

Por fim, vale mencionar que como as operações de venda são permitidas com base na garantia disponível, você pode operar vendido com mais de 100% do seu capital. Entretanto, nos FII’s ainda não é possível operar alavancado na compra. Não podemos fazer termo de cotas de FII’s nem comprar call, uma vez que não há opções para o mercado de FII’s. Assim, foi criada uma distorção no mercado que deveria ser consertada o quanto antes.

Dados de aluguel de cota

Abaixo segue tabela com os dados de aluguel de cota disponíveis no site Status Invest.

fiis

Figura 5: Tabela com ativos mais alugados

Utilizados como critério para montar a tabela acima, ativos com volume financeiro superior a R$100.000,00. BTLG e XPIN são do setor de galpões (logístico e industrial). XPPR, BRCR, HGRE pertencem ao setor de lajes e IRDM recebíveis imobiliários.

Reflexão para o Investidor

Chegamos ao fim de mais um texto, espero que tenhamos cumprido a nossa missão de passar as informações necessárias referente as operações vendidas em fundos imobiliários. Relembrando, operar vendido não é uma estratégia convexa. Não é adequado para todas as pessoas e a taxa de carrego tende a ser alta nos fundos imobiliários. Além de ser claramente uma operação especulativa por acreditar que o ativo é negociado acima de seu valor justo. Bons investimentos e até o próximo texto.

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Especialista em Investimentos pela Anbima
É formado em Direito, aprovado na OAB e pós graduado em direito público. Atua como colaborador no Boletim de Fundos de Investimentos Imobiliários do site Ticker11 e junto ao escritório de investimentos Öküs Capital – Safra Invest como especialista em FII’s.

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