VVPR11 – Um FII Híbrido fora do radar - TC

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VVPR11 – Um FII Híbrido fora do radar

12/08/2021 às 13:24

TC School

No artigo de hoje, vamos conhecer o VVPR11, um FII híbrido que está fora do radar da maioria dos investidores e sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial. Além disso, com uma pegada educacional, vamos aproveitar para aprender sobre o conceito de built to suit.

Ultimamente, o fundo imobiliário entrega uma yield interessante para o setor. No entanto, o investidor deve analisar as características do fundo para entender se ele cabe em sua carteira de investimento.

Em primeiro lugar, destaco que a V2 Investimentos está no mercado há mais de dez anos, tendo no início atuado com foco maior em gerir grandes fortunas. Atualmente, chega no varejo, sendo o VVPR11 o seu primeiro fundo imobiliário.

Além disso, estudar o fundo o VVPR11 é de extrema importância para o investidor. Haja vista as suas características únicas que devem ser do conhecimento do investidor.

Com efeito, além de conhecer o fundo em questão, vamos dar um especial destaque aos contratos realizados na modalidade built to suit, também denominado pela sigla BTS.

Você vai encontrar:

  • VVPR11 – um FII Híbrido
  • Built to suit – os contratos atípicos
  • Os contratos atípicos do VVPR11
  • Considerações finais

Boa leitura!

VVPR11

VVPR11 – um FII Híbrido

A saber, o FII V2 Properties, negociado com o ticker VVPR11, é um FII híbrido, ou seja, ele não possui um segmento específico.

Antes de tudo, temos que lembrar que os fundos imobiliários exploram os diversos setores do mercado imobiliário. A maioria dos fundos optam por focar seus investimentos em um setor específico. No entanto, não há qualquer obrigação legal neste sentido. Podendo um fundo investir em dois ou mais setores do mercado.

Com a finalidade de diversificar o patrimônio e aproveitar a melhor oportunidade do mercado, alguns fundos investem seu patrimônio de forma híbrida.

Nos “fundos de tijolo”, podemos citar o exemplo do HGRU11, fundo que investe em imóveis educacionais e de varejo. Com relação aos fundos de títulos e valores mobiliários, apresentamos o IRDM11 que investe tanto em CRI’s, quanto em outros fundos imobiliários.

Analogamente aos fundos apontados, o FII analisado em nosso artigo realiza seus investimentos em mais de um segmento do mercado imobiliário.

No caso, o VVPR11 investe em galpões logísticos, imóveis de varejo e até mesmo em CRI. Em fundos híbridos, o que rege o gestor é a melhor oportunidade do mercado, devendo sempre buscar o equilíbrio entre risco e retorno.

A saber, o fundo imobiliário VVPR11 tem em seu portfólio 6 imóveis e um CRI. Juntos, somam um patrimônio líquido na casa dos R$238 milhões. Aliás, estamos falando de cinco galpões logísticos e uma loja de varejo localizada bem na Avenida Faria Lima.

Além disso, observamos uma diversificação geográfica e de inquilinos, haja vista que os imóveis estão localizados em três estados brasileiros (São Paulo, Minas Gerais e Bahia) e locados para cinco empresas diversas.

Aliás, todos os imóveis foram construídos com o propósito de atender as necessidades de seu locatário. Em princípio, fica um pouco complicado entendermos como esse movimento pode ser positivo para o investidor. Exatamente por esse motivo, precisamos entender os contratos atípicos, especialmente a modalidade built to suit.

Built to suit – os contratos atípicos

Em primeiro lugar, todos os contratos do fundo com seus inquilinos são atípicos, formalizados na modalidade built to suit, ou apenas BTS. Em segundo lugar, apesar da nomenclatura atípicos, esses contratos não estão abandonados pela lei, tendo sim uma proteção legal.

Afinal, além do Código Civil, temos a Lei n. 8.245 de 1991 que regula as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. No entanto, a Lei do Inquilinato acaba “engessando” as relações locatícias.

Assim sendo, vivemos em uma sociedade que está evoluindo e se adaptando de uma forma muito rápida. Dito isto, o legislador não tem condições de prever e estabelecer regras para todos os cenários possíveis.

Desse modo, o artigo 425 do Código Civil estabelece que “é lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código”. Afinal, aqui está a possibilidade de realizarmos os denominados contratos atípicos.

No universo dos fundos imobiliários é comum depararmos com duas modalidades de contratos atípicos, a sale and leaseback (a qual vamos deixar para tratar em uma próxima oportunidade) e a built to suit.

Em tradução livre, built to suit significa construído para se adequar. No caso, estamos diante de um imóvel que foi construído, ou reformado, com o intuito de se adequar as necessidades do locatário.

Consequentemente, temos um imóvel preparado para atender características singulares. A partir deste momento vamos estruturar o pé direito, o piso, docas, câmaras frias, iluminação, rampas de acesso, estacionamento, espaço para manobras de veículos, dentre tantas outras características singulares de um imóvel.

Nesse hiato, o leitor já percebeu que o locatário está em vantagem, não é mesmo? Contudo, como já diriam os antigos, tudo que vai, volta. Logo, o locador tem uma vantagem nesses contratos. Vamos a elas.

Em primeiro lugar, estamos falando de contratos de longo prazo, 15, 20, até mesmo 30 anos. A grande maioria não permite revisional e os reajustes ocorrem anualmente com base no índice contratualmente estabelecido.

Em segundo lugar, a rescisão contratual não é nada agradável para o locatário. Caso queira desocupar o imóvel por qualquer motivo, a multa rescisória é alta, compreendendo, em muitas oportunidades, todos os aluguéis devidos até o final do contrato.

Os contratos atípicos do VVPR11

No fundo VVPR11, o qual estamos estudando neste artigo, todos os imóveis possuem contratos atípicos, reajustados pelo IPCA. Na realidade, o imóvel locado para a Air Liquide tinha o seu reajuste atrelado ao IGP-M. Contudo, neste ano as partes alteraram o índice de reajuste, passando a adotar o IPCA e estendendo o contrato por mais três anos.

Ao mesmo tempo, o prazo médio dos contratos de locação é de 72 meses, ou seja, 6 anos. Neste período, o investidor não terá maiores preocupações com revisionais e vacância.

Apesar dos pontos destacados neste artigo, que agradam alguns investidores e podem desagradar outros, este é um fundo que podemos dizer estar fora do radar. Ocorre que a liquidez deste fundo é ainda pequena, dificultando a entrada e saída de muitos players do mercado.

Considerações finais

Finalizando, você precisa saber que agora no TC temos o Canal Master Renda Passiva, com foco em ativos geradores de renda passiva. Lá, conversamos sobre fundos imobiliários, ações pagadoras de dividendos e renda fixa com cupons.

Chega lá, vamos conversar, discutir, aprender e crescermos juntos!
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Ivan Eugênio
Ivan Eugênio
Colaborador do TC
Especialista em fundos de recebíveis e editor do site Fundos de Papel.

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