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Contratos típicos e atípicos em fundos imobiliários

26/02/2021 às 16:13

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A lei do inquilinato, contrato típico e atípico são os temas do texto de hoje sobre fundos de investimento imobiliário. Vamos entender as principais diferenças entre contratos típicos e atípicos. Entender como as relações entre locador e locatário são formalizadas e regidas pelo contrato de locação, além de compreender a diferença entre os contratos.

Afinal, estudar e conhecer o tema irá trazer segurança para investidor que conseguirá mensurar a qual tipo de contrato quer estar exposto através de fundos imobiliários. Dividimos o texto da seguinte forma:

  • Lei do inquilinato
  • Contratos típicos e atípicos
  • Qual é o mais vantajoso
  • Reflexões para o investidor de FIIs

Boa leitura!

Lei do inquilinato

A lei do inquilinato foi criada no ano de 1991, no governo do então presidente Fernando Collor de Mello, regulamentando e trazendo segurança jurídica para locador e locatário através de contratos de locação e formalização de procedimentos específicos afetos a esse tema.

A lei do inquilinato é dividida em 3 títulos, 7 capítulos e 12 seções, tendo no total 90 artigos. Podemos dividir o direito em direito material e direito formal. Caso o leitor não seja familiarizado ao tema, e queira ler a norma legal, recomendamos focar na leitura do primeiro título que trata do direito material, sendo mais simples a compreensão do tema.

Pode ainda usar este conhecimento para além dos investimentos, uma vez que vários leitores e investidores vivem em moradias de aluguel, sabendo assim mais de seus direitos e deveres e como funciona a lei que pode ampará-lo em diversas situações corriqueiras durante a relação de inquilinato.

Fonte: Elaboração própria.

Para fundos imobiliários, convém focar na seção III (locação não residencial), do capítulo II (disposições especiais) do título I (locação). São 6 artigos, do 51 ao 57, que recomendamos a leitura na íntegra.

Vale ressaltar ainda que nesses 6 artigos são reguladas as locações de imóveis destinados ao comércio, hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino, entidades religiosas e o relacionamento entre lojistas e shopping centers.

Por fim, vale ressaltar que se considera ainda como locação não residencial, quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, conforme disposto no artigo 55 da referida lei.

Contrato típico e atípico

Contrato típico

O contrato típico tem duração média de 60 meses (5 anos), com revisão dos valores acordados que geralmente acontece no 3º ano de contrato com multa de rescisão contratual equivalente ao pagamento de 3 a 6 meses de aluguéis e cumprimento de aviso prévio.

Contrato atípico

Já o contrato atípico é regulamentado no artigo 54-A da mencionada lei, ocorre quando o imóvel é comprado na modalidade Sales & Leaseback (SLB) ou quando ele é construído sob medida para o locatário em operações Build To Suit (BTS).

A lei não estipula prazo de duração, porém vemos normalmente contratos atípicos com duração média de 10 a 15 anos, mas vale reforçar, nada impede que possam ser mais curtos ou mais longos.
A multa de rescisão contratual não poderá ser superior ao saldo remanescente dos aluguéis vincendos e é facultado às partes estipular ou não a revisão contratual dos valores convencionados.

Qual é o mais vantajoso?

Ambos têm vantagens e desvantagens. Nos contratos atípicos temos maior previsibilidade de receita uma vez que a segurança jurídica trazida nesse contrato é mais robusta, devendo o locatário rescindir o contrato muitas vezes.

Como ele é feito por um prazo longo, normalmente tem um valor cobrado pouco abaixo da média dos valores praticados no mercado. Em ciclos de baixa e recessões econômicas têm melhores resultados. Já em períodos de retomada da atividade econômica e expansão dessa, os valores normalmente ficam abaixo da média de mercado.

Já quando olhamos para os contratos típicos, eles são mais suscetíveis aos ciclos imobiliários, e podem afetar mais a renda do fundo imobiliário que estiver mais exposto nele. O ideal é balancear a carteira em ambos os tipos de contrato, expondo mais em típicos ou atípicos conforme o momento do ciclo.

Reflexões paro investidor de FIIs

Chegamos ao final de mais um texto, e espero que tenhamos suscitado algumas dúvidas relativas aos tipos de contrato que temos. Quando montamos uma carteira de fundos imobiliários, devemos nos ater a todos os pontos chave e estes têm grande importância, uma vez que são eles que regem os contratos entre locador e locatário.

A receita dos imóveis, assim como sua previsibilidade, vencimento, renovação, multa aviso e aviso prévio, dependem do que estiver estabelecido no contrato. O contrato de locação não é revelado na íntegra, porém os principais pontos são informados em fato relevante a cada novo acordo firmado, seja com um novo locatário ou em caso de renovação.

Cabe ao investidor acompanhar o fundo e se inteirar do que acontece nele. Caso não tenha tempo, pode me acompanhar no canal de fundos de investimento no aplicativo do TC, onde postamos os principais fatos relevantes e comunicados ao mercado que saem durante a semana.

Agora que você já conhece os tipos de contrato e entendeu a dinâmica dele, a qual você prefere se expor? Faça esta reflexão! No atual momento do ciclo imobiliário, qual tipo de contrato faz mais sentido? Vale a pena mencionar que podemos ter opiniões diferentes para segmentos diferentes de fundos imobiliários, como lajes e galpões logísticos, por exemplo. Boa sorte e bons investimentos!

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Analista CNPI-T 2455, Consultor CVM, Especialista em Investimentos – CEA/Anbima e colaborador com conteúdo sobre Fundos Imobiliários no TC.

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