TC School / Fundos imobiliários

O preço das minhas cotas caíram! E agora?

06/01/2021 às 18:00

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Fala, investidor, tudo bem? O artigo de hoje tem o objetivo de tranquilizar o investidor e de certo modo ajudá-lo também a entender os reais motivos que o levaram a comprar determinado ativo. Ainda apresentamos formas para saber diferenciar o que é uma queda normal, que ocorre naturalmente no mercado financeiro, de uma queda ocasionada pela mudança nos fundamentos.

Afinal de contas, renda variável, como o próprio nome diz varia. Entretanto, será que há casos em que o investidor pode de fato se preocupar? O que afeta o valor da cota de um fundo? Vamos explicar melhor ao longo do artigo abaixo, dividido nos seguintes tópicos:

  • Ao escolher um fundo, o que olhar?
  • Minhas cotas de fundos caíram, devo vender?
  • Reflexão ao investidor na Bolsa

Boa leitura!

cotas de fundos

Ao escolher um fundo, o que olhar?

Primeiramente devemos nos atentar aos critérios qualitativos e quantitativos. Nos critérios qualitativos, observe a gestão e o histórico da cota de fundo, além de olhar para a gestora em si. Em relação aos imóveis leve em consideração a localização dos mesmos, como a proximidade de grandes centros urbanos, rodovias, facilidade de acesso, padrão construtivo, se há alguma certificação sobre a qualidade (ex: LEED GREEN) e qual a classificação do imóvel (A/A+).

Observe ainda quais são os imóveis do mesmo setor que estão localizados próximos a ele, pois poderão servir de base para comparação como concorrentes. Inquilinos importam, são eles que pagam os aluguéis que depois se tornam os rendimentos a serem distribuídos pelo fundo. Todavia, entre todos os fatores que importam, ao meu ver, o inquilino é o menos importante.

Inquilinos vêm e vão, vacância é algo presente e comum no histórico de fundos imobiliários, mas bons imóveis, bem geridos e com boa localização não costumam ficar vagos. Foque na capacidade de geração de renda do imóvel.

E, observando a capacidade de geração de renda, vale mencionar a importância dos contratos. Métricas como cap rate, duração do contrato, valor do aluguel e multas rescisórias. Também se o contrato é típico ou atípico. Tudo isso nos ajuda a saber por quanto tempo aquele resultado distribuível do fundo se manterá estável.

Nos critérios quantitativos observe os dados de liquidez, patrimônio líquido (PL) do fundo (lembrando que não tem como ele diversificar o portfólio com baixo PL), quantidade de cotistas, DY, DY 3, 6, 9 e 12 meses, além da vacância, percentual em caixa, taxas de administração, gestão e performance. Por fim, é interessante fazer uma comparação entre o fundo e o IFIX, benchmark dos fundos imobiliários. Por fim, veja o CAGR do fundo.

Minhas cotas de fundo caíram, devo vender?

Fazendo todas as análises acima mencionadas, talvez essa pergunta nem lhe venha à mente ao ver as cotas de fundos caírem. Altas e quedas são as oscilações normais dos ativos negociados em bolsa de valores. Saiba qual a volatilidade do fundo, ou seja, o quanto ele costuma variar em determinado período. Ao ver uma variação abrupta veja se há motivo aparente para que isso tenha acontecido.

Não é sempre que teremos certeza de que a notícia ou o fato fizeram as cotas de fundos subirem ou caírem, não se preocupe em querer saber o porquê das cotas oscilaram. Na maioria das vezes esse esforço será infrutífero. Veja se há algum fato relevante ou comunicado ao mercado emitido pelo fundo. Além disso, procure também alguma notícia sobre economia (local/mundial), alteração legislativa que possa trazer algum impacto. O Boletim Focus, muitas vezes, pode ser útil para essa análise. Muitas das quedas serão inexplicáveis, entretanto reiteramos que não vale a pena focar toda a sua energia nisso.

Quando houver uma queda originada da mudança de fundamentos, aí sim devemos nos preocupar. Exemplo recente que temos foi a cotação do fundo XPCM11. O ativo é um mono imóvel e mono inquilino, numa região com baixa procura por lajes, que tem influência do setor de óleo e gás. O único inquilino, que é a Petrobrás (PETR3), quando anunciou saída do fundo, gerou uma mudança nos fundamentos, trouxe incertezas para os cotistas. Afinal, quem será o futuro locatário e por qual renda o imóvel será locado?

Vimos então a queda da cotação, que nesse caso seria “justificável” e, nesse contexto, faria sentido com que o investidor se preocupasse com ela. Essa queda originada pela mudança de fundamentos exige reflexão por parte dos investidores. “E aí, devo continuar no fundo”?

Reflexão ao investidor

Esteja ciente que alguns setores são mais voláteis do que outros. Portanto, foque também em uma carteira equilibrada, sem dependência de um único setor. Saindo dos fundos imobiliários e pensando numa alocação mais eficiente, caso você não queira ver sua carteira como um todo cair, pode acrescentar ativos com correlação negativa na carteira.

Fato é, oscilação não deve e não deveria assustar o investidor. Se ele está incomodado, ou está muito alocado em um ativo ou não fez toda diligência necessária pra se tornar cotista do fundo. Seja diligente e cauteloso, faça a melhor escolha de investimento de acordo com seu perfil de investidor.

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Especialista em Investimentos pela Anbima
É formado em Direito, aprovado na OAB e pós graduado em direito público. Atua como colaborador no Boletim de Fundos de Investimentos Imobiliários do site Ticker11 e junto ao escritório de investimentos Öküs Capital – Safra Invest como especialista em FII’s.

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