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CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários

04/08/2021 às 11:10

TC School

No artigo de hoje vamos começar a entender o CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários.

Assim, você deve estar se perguntando: eu não estou em uma coluna de fundos imobiliários? Por qual motivo estou lendo sobre um ativo de renda fixa? Calma, você vai entender porque o tema CRI é interessante.

Então, o que vou dizer pode ser novidade para muitos, no entanto, trata-se de uma verdade. Um fundo imobiliário não necessariamente precisa investir em um imóvel físico.

A saber, um FII pode investir em outros ativos, desde que tenham lastro no mercado imobiliário, por exemplo, CRI, FIDC e até mesmo ações. Lembre-se, o lastro imobiliário é indispensável.

Por certo, no futuro vamos analisar cada um desses ativos. Hoje, começamos com o CRI. O motivo é simples, poucos são os fundos que investem em ações e FIDC’s, contudo, muitos investem em certificados de recebíveis imobiliários.

Tais fundos podem ser denominados como de “títulos valores mobiliários”, de “recebíveis mobiliários” ou, como muitos preferem, “fundos de papéis”.

A princípio, são fundos que chamam a atenção dos investidores tendo em vista o alto retorno. Entretanto, o alto retorno não vem de graça. Vamos compreender melhor aqui. Abaixo, você irá encontrar:

  • CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários: o que é?
  • O FII dando acesso ao CRI
  • Fundos imobiliários de CRI pagam mais?
  • Considerações finais

Boa leitura!

CRI

CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários

O que vem a ser o CRI?

O CRI é um título de renda fixa que antecipa créditos a receber. Assim como ele, temos vários outros títulos.

No início, pode ser complicado. Mas, tudo vai ficar claro com o exemplo que vem a seguir. E, para tanto, vamos esquecer um pouco o lastro imobiliário.

Pensa em uma máquina de cartão de crédito. O consumidor adquire um produto e opta por parcelar a compra em 10 prestações. O comerciante, por sua vez, recebe da maquineta o valor da venda em 10 meses.

Esse valor que o comerciante tem para receber, podemos chamar tão somente de recebíveis. Por outro lado, a empresa por trás da maquininha concede ao comerciante a opção de antecipar esse crédito, ou seja, de antecipar esse recebível.

Certamente, essa antecipação não é gratuita. Do valor repassado para o comerciante, é descontado uma quantia, sendo este o lucro da empresa que antecipa os recebíveis para o comerciante.

Agora, vamos trazer o tema para os CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários. Pensa em um proprietário de um shopping center, ele tem ali vários contratos de aluguéis, logo, possui valores a receber.

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) tem o condão de antecipar esse crédito futuro, ou seja, antecipar esses recebíveis.

Nesse meio tempo, entra em ação um personagem muito importante, a Securitizadora de créditos imobiliários. Ela é a empresa responsável por empacotar esse crédito futuro e lançar o produto no mercado.

O FII dando acesso ao CRI

Acontece que analisar um CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários não é tão fácil quanto parece. Além disso, normalmente, o investimento neste título exige um alto capital.

Por este e outros motivos, os maiores investidores de CRI do mercado são os fundos imobiliários, sendo que nós, meros mortais, temos acesso a este produto de uma forma simples, barata e diversificada através deles.

Sobretudo, investir em Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI através de um fundo imobiliário reduz o risco do investimento, possibilitando, inclusive, um melhor retorno para o investidor.

Ocorre que investir em CRI não é apenas escolher o título que tem melhores taxas. Temos que analisar outras questões como qualidade do crédito, garantias da dívida, dentre outras variáveis.

Nesse ínterim, que tal discutirmos sobre o acompanhamento de CRI. Afinal, após realizar o investimento, ele deverá ser acompanhado, que tal responder as 4 perguntas abaixo:

  1. O fluxo de pagamento do título está seguindo o seu caminho normal?
  2. As garantias tiveram que ser acionadas?
  3. Foram acionadas de forma correta?
  4. Temos problemas? Quais são eles? Qual a solução possível?

De tal forma que vou parar por aqui. Posso estar errado, mas o trabalho que terei investindo diretamente em um CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários não vale a dor de cabeça que terei se tudo estiver dentro dos conformes. Caso contrário, aí que não vale mesmo.

Investir em CRI através de fundos imobiliários

Ao passo que, não tenham dúvidas, investir em CRI através de fundos imobiliários é o melhor caminho para o investidor comum.

Nesse hiato, uma gestora de fundos imobiliários tem o pessoal e equipamentos necessários para realizar um acompanhamento próximo e corretor de um CRI.

FII de CRI pagam mais?

Sim e não. Pronto, agora complicou tudo e eu não respondi a pergunta. Um passo de cada vez, vamos lá.

Analisando de forma superficial, podemos afirmar que sim, FII de CRI pagam mais que os fundos de tijolo. No entanto, isso tem um motivo.

O Certificado de Recebíveis Imobiliários repassa para o investidor a correção do título, normalmente atrelado a índices de inflação ou CDI, e juros. Ao passo que o fundo de tijolo entrega tão somente o aluguel.

Analogamente, podemos comparar o juro com o aluguel. E a correção? Em teoria ela fica no imóvel.

No entanto, investimos para o longo prazo e, nele, os fundos de tijolo podem entregar um upside no valor do aluguel, o que ocorre no fundo de recebíveis, sendo necessário que o investidor reinvista o percentual do rendimento referente a correção do título para manter o seu poder de compra.

Então, no curto prazo, o FII de CRI pode vir a pagar mais para o investidor. Entretanto, no longo prazo, essa situação pode se inverter.

Considerações finais

Apesar de tudo parecer confuso nesse primeiro momento, esse é só o primeiro artigo a respeito de CRI e fundos de recebíveis. Na semana que vêm temos mais um texto bacana sobre fundos imobiliários.

Por fim, um adendo sobre a estrutura dos fundos imobiliários. Sei que os fundos de recebíveis encantam pelos rendimentos altos, mas confundem por sua estrutura.

De certa forma,compreender um fundo de tijolo é de certa forma simples. Afinal, o imóvel pertence a um proprietário, que o aluga para o inquilino. Este, por sua vez, lhe paga o aluguel.

No entanto, a estrutura de um fundo de recebíveis é mais complexa. Não se preocupem, estamos aqui para ajudar você investir melhor, compreendendo o mercado em que investe de forma simples e descomplica!

Logo, vamos seguir aprendendo em artigos futuros sobre fundos imobiliários no blog TC-School. Acompanhe!

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Ivan Eugênio
Ivan Eugênio
Advogado no interior de MG
Atua como redator do site fundosdepapel.com.br, se especializando nos fundos de recebíveis.

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