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CXCE11 – A armadilha do contrato atípico

19/10/2021 às 16:40

Danilo

No artigo de hoje vamos comentar sobre o fundo imobiliário CXCE11 e a armadilha do contrato atípico neste tipo de ativo financeiro. 

O contrato atípico costuma trazer um conforto maior para o investidor devido a seu longo prazo e a alta multa rescisória. Por outro lado, por mais que demore, este contrato terá um término.

E, quando chega ao fim, os preços de aluguéis praticados no mercado podem ser inferiores ao preço atual de aluguel. Isso acarreta uma revisão negativa no novo contrato, sendo este um risco que tem de ser sempre considerado pelo investidor. 

O fundo imobiliário CXCE11 tinha um contrato atípico de setembro de 2011 a setembro de 2021. Desse modo, neste artigo usaremos o contrato deste fundo para estudo e análise.

Vamos abordar os seguintes tópicos:

  • Como funciona um contrato atípico
  • O fundo imobiliário CXCE
  • A armadilha do contrato atípico

Boa leitura!

Como funciona um contrato atípico

Os contratos atípicos são aqueles que não necessariamente precisam cumprir todas as cláusulas mínimas exigidas por lei para regulação de contrato.

Nesse sentido, as cláusulas são acordadas entre as partes (inquilino / locatário), sendo este tipo de contrato autorizado pelo Art. 425 do código civil.

Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.

Desse modo, os contratos atípicos são usados geralmente em imóveis construídos sob medida para o inquilino. Ou ainda na operação onde o proprietário vende o imóvel que está ocupando e o aluga imediatamente.

Esses contratos costumam ser mais longos, normalmente tem a duração de 10 anos, e são corrigidos anualmente por um índice de inflação. Além disso, conta com uma multa rescisória equivalente a soma dos valores de aluguel que ainda deveriam ser pagos até o fim do contrato.

Inclusive, caso queira se aprofundar mais no tema, convido a conferir o artigo escrito pelo analista Felipe Sousa denominado “Contratos típicos e atípicos em fundos imobiliários”.

O fundo imobiliário CXCE

O fundo imobiliário Caixa CEDAE foi constituído para realizar a construção sob medida da nova sede da CEDAE situada no Rio de Janeiro e alugar para a empresa mediante um contrato de locação atípico por dez anos.

fii cedae

Fonte: site institucional da CEDAE

O contrato atípico tinha o IGP-M como índice de reajuste, e o valor do aluguel no contrato vigente até 27 de setembro de 2021 era de R$1.752.704,93 por mês.

Dessa forma, o fundo distribuía para seus cotistas o valor de R$0,92 por cota desde setembro de 2020, por consequência um dividend yield mínimo de 0,92% e máximo de 1,86% no período. 

A armadilha do contrato atípico

Agora que já falamos sobre o contrato atípico e as características gerais do CXCE11, vamos analisar o risco que este fundo carregava.

Em primeiro lugar, este é um fundo monoativo (possui apenas um imóvel) e monoinquilino (possui apenas um inquilino), construído sob medida para atender as demandas da CEDAE.

Por consequência, ao chegar no período final do contrato o inquilino teve grande poder de negociação, uma vez que o imóvel tem peculiaridades que é interessante para aquela empresa, mas que podem não fazer sentido para outra.

Como resultado, o fundo acaba pressionado a aceitar os termos do inquilino para não perder a sua renda por completo e ainda assumir os custos de manutenção do imóvel.

Além disso, em caso de não renovação o fundo teria um custo para preparar o prédio para um novo inquilino.

Em segundo lugar, o aluguel assegurado pelo contrato atípico acima do valor de mercado. Por consequência, tínhamos uma distribuição de dividend yield de 0,75% a 1,80% ao mês. Isso atraiu muitos investidores desavisados que não entendiam os riscos atrelados a esse ativo.

Fonte: Economatica e TC Matrix

Nesse sentido, olhando os preços praticados por m² na região do imóvel, já era possível prever que haveria uma redução no preço do aluguel.

Acarretando não apenas na redução dos rendimentos distribuídos, como também no preço da cota. Em outras palavras, observamos um prejuízo no patrimônio investido.

Nesse aspecto, a redução do aluguel foi de R$: 1.752.704,93 para R$ 690.000,00, isto é, uma receita 60,63% inferior à que observamos anteriormente.

cxce11

Agora, levando em consideração que o fundo tem 1.712.950 cotas, entendemos que a distribuição de rendimentos do fundo não irá superar a marca de R$ 0,38 mensais. 

Conclusão 

Por fim, a longa duração do contrato atípico e a sua multa rescisória, dá um grande conforto e previsibilidade para o investidor. Como o contrato é corrigido anualmente em função de um índice previamente contratado, ele irá subir constantemente em função desses reajustes anuais.

Por outro lado, dependendo das condições do mercado imobiliário no momento do fim do contrato, o valor do aluguel pode ser extremamente alto frente ao valor praticado no mercado. Isso acarreta uma revisional negativa no novo contrato e impactando a renda, como vimos no caso do CXCE11.

Além disso, não podemos ignorar que o valor do aluguel pode vir a ser revisado para cima ao final do contrato. Dessa forma, devemos conhecer as particularidades de cada imóvel, localização e contrato, para assim poder prever possível movimento no seu término. 

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Danilo

Especialista de investimento - CEA certificado pela Anbima.
Formado em Engenharia mecânica, Professor de Fundos Imobiliários e conteúdo para certificações do mercado financeiro na Financier Educação.

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