Uma reflexão sobre a emissão de fundos imobiliários - TC

TC School / Fundos imobiliários

Uma reflexão sobre a emissão de fundos imobiliários

16/06/2021 às 13:30

TC School

A emissão de um fundo imobiliário é uma vilã necessária? Neste texto abordaremos o tema das emissões de FIIs. Embora ela seja um movimento necessário, ao menos neste momento da indústria dos fundos imobiliários, não podemos ignorar que ela pode trazer algumas dores de cabeça, especialmente para o investidor novato.

Aliás, fiquem alertas, estamos preparando um material com conteúdo sobre as emissões em fundos imobiliários com o objetivo de auxiliar a todos que estão ingressando neste tipo de ativo e, também, investidores que têm o interesse de aprofundar seu conhecimento.

Se liga nesse material bacana que preparamos, dividido nos seguintes tópicos:

  • A emissão de um fundo imobiliário
  • Todo crescimento tem um custo
  • Meu rendimento diminuiu. E agora?
  • Como minimizar essa questão?

Boa leitura!

emissão de fundos imobiliários

A emissão de um fundo imobiliário

Conforme prevê o parágrafo único, do artigo 10, da lei n. 8.668, o fundo imobiliário tem de distribuir para seus cotistas noventa e cinco por cento dos lucros auferidos no semestre.

Inegavelmente, essa obrigação legal transforma o fundo imobiliário em um excelente ativo para o investidor que deseja obter, com previsibilidade, uma renda passiva.

Acima de tudo, dar ênfase em uma palavra, motivo pelo qual vou repeti-la: previsibilidade. A meu ver, essa é uma das principais características de um fundo imobiliário.

No entanto, essa obrigação legal acaba por impedir o crescimento orgânico de um fundo imobiliário. Obrigando-o a emitir novas cotas para crescer o seu patrimônio líquido e, consequentemente, diversificar os seus ativos.

Enfim, dizem por aí que não existe crescimento sem dor. Aqui não seria diferente. Vamos entender o motivo.

Antes, confira vídeo do canal do TC no YouTube sobre Fundos Imobiliários:

Todo crescimento tem um custo

Crescer não é barato. Inúmeros são os profissionais envolvidos em todo o processo. Distribuidores, advogados, agentes autônomos, dentre outros, todos têm de ser remunerados.

Contudo, esse crescimento vem sendo amplamente discutido pelo mercado, que está ganhando novos players oferecendo custos menores, até mesmo nulos. Aqui, podemos mencionar o Banco Inter que já oferece cashback em emissões para seus clientes e a Warren Distribuidora realizando o serviço com custos baixos.

Inclusive, não podemos deixar de mencionar a nona emissão do BCRI11, fundo de recebíveis imobiliários do Banestes. Essa é uma emissão onde não será cobrado nada dos cotistas. Mas, qual será o motivo?

Ora, não somos inocentes a ponto de dizer que gestora e administradoras estão sendo totalmente beneficentes. Vamos aqui realizar algumas pontuações:

  • Devemos saber que o Banestes se trata de um banco que tem como sócio majoritário o Estado do Espírito Santo;
  • O fundo de recebíveis é um dos produtos que mais traz receitas para o Banco, tendo como uma taxa de administração de 1% ao mês; e
  • A distribuição da nona emissão do fundo BCRI11 foi realizada pela distribuidora do Banco Banestes.

Logo, o banco abre mão de receber taxas de distribuição para, no futuro, aumentar sua receita com a taxa de administração do FII.

Assim sendo, percebemos aqui algo que não estamos acostumados a ver, um movimento onde todos os agentes do mercado ganham.

Meu rendimento diminuiu. E agora?

Logo que uma emissão acaba não tem jeito. Sabemos exatamente qual a reclamação que sempre está presente em grupos de aplicativos de troca de mensagem e fóruns espalhados pela internet.

Antes de tudo, não podemos deixar de mencionar que a reclamação se repete. O que, na verdade, é excelente, pois mostra que o número de investidores está aumentando e os novatos estão experimentando experiências que os investidores antigos já sentiram na própria pele.

Todos querem saber o motivo pelo qual o rendimento de um fundo diminui após uma emissão.

Em primeiro lugar, temos que destacar que toda emissão acarreta em um acréscimo de cotas para o fundo. Exatamente por isso temos o aumento do patrimônio líquido do fundo imobiliário.

Vamos ser sinceros. Todos queremos que o capital seja alocado de forma célere e coerente. No entanto, nem sempre é o que acontece.

A saber, a alocação do capital envolve uma burocracia sem tamanho. Isso, sem falar dos obstáculos que podem surgir no meio do caminho e das emissões sem pipeline.

Além disso, não posso deixar de destacar o quanto não vejo sentido em emissões sem pipeline, especialmente quando estamos tratando de um fundo de tijolo. Trata-se, na verdade, de um cheque em branco dado para o gestor.

Entendo, que apontar exatamente o ativo pode prejudicar na conclusão do negócio. No entanto, indicar região, valor, qualidade e cap rate em nada prejudica o negócio, dando um norte para o investidor.

Percebam que a alocação do novo capital leva um tempo e, enquanto o patrimônio líquido não estiver devidamente alocado, pouco estará rendendo, acarretando na redução do rendimento mensal para os cotistas.

Como minimizar essa questão?

Então, devemos sempre buscar uma gestão pé no chão, que busque um crescimento saudável e assertivo. Essas são características únicas capazes de fazer um fundo imobiliário crescer sem prejudicar os seus cotistas.

Não aconteceu uma única vez, vira e mexe estamos presenciando amortização decorrente do “olho grande do gestor”. Ou seja, captou no mercado um valor muito superior ao que poderia ser alocado.

Óbvio, o fato de não ter dinheiro em caixa pode gerar a perda de um negócio que surja inesperadamente. Contudo, entendo que esse evento seja uma exceção. Logo, tudo tem de ser ponderado.

Enfim, como já dizemos aqui, todo crescimento gera dor. Mas, acreditamos que as dores podem ser suavizadas.

Conclusão

Por fim, a emissão pode sim ser vista como uma vilã necessária. Contudo, este é apenas um momento da indústria, no futuro elas serão tão pequenas que as dores serão suavizadas.

Conta aí para a gente de quantas emissões você participou neste último ano. Está confortável com todas?

Ivan Eugênio
Ivan Eugênio
Advogado no interior de MG
Atua como redator do site fundosdepapel.com.br, se especializando nos fundos de recebíveis.

TC School

A sua escola como investidor.

Disclaimer: Este material é produzido e distribuído somente com os propósitos de informar e educar, e representa o estado do mercado na data da publicação, sendo que as informações estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. Este material não constitui declaração de fato ou recomendação de investimento ou para comprar, reter ou vender quaisquer títulos ou valores mobiliários. O usuário não deve utilizar as informações disponibilizadas como substitutas de suas habilidades, julgamento e experiência ao tomar decisões de investimento ou negócio. Essas informações não devem ser interpretadas como análise ou recomendação de investimentos e não há garantia de que o conteúdo apresentado será uma estratégia efetiva para os seus investimentos e, tampouco, que as informações poderão ser aplicadas em quaisquer condições de mercados. Investidores não devem substituir esses materiais por serviços de aconselhamento, acompanhamento ou recomendação de profissionais certificados e habilitados para tal função. Antes de investir, por favor considere cuidadosamente a sua tolerância ou a sua habilidade para riscos. A administradora não conduz auditoria nem assume qualquer responsabilidade de diligência (due diligence) ou de verificação independente de qualquer informação disponibilizada neste espaço. Administradora: TradersNews Informação & Educação Ltda. Todos os direitos reservados.

TradersClub

O app essencial para investidores do mercado financeiro brasileiro.

Uma comunidade com milhares de investidores, ferramentas e serviços que vão ajudar você a investir melhor!

TradersClub