FII Educacional: FAED11 e RBED11, uma análise do segmento - TC

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Uma leitura sobre os FIIs educacionais

16/11/2021 às 16:40

Ivan Eugenio

No artigo de hoje vamos realizar uma leitura sobre os FIIs educacionais.  O segmento é pouco comentado e muitas vezes desconhecido pelos investidores. Entretanto, como temos o escopo de educação em nosso blog, vamos aprofundar um pouco o nosso conhecimento sobre essa classe de ativos.

Vale lembrar que um dos maiores fundos imobiliários da bolsa de valores — o fundo HGRU11, começou o seu portfólio com exposição a um imóvel educacional e hoje possui outros educacionais também. Contudo, não falaremos desse especificamente.

Elencaremos dois fundos imobiliários que são negociados em nossa bolsa há mais de dez anos. Então, no artigo de hoje vamos conversar um pouco sobre:

  • FII educacional: características gerais do segmento
  • FAED11 e RBED11, dois FIIs educacionais
  • O retorno dos fundos e o IFIX

Boa leitura!

Agora, aproveitem a leitura e lembre-se: qualquer dúvida é só procurar a gente lá no canal de fundos imobiliários no aplicativo do TC.

FII educacional: características gerais do segmento

Em primeiro lugar, é importante destacarmos que instituições de ensino têm o ensino como sua atividade principal. Logo, o espaço físico onde está instalada, apesar de ter a sua importância, não é o core de seu empreendimento. 

Em segundo lugar, percebam que no parágrafo anterior eu fui específico ao dizer que o imóvel tem a sua importância, ainda que não seja o core da empresa. Isso ocorre, pois, uma instituição de ensino tende a criar raízes em suas instalações e se envolver profundamente com a comunidade ao seu retorno. 

Logo, estamos diante de um inquilino que pode sim locomover suas instalações para outro “prédio”, mas que não tem o interesse em ficar mudando frequentemente, sendo certo que podemos concluir por uma estabilidade da locação. Além do mais, a mudança de endereço para uma instituição de ensino não é apenas levar os móveis de um local para o outro.

Por outro lado, as particularidades que um edifício educacional possuí acaba reduzindo o número de possíveis inquilinos, fazendo com que a perda deste cause algumas dores de cabeça para o proprietário do imóvel. Dessa forma, podemos concluir que estamos diante uma balança equilibrada entre locador e locatário.

Então, o que observamos normalmente nos fundos imobiliários do segmento educacional são contratos atípicos sale and leaseback, com vencimento no longo prazo e reajustes anuais previamente estabelecidos. 

FAED11 e RBED11: dois FIIs educacionais

Poucos são os fundos imobiliários do segmento educacional negociado no mercado financeiro hoje. Mas, trouxe aqui para nosso estudo dois dos FIIs mais antigos da bolsa de valores brasileira e que exploram o segmento hoje estudado por nós. 

FII Anhanguera Educacional (FAED11)

Então, por ordem alfabética, vamos conhecer do FII Anhanguera Educacional (FAED11), gerido pelo BTG Pactual, com três imóveis localizados no Estado de São Paulo, todos locados para a Faculdade Anhanguera, como podemos perceber pelo nome do fundo. 

O fundo de gestão passiva do BTG Pactual está sendo negociado hoje no mercado secundário por aproximadamente R$2.265,00 o m², entregando um dividend yield anualizado de 9,18%.

Rio Bravo Renda Educacional (RBED11)

Por sua vez, o Rio Bravo Renda Educacional (RBED11), gerido pela Rio Bravo Investimentos, possuí uma gestão ativa e hoje tem sete imóveis em seu portfólio espalhados em quatro estados brasileiros. Tendo, portanto, uma melhor diversificação de inquilinos e geográfica. 

Recentemente o fundo anunciou a 4ª emissão de cotas. No entanto, devido as condições contrárias do mercado, já solicitou na CVM a interrupção da emissão. Negociado por aproximadamente R$2.750,00 o m², observamos um dividend yield anualizado de 9,15% no presente caso. 

O retorno dos fundos e o IFIX

Por se tratar de fundos imobiliários mais antigos, podemos analisar o retorno histórico de ambos os fundos em uma janela temporal mais ampla e compará-los com o IFIX. E, como podemos perceber abaixo, ambos os fundos performaram melhor que o IFIX. 

fii educacional gráfico

Fonte: Economatica

No longo prazo, o fundo da Rio Bravo (linha azul) performou melhor que o fundo do BTG Pactual (linha laranja).

Levantando uma discussão antiga que muitos investidores gostam de ter, quem performa melhor: fundos de gestão ativa ou passiva?

Neste caso específico, embora tenha performado melhor a gestão passiva por um longo prazo, após a pandemia a gestão ativa acabou se sobrepondo a ativa. Mas, esta discussão não acaba aqui hoje, e é melhor a gente ir parando por aqui. 

Concluindo

Por fim, não posso deixar de convidá-lo para conhecer o canal de fundos imobiliários do TC. Nele, diariamente, eu, os analistas de FIIs do TC, Leonardo Verissimo e outros investidores de renome debatemos os temas da atualidade. 

Ivan Eugenio

Advogado e especialista em fundos imobiliários.

Disclaimer: Este material é produzido e distribuído somente com os propósitos de informar e educar, e representa o estado do mercado na data da publicação, sendo que as informações estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. Este material não constitui declaração de fato ou recomendação de investimento ou para comprar, reter ou vender quaisquer títulos ou valores mobiliários. O usuário não deve utilizar as informações disponibilizadas como substitutas de suas habilidades, julgamento e experiência ao tomar decisões de investimento ou negócio. Essas informações não devem ser interpretadas como análise ou recomendação de investimentos e não há garantia de que o conteúdo apresentado será uma estratégia efetiva para os seus investimentos e, tampouco, que as informações poderão ser aplicadas em quaisquer condições de mercados. Investidores não devem substituir esses materiais por serviços de aconselhamento, acompanhamento ou recomendação de profissionais certificados e habilitados para tal função. Antes de investir, por favor considere cuidadosamente a sua tolerância ou a sua habilidade para riscos. A administradora não conduz auditoria nem assume qualquer responsabilidade de diligência (due diligence) ou de verificação independente de qualquer informação disponibilizada neste espaço. Administradora: TradersNews Informação & Educação Ltda. Todos os direitos reservados.

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