TC School / Fundos imobiliários

A importância do preço de compra nos fundos de fundos

15/01/2021 às 10:54

TC School

Fala investidor, tudo bem? O texto de hoje é para falar sobre os fundos de fundos e a importância do preço de aquisição do mesmo. Ao final do artigo você será capaz de entender a dinâmica desse setor de Fundo de Investimento Imobiliário, e como é formado o preço dele. Descobrirá ainda se deve pagar ágio, e qual seria o limite a ser pago. O texto está dividido nos seguintes tópicos:

  • O que são fundos de fundos
  • O que é valor patrimonial e cota patrimonial
  • Relação ágio e deságio.

Boa leitura!

Fundos de Fundos

Os Fundos de Fundos, também são conhecidos como FOFs, são cada vez mais comum no mercado. Esta classe de fundos imobiliários se tornou uma das principais classes a disposição do investidor no mercado de FIIs. Isto porque eles trazem comodidade ao investidor iniciante, que normalmente ainda não sabe analisar um fundo e, justamente por esse motivo, ao comprar uma cota de FOF acaba delegando a função ao gestor.

Ao comprar um FOF você passa a ter uma carteira diversificada com vários FIIs e exposição aos mais variados setores como vemos na imagem abaixo.

Esta é a divisão setorial da carteira do fundo RFOF11, conforme relatório gerencial do mês de novembro/20. É um instrumento democrático e atualmente um dos setores onde há mais oportunidades entre os Fundos Imobiliários.

Percentuais calculados com base no Valor Patrimonial do RFOF11 | Fonte: RB Capital Asset

Observou a quantidade de ativos que é possível ter com apenas um FII? Um único ativo torna-se uma carteira diversificada com exposição a vários setores e diversos ativos.

Cabe aqui a observação de que a tabela acima considera apenas a posição investida em Fundos Imobiliários. Ou seja, aplicações financeiras, dos recursos em caixa não são contemplados em “Outros” na tabela acima. Por conta disso, os valores não somam 100%.

Agora analisando a relação price/book value conforme imagem abaixo, extraída do relatório gerencial do fundo RBFF11 e outros relatórios dos fundos da Rio Bravo, vemos que na média os fundos educacionais, de shopping/varejo e FOFs são os mais descontados e os setores que ainda não voltaram aos preços pré-covid. Há que se atentar que esses dados são relativos ao final do mês de novembro, e que para os dias atuais, o cenário pode ter apresentado alguma mudança.

Relação Price/Book Value de Fev/2020 x Nov/2020

Valor patrimonial, cota patrimonial, ágio e deságio

De maneira sucinta, podemos dizer que valor patrimonial do fundo é o valor de todos os bens que compõem os ativos menos os passivos. Já a cota patrimonial é a divisão do patrimônio líquido do fundo pela quantidade de cotas disponíveis.

Imagine que um fundo tenha patrimônio líquido de R$100.000.000,00 e um milhão de cotas, a cota patrimonial dele custará R$100,00. Se a cota no mercado estiver sendo negociada por R$99,00, esse fundo tem 1% de deságio, se for negociada por R$101,000, ela tem 1% de ágio.

Como o valor patrimonial são os ativos menos os passivos, o fundo é o que tem em carteira, ver um fundo negociando abaixo do valor patrimonial é a possibilidade de comprar aqueles ativos abaixo do que valem. Nem sempre negociar abaixo do PVP vai ser uma oportunidade de compra, as vezes o fundo está negociando nessas condições por outras questões que possam significar risco ao investidor.

O exemplo trazido para sintetizar essa ideia de ágio e deságio é do fundo BCFF11, conforme dado disponibilizado no relatório gerencial referente ao mês de novembro/20. Vemos que o fundo negociava com desconto em relação a cota patrimonial e que em outros momentos negociou com ágio.

Observe que o ponto máximo de ágio foi de 15%. Pois bem, no dia 08/01, o fundo negociou a R$95,20, no fechamento do pregão, tendo se valorizado 14% em relação a cota patrimonial.

Qual é o objetivo? Identificar bons fundos e que momentaneamente estejam com desconto ou próximo da cota patrimonial e que tenham histórico de bom retorno e bons ativos em carteira possibilitando ganho na cota além dos rendimentos comumente distribuídos.

Ao pesquisar por FOFs com patrimônio líquido >=a R$100.000.000,00, liquidez média diária >= a R$200.000,00, fundo com a base de cotistas superior a 1.500, fundos com no máximo 10% de caixa e PVP =< 1 chegamos a 10 fundos, que merecem nossa atenção e estudo.

Figura 6 – Tabela de fundos

Agora é o momento que o investidor deve fazer o estudo qualitativo do fundo, observando histórico de gestão do fundo, o histórico da gestora, análise da carteira e alocação por ativos, comparar relatórios gerenciais anteriores para ver como o gestor foi fazendo alocação nos últimos meses. Cabe também o estudo quantitativo no sentido de olhar DY, retorno, cota ajustada e outros dados que venham a interessar o investidor.

O intuito desse texto não é entrar na análise de FOFs em si, e sim mostrar que há oportunidades no setor, e o porquê de se importar com o preço desse ativo em especial. Recentemente escrevi meu primeiro trade ideas no aplicativo do TC, sobre o fundo RFOF11, leia e comente no canal o que achou da tese.

Reflexão para o investidor

A ideia central deste texto foi trazer a importância do preço que se paga em um FOF, assim como nos fundos de recebíveis imobiliários, eles valem o que possuem na carteira. Em um mercado onde na média, o benchmark apresenta taxa de crescimento anualizada é de 10,9%¹, qual seria a lógica de pagar um PVP acima de 1,10 por exemplo?

Não há número fixo que julguemos como certo ou errado, eu particularmente não pago acima de 1,05, porém evito a todo custo pagar ágio.

Procuro e quase sempre encontro outras oportunidades, seja via emissão, ou mercado secundário, mas quando se trata de fundo de papel ou FOFs, evito ao máximo pagar acima de 1 do PVP e 1,05 é o limite. Além de saber como escolher um ativo, é fundamental saber o quanto pagar pelo ativo. E no texto de hoje a ideia foi essa, espero que tenham gostado, e até o próximo pessoal.

¹ Dados da B3 sobre a taxa média de crescimento anual do IFIX.

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Especialista em Investimentos pela Anbima
É formado em Direito, aprovado na OAB e pós graduado em direito público. Atua como colaborador no Boletim de Fundos de Investimentos Imobiliários do site Ticker11 e junto ao escritório de investimentos Öküs Capital – Safra Invest como especialista em FII’s.

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