O crescimento dos FIIs: novos setores para investir em 2021 - TC

TC School / Fundos imobiliários

Crescimento dos FIIs: os novos setores para investir

26/01/2021 às 17:00

TC School

Os fundos imobiliários (FIIs) estão cada vez mais populares entre os investidores no Brasil, com demanda crescente por esta classe de ativo financeiro. Da mesma forma, impulsionados pela baixa da taxa de juros, começam a surgir no mercado novas oportunidades em fundos imobiliários. Com isso, temos observado maior diversificação de setores que compõem este tipo de investimento.

Portanto, no texto de hoje debatemos sobre o crescimento dos FIIs, elencando alguns novos setores que começam a aparecer no mercado de capitais para quem deseja investir em fundos imobiliários.

  • Fundos de Investimento Imobiliário: crescimento da indústria de FIIs
  • Novos setores em fundos imobiliários
  • Setor específico de FII: unidades habitacionais estudantis
  • Reflexões para o investidor

Boa leitura!

Fundos de Investimento Imobiliário

Crescimento da indústria de FIIs

Segundo dados da B3, em dezembro de 2020 tivemos um aumento de mais de 500 mil novos investidores em fundos imobiliários. É um aumento significativo para um mercado que ainda tem muito para crescer no país. Além disso, temos também um aumento na quantidade de fundos. Atualmente são mais de 301 fundos listados, contra 156 existentes em dezembro de 2017.

Como os fundos imobiliários têm crescido, é normal que haja maior diversificação de setores envolvidos, novas ofertas e possibilidades de investimentos. Então, se liga, pois nem só de shoppings, lajes, galpões e ativos de valores mobiliários vivem os Fundos Imobiliários.

Novos setores em Fundos Imobiliários

Embora os setores listados acima sejam os predominantes, temos também outros como hotéis, varejo, renda urbana, educacionais, hospitais, residenciais, ligados ao agronegócio, cemitérios e até de desenvolvimento de moradia estudantil, e esse será o foco do texto de hoje.

FIIs de estádio de futebol

No mercado de capitais dos Estados Unidos, essa classe de ativo – denominada “Reits”, ou seja, os primos americanos dos FIIs, possui investimentos em todas as áreas, tais como datacenter, presídios, entretenimento, florestas e vários outros tipos de negócios. No Brasil, já tivemos conversas para constituição de FIIs de estádio de futebol. E aí, você gostaria de ver o estádio do seu time de coração pertencendo a um fundo imobiliário? Você investiria?

Fiis de estádios de futebol

Figura 1: Matéria sobre FIIs de estádio.

Quer uma ideia do crescimento dos Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil? Confira o texto que produzimos com dados do próprio boletim da B3, com o último relatório disponibilizado.

Fundos de Investimento Imobiliário

Crescimentos dos fundos e suas vantagens

A indústria de FIIs cresce em ritmo acelerado e o principal player é a pessoa física, seja em posições em custódia ou volume negociado. Consequentemente, ao aumentar o volume negociado, melhora o ADTV e a média de negócios realizados, dando liquidez ao papel. Por sua vez, quanto maior liquidez, melhor se dá a operação dos ativos com menores spreads.

Além disso, o mercado de fundos imobiliários como um todo cresce e se fortalece, daí vem o nosso empenho em mostrar para você, leitor, como este mercado está maduro. Neste contexto, é um atrativo a mais para investir em FIIs e diversificar a sua carteira de ativos.

Setores de Fundos Imobiliários

Desenvolvimento de unidades estudantis

Recentemente, durante as minhas leituras diárias sobre relatórios gerenciais de FIIs, me deparei com o fundo HCST11 – um fundo imobiliário diferente do que até então eu estava habituado analisar. Por isso, resolvi escrever sobre a proposta deste ativo imobiliário e abranger a discussão para falar também sobre os novos setores que estão despontando neste tipo de investimento.

O fundo HCST11

Esse fundo tem foco em desenvolvimento residencial, e inicialmente todos os projetos são de moradias estudantis. Sim, até o Jim do American Pie ficou surpreso (risos).

Fiis estudantis

Figura 2: Cena do filme “American Pie”. Alteração feita pelo autor.

Atualmente, o fundo HCST11 possui três projetos destinados a residências estudantis, que juntos somam 1088 camas. Todos empreendimentos ficam na cidade de São Paulo: dois no bairro do Butantã e um na Vila Mariana.

O edifício Piragibe

Nesse sentido, o primeiro projeto e que está mais próximo de ser utilizado é o Piragibe, no Butantã. O fundo detém 51% de participação no edifício Piragibe, com 150 quartos e potencial para atender até 300 estudantes.

Dessa forma, o empreendimento visa atender as necessidades dos alunos da Cidade Universitária, na Universidade de São Paulo (USP). O empreendimento está situado a menos de 2 Km do portão 3 da USP e da estação de metrô Butantã (Linha Amarela do Metrô). O Habite-se deve sair até fevereiro/2021.

Empreendimento Pedro de Toledo

Já o segundo empreendimento é o Pedro de Toledo, na Vila Mariana, em São Paulo. Ele ficará próximo das faculdades ESPM, PUC, Belas Artes e UNIFESP, além de hospitais de referência, Metro Santa Cruz (Linha Azul do Metrô) e Parque Ibirapuera. As obras têm início em maio de 2021 e contará com 168 quartos e capacidade para 336 estudantes. O fundo possui 77% de participação no imóvel.

Empreendimento Monte Caseros

Por fim, o empreendimento Monte Caseros, no Butantã, em São Paulo. O imóvel terá 226 quartos e capacidade para 452 alunos. O foco do empreendimento serão os alunos da Cidade Universitária (USP). Estima-se que 25 mil alunos da USP Butantã são de outras cidades e buscam moradia na capital. Este projeto está a 1 Km do portão 3 e a 2,4 Km da estação de metrô Butantã.

Vale lembrar que o fundo existe desde agosto de 2019, possuindo um PL de R$ 16.962.698,93 e pouquíssima liquidez. Além disso, a quantidade de cotistas não foi revelada e a taxa de administração é de 2% a.a., praticamente o dobro de muitos fundos imobiliários. Por outro lado, já a taxa de performance é de 20% sobre o que exceder o IPCA + 7,5%. Por fim, abaixo há alguns dados retirados do último relatório gerencial do fundo HCST11.

Fundo HCST11

Fonte: Relatório gerencial do fundo HCST11

Fundo HCST11

Fonte: Relatório gerencial do fundo HCST11

Reflexões para o investidor

Considerando o investimento em fundos imobiliários, cabe ao investidor estar atento ao mercado, observando as mudanças e oportunidades que surgem.

Haverá novos setores de FIIs? Talvez com ativos florestais iguais vemos nos EUA? Ou ainda, uma expansão de produtos agro e residencial como estamos presenciando? Será que um dia teremos finalmente os FIIs de estádios de futebol? Não dá para saber qual será a direção do mercado, mas é bem provável que cada vez mais novos setores surjam para fortalecer este tipo de investimento.

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Felipe Sousa
Felipe Sousa
Analistsa CNPI-T 2455, Consultor CVM, Especialista em Investimentos – CEA/Anbima e colaborador no TradersClub.

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