Como montar uma carteira de FIIs diversificada? - TC

TC School / Fundos imobiliários

Como montar uma carteira de FIIs?

22/01/2021 às 13:54

TC School

Olá, investidor! Hoje falaremos sobre um tema comum e importante a todos os investidores: — a montagem de uma carteira de Fundos Imobiliários, os FIIs. Particularmente, atuando como consultor CVM, vejo diversos clientes chegarem ao escritório com carteiras já prontas, solicitando uma análise a fim de otimizá-las, pois o desempenho está aquém do esperado. Em regra, não são carteiras com ativos ruins, são carteiras com ativos da moda, mal balanceados e muitas vezes comprados a preços altos.

O que isso significa? Olharam muito para uma única árvore e esqueceram da floresta, sem percepção e fundamentos em relação ao preço do ativo. Claro que a precificação de ativos é algo subjetivo e varia de analista para analista, de investidor para investidor. Porém, apesar das divergências entre um preço estipulado como justo, é quase consenso do mercado quando um ativo realmente está caro.

  • Carteira de FIIs: a necessidade de critérios objetivos
  • Alocação e divisão setorial em uma carteira de FIIs
  • Carteira de FOF’s: como alocar?
  • Reflexão para os investidores

Boa leitura!

Carteira de fiis

Fundos Imobiliários

Carteira de FIIs: a necessidade de critérios objetivos

Antes de falar sobre o ativo em si, guiaremos o investidor quando à análise dos fundos imobiliários. Desta forma, vamos dividir os fundos por liquidez, número de cotistas e patrimônio líquido.

Patrimônio líquido

Primeiramente, vamos falar sobre o patrimônio líquido. Quanto maior o patrimônio do fundo, mais ele pode diversificar o portfólio, ficando menos dependente de um único ativo, o que traz segurança para o cotista.

Patrimônio líquido

Fonte: Elaboração própria.

Liquidez média diária

O segundo critério é o de liquidez média diária. Este critério de análise é muito importante porque fundos com boa liquidez facilitam a entrada e saída, permitindo que o investidor pague menos spread entre a melhor oferta de compra e venda. Além do mais, um fundo bem líquido demonstra alta demanda pelo ativo, o que pode gerar boas oportunidades.

Liquidez média diária

Fonte: Elaboração própria.

Quantidade de cotistas

Por fim, dividiremos os fundos por quantidade de cotistas. Ver o que as pessoas estão comprando, não para seguir a manada, mas para termos uma noção dos principais ativos e o que as pessoas estão comprando, mantendo em custódia.

Número de cotistas

Fonte: Elaboração própria.

Temos 281 fundos com um cotista ou mais, sendo que 4 fundos tem o patrimônio líquido igual a zero ou negativo, por isso a quantidade de fundos por PL são 277. Já os fundos que tem liquidez acima de 1 real são 253, haja vista que alguns fundos não têm negociação diária, ou seja, não há presença em todos os pregões porque não sai negócio entre comprador e vendedor.

Como regra gosto de olhar para fundos com mais de R$100 milhões de PL, mais de R$200.000,00 de liquidez diária e sempre falava de 1.500 cotistas, porém agora uso o critério de acima de 1.000 cotistas, penso que essa é a informação menos importante dentre as três e ao menos mil cotistas já é algo satisfatório. Quando o mercado começa a se mostrar muito esticado, aquecido, olho para fundos com pelo menos de R$ 50 milhões de PL, a fim de encontrar oportunidades. Quando algo vira consenso, o preço tende a estar alto e o retorno ser menor.

Idade da gestora e do fundo

Outro critério muito importante é a idade do fundo e da gestora, você precisa mensurar o trabalho de gestão e precisa de histórico temporal para isso. Gestora antiga se torna mais fácil de analisar, ainda que o fundo seja novo.

Gestora nova com fundo novo, acompanho o trabalho. Entretanto, gestora nova (menos de 5 anos) com um fundo de pelo menos um ano, considero um período aceitável para analisar o histórico. Quanto maior o histórico do fundo e da gestora melhor vai ser para mensurar o trabalho feito por ela. Prazo mínimo para eu estudar um fundo são de seis meses de janela, embora considero o mais adequado a partir de 1 ano.

Alocação e divisão setorial em uma carteira de FIIs

Devemos agora pensar na divisão setorial da carteira. Primeiramente, vamos ver quais são os setores disponíveis para investirmos e depois selecionar os fundos. Foquemos nos 5 principais setores que são FOFs, recebíveis, lajes, logístico/industrial e shoppings. Dessa forma, penso que de 2 a 3 ativos de cada setor, além de alocar de 70% a 80% neles, para o investidor iniciante, não deverá ter maiores surpresas na carteira de FIIs.

Setores dos Fiis

Fonte: Elaboração própria.

Depois poderemos estruturar o restante da carteira em fundos de setores menos difundidos, com menos opções de fundos, mas que ainda sim guardam boas oportunidades. Se quiser centralizar apenas nos mais tradicionais, fique à vontade, arroz com feijão também funciona e mata a fome.

Carteira de Fiis: como alocar?

Nós podemos observar a carteira de alguns FOFs, dificilmente eles possuem mais de 10% em um único ativo, e mais de 30%/35% em um único setor, siga esse consenso e aloque sua carteira assim. E o percentual mínimo para alocar em um ativo? Bem, eu uso 2,5%, mas caso adote essa regra, poderá ter muitos ativos e precisará de tempo para acompanhá-los.

Não tem tanta disponibilidade? Aloque de 5% a 10% em cada ativo. Imagine que você coloque 5 ativos com 10% e 10 ativos com 5%, terá 15 ativos em carteira. Pode usar outros percentuais, como 7,5%, enfim, esteja livre para alocar da melhor maneira que entender, desde que dentro desse percentual de 2,5% a 10%. Diversifique entre ativos, e setores, enxergue a floresta e saiba alocar.

Carteira de FOFs: como alocar?

Abaixo, pegamos três exemplos de grandes fundos do mercado de Fundos de Fundos, que são HFOF11, BCFF11 e MGFF11. Observe que o HFOF é o único fundo que tem um ativo na carteira que passa de 10% de alocação, no caso o fundo HLOG11, fundo de logística da mesma gestora.

Fundo HFOF11

Fundo HFOF11

Figura 1: Relatório Gerencial HFOF11 – Dezembro/20

Confira na tabela abaixo a participação de alguns fundos que compõem o fundo de fundos HFOF11: HLOG11, HAAA11, PQAG11, BBPO11, HGBS11, GTWR11, RBVA11, THRA11, HGCR11, PVBI11, MCCI11, HSML11, entre outros.

Composição HFOF11

Figura 2: Relatório gerencial HFOF11 – Dezembro/20

Fundo BCFF11

Alocação do fundo BCF11

Figura 3: Relatório gerencial BCF11 – Dezembro/20

Confira na tabela abaixo a participação de alguns fundos que compõem o fundo de fundos BCFF11: BTCR11, HGRU11, BRCR11, FEXC11, BPML11, BTLG11, IRDM11, MCCI11, HGBS11, entre outros.

BCFF11

Figura 4: Relatório gerencial BCF11 – Dezembro/20

Fundo MGFF11

Alocação por segmento - MGFF11

Figura 5: Relatório gerencial do MGFF11 Dezembro/20

Confira na tabela abaixo a participação de alguns fundos que compõem o fundo de fundos MGFF11: BRCR11, JSRE11, TRXF11, CPTS11, BTLG11, BPML11, MALL11, HGRE11, HSML11, BCFF11, VINO11, entre outros.

Composição do MGFF11

Figura 6: Relatório gerencial do MGFF11 Dezembro/2020

Sobre alocação setorial, vemos que os setores que tem maior participação é o corporativo no HFOF11, com 31%, o de recebíveis com 31% no BCFF11 e o corporativo com 29% no MGFF11. De novo, você, por óbvio, não precisa ter todos os setores que esses fundos têm, não é necessário estar exposto dessa maneira.

Foque nos 5 maiores setores falados acima e sua carteira terá uma excelente diversificação, se você gosta de estudar o assunto e tem tempo de acompanhar o mercado de fundos imobiliários, coloque alguns outros setores e diversifique ainda mais sua carteira de ativos. É ainda possível dividir entre estratégias da carteira como fundos que visam ganho de capital e os que visam rendimentos.

Reflexão para os investidores

Conforme elencamos no texto acima, montar uma carteira de FIIs  pode ser mais fácil quando você estuda e entende no detalhe as informações do mercado. Desta forma, ao aprender como analisar e estudar os ativos, estruturar e balancear sua carteira, aos poucos você adquire o conhecimento necessário para ser um investidor de sucesso.

Queremos que você consiga montar uma carteira adequada aos seus objetivos e perfil de risco, no mais, caso haja alguma dúvida venha interagir conosco no canal de fundos de investimento do TC.

Baixe nosso app grátis! No TC você acompanha as principais notícias e cotações do mercado em tempo real, além de ter acesso a canais exclusivos para interagir com os melhores profissionais.

A gente também está no Instagram, YouTube e no TikTok. Acompanhe!

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Analistsa CNPI-T 2455, Consultor CVM, Especialista em Investimentos – CEA/Anbima e colaborador no TradersClub.

TC School

A sua escola como investidor.

Disclaimer: Este material é produzido e distribuído somente com os propósitos de informar e educar, e representa o estado do mercado na data da publicação, sendo que as informações estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. Este material não constitui declaração de fato ou recomendação de investimento ou para comprar, reter ou vender quaisquer títulos ou valores mobiliários. O usuário não deve utilizar as informações disponibilizadas como substitutas de suas habilidades, julgamento e experiência ao tomar decisões de investimento ou negócio. Essas informações não devem ser interpretadas como análise ou recomendação de investimentos e não há garantia de que o conteúdo apresentado será uma estratégia efetiva para os seus investimentos e, tampouco, que as informações poderão ser aplicadas em quaisquer condições de mercados. Investidores não devem substituir esses materiais por serviços de aconselhamento, acompanhamento ou recomendação de profissionais certificados e habilitados para tal função. Antes de investir, por favor considere cuidadosamente a sua tolerância ou a sua habilidade para riscos. A administradora não conduz auditoria nem assume qualquer responsabilidade de diligência (due diligence) ou de verificação independente de qualquer informação disponibilizada neste espaço. Administradora: TradersNews Informação & Educação Ltda. Todos os direitos reservados.

TradersClub

O app essencial para investidores do mercado financeiro brasileiro.

Uma comunidade com milhares de investidores, ferramentas e serviços que vão ajudar você a investir melhor!

TradersClub