TC School / Fundos imobiliários

Batalha de FIIs: VILG11 X BRCO11

03/03/2021 às 10:43

TC School

De um lado BRCO11, do outro, VILG11. Hoje, no nosso ringue de fundos imobiliários, teremos dois novos FIIs, que chegaram mostrando serviço adquirindo bons imóveis, bem localizados e apresentando bom ritmo de crescimento do portfólio. E aí, quem sairá melhor nessa batalha, BRCO11 x VILG11?

São dois fundos de logística, com portfólio diversificado, vários inquilinos, além da diversificação geográfica dos imóveis. Ambos tiveram emissão recentemente, tendo o BRCO11 feito a 4ª emissão no final do ano passado e VILG11 encerrou a 4ª emissão recentemente.

Para facilitar o entendimento do investidor sobre as características de cada um dos fundos mencionados, elencamos o tema nos seguintes tópicos:

  • Breve resumo sobre o setor de logística
  • Análise quantitativa
  • Análise qualitativa
  • Reflexão para o investidor

Boa leitura!

Fundos imobiliários de logística

Breve resumo sobre o setor de logística

O setor de logística foi o segmento dos fundos imobiliários que teve a melhor performance ano passado, mostrando-se resiliente frente à crise do COVID-19. O setor do já havia demonstrado força na crise do segundo mandato da presidente Dilma Rousseff, em 2014-2016.

Atualmente tem sido impulsionado pela força do e-commerce, que tem crescido bastante no país, além da expectativa de crescimento desse setor no país. Recomendamos a leitura do texto sobre fundos imobiliários do setor de logística.

O setor ainda tem expectativa de crescimento em 2021 de 26%, atingindo um faturamento de R$ 110 bilhões de reais, impulsionados pelos dados de vendas do final de ano, seja Black Friday, Cyber Monday, e Natal. Esse é o estudo divulgado pela Ebit Nielsen.

Análise quantitativa: BRCO11 e VILG11

Agora, apresentaremos os dados quantitativos dos fundos BRCO11 e VILG11. Vale ressaltar que estes são critérios comparativos que não excluem a análise qualitativa, apenas se soma a essa.

Fonte: Elaboração própria.

Como fazemos esse quadro de “batalha”, o que define o fundo de investimento imobiliário (FII) como vencedor são os dados quantitativos, e não os qualitativos, uma vez que esses são subjetivos.

Preço e número de cotistas são dados informativos apenas, e por isso, não o levamos em conta neste comparativo. Com relação a inquilinos, BRCO11 informa apenas os 11 principais inquilinos e não todos, enquanto VILG11 informa todos. Neste quesito, em termos de transparência, este último é melhor.

Os dados de quantidade de imóveis, ABL e WAULT são bem semelhantes entre os fundos imobiliários comparados neste artigo, onde o vencedor nessas métricas foi o VILG11, porém os dados informados pelo BRCO11 são muito robustos também.

Para esclarecer, WAULT é a média ponderada entre a duração dos contratos e a receita de locação do fundo para estimar por quanto tempo ela se manterá.

A liquidez de ambos os fundos imobiliários é boa, acima de um milhão de reais por dia, e o patrimônio líquido (PL) de ambos é superior a um bilhão de reais, o que permite aos fundos diversificação em mais de 10 imóveis com bons padrões construtivos e boa localização. Ambos negociam com o PVP abaixo de 1,10, e possuem yield anual entre 5,5% a 6%.

Análise qualitativa: BRCO11 e VILG11

Antes de seguirmos analisando os ativos VILG11 e BRCO11, vale lembrar, como sempre, que a intenção não é esgotar a análise qualitativa, e sim mostrar um norte, um direcionamento sobre investimentos em fundos. Como sempre, reforçamos a ideia de padrão construtivo, localização e qualidade da gestão em fazer boas alocações, novos contratos e prospectar bons inquilinos.

  • VILG11

O VILG11 teve início em dezembro de 2018, sendo gerido pela Vinci Real Estate e administrado pela BRL Trust Administradora. A taxa de administração hoje é de 0,75% a.a. e a taxa de performance é 20% do que exceder o IPCA+6%.

Sobre os diferimentos concedidos em razão da pandemia, só restam 2,6% para receber o que deverá acontecer nos próximos meses. A distribuição oscilou de R$ 0,66 a R$ 0,42 nos últimos 12 meses tendo sido constante em R$ 0,60 nos últimos 3 meses.

O retorno do fundo desde o início é de 78,5% observadas as distribuições de rendimentos e a valorização das cotas. O aluguel médio por m² é de R$ 20,50, enquanto a taxa de ocupação é de 99% e a inadimplência líquida média está em -0.6%.

No curto prazo (24 meses) apenas 14% da receita contratada vencerá, 74% dos contratos são típicos, e os principais inquilinos são do ramo do e-commerce, sendo o principal estado que abriga o maior percentual do ABL do fundo é Minas Gerais.

  • BRCO11

O BRCO11 teve início em dezembro de 2019, sendo gerido pela Bresco Gestão enquanto o administrador e custodiante é a Oliveira Trust. A taxa de administração e custódia é de 0,03% e a taxa de gestão é de 1%, enquanto a performance é de 20% do que exceder o IPCA+6%.

A rentabilidade do fundo é de 20,5% desde o IPO levando em consideração a variação da cota mais a distribuição dos rendimentos. 58% dos imóveis ficam no estado de São Paulo, enquanto 67% estão até 30KM de distância da capital. 35% da receita total do fundo vem desse Estado, sendo que 71% dos contratos são atípicos.

A atividade dos principais inquilinos são varejo e e-commerce, sendo que R$ 0,55/cota foi a média mensal no ano de 2020 de distribuição pelo fundo. Todos os dados citados acima foram retirados dos respectivos relatórios gerenciais divulgados pelos fundos.

Reflexão para o investidor

Chegamos ao final de mais uma batalha de fundos imobiliários – VILG11 x BRCO11, e esperamos que após essa terceira edição vocês comecem a entender o “espírito” da coisa, quais são os dados que nós costumeiramente comparamos entre os fundos.

São essas informações que levamos em consideração na análise qualitativa e quantitativa e para onde direcionar o foco da escrita. Pensamos que estamos diante de dois fundos grandes da indústria de FIIs e que provavelmente a maioria dos cotistas devem ter ao menos um deles. Que você consiga entender a dinâmica dos FIIs e o que realmente importa ao olhar um fundo e caso haja alguma dúvida, pode me procurar no canal de fundos de investimento do TC, estou à disposição!

Baixe nosso app grátis! No TC você acompanha as principais notícias e cotações do mercado em tempo real, além de ter acesso a canais exclusivos para interagir com os melhores profissionais.

Estude e conheça! Aprenda com quem realmente entende de investimentos. Tire dúvidas, troque ideias, experiências e construa uma grande rede de networking com investidores de todo Brasil.

A gente também está no YouTube, Instagram e no TikTok. Acompanhe!

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Analista CNPI-T 2455, Consultor CVM, Especialista em Investimentos – CEA/Anbima e colaborador com conteúdo sobre Fundos Imobiliários no TC.

TC School

A sua escola como investidor.

Disclaimer: Este material é produzido e distribuído somente com os propósitos de informar e educar, e representa o estado do mercado na data da publicação, sendo que as informações estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. Este material não constitui declaração de fato ou recomendação de investimento ou para comprar, reter ou vender quaisquer títulos ou valores mobiliários. O usuário não deve utilizar as informações disponibilizadas como substitutas de suas habilidades, julgamento e experiência ao tomar decisões de investimento ou negócio. Essas informações não devem ser interpretadas como análise ou recomendação de investimentos e não há garantia de que o conteúdo apresentado será uma estratégia efetiva para os seus investimentos e, tampouco, que as informações poderão ser aplicadas em quaisquer condições de mercados. Investidores não devem substituir esses materiais por serviços de aconselhamento, acompanhamento ou recomendação de profissionais certificados e habilitados para tal função. Antes de investir, por favor considere cuidadosamente a sua tolerância ou a sua habilidade para riscos. A administradora não conduz auditoria nem assume qualquer responsabilidade de diligência (due diligence) ou de verificação independente de qualquer informação disponibilizada neste espaço. Administradora: TradersNews Informação & Educação Ltda. Todos os direitos reservados.

TradersClub

O app essencial para investidores do mercado financeiro brasileiro.

Uma comunidade com milhares de investidores, ferramentas e serviços que vão ajudar você a investir melhor!

TradersClub