TC School / Fundos imobiliários

Batalha de FIIs: VRTA11 x CVBI11

09/03/2021 às 16:00

TC School

Fundos de Recebíveis Imobiliários é o tema central desta nova disputa entre os melhores investimentos em fundos imobiliários. Vamos para mais uma batalha de FIIs no TC School. Dessa vez, Fator Veritá (VRTA11) vs VBI Real Estate (CVBI11).

Já tivemos grandes batalhas em nossa arena. Quem perdeu alguma disputa, poderá conferir as análises que fizemos do setor de lajes corporativas, setor de logística, além de fundos de fundos.

No texto de hoje, dois adversários de peso. De um lado, o veterano Fator Veritá (VRTA11), do outro, o novato FII da VBI Real Estate (CVBI11). São dois fundos de recebíveis imobiliários que passaram por emissões em menos de 12 meses e que tem exposição a indexadores semelhantes. Portanto, a partir de agora vejamos os destaques de cada fundo, pois ao final apenas um sairá vencedor!

  • Fundos de Recebíveis Imobiliários
  • Dados quantitativos
  • Dados qualitativos
  • Reflexão para o investidor de fundos imobiliários

Boa leitura!


Fundos de recebíveis imobiliários

Os fundos de recebíveis imobiliários são uma das classes de fundos de valores mobiliários. Como sabemos, temos também os fundos de fundos (FOFs) e os fundos de recebíveis.

Nos fundos de recebíveis, os gestores investem em ativos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como:

  • CRI (certificado de recebíveis imobiliários);
  • LIG (letra imobiliária garantida);
  • LCI (letra de crédito imobiliário);
  • LH (letra hipotecária)

O certificado de recebíveis imobiliários

Vale mencionar que o ativo mais comum nesses fundos é o CRI – certificado de recebíveis imobiliários.

O CRI é utilizado por empresas não financeiras como alternativa para financiar seus projetos. São muito utilizados por empresas de construção civil, como urbanizadoras, construtoras e incorporadoras, mas não são restritas a elas.

Um exemplo recente que temos é da Rede D´Or que através de securitizadora (são elas que podem originar um CRI), fez a emissão deste instrumento de renda fixa com lastro em imóveis pertencentes à instituição, cedidos como garantia da operação.

Apresentamos abaixo, alguns dados do mercado de CRIs no mês de janeiro/2021, e também dos meses de fevereiro/2020 a janeiro de 2021 em termos de volume financeiro de emissão.

É um instrumento muito popular que tem sido emitido cada vez mais.

A taxa média dos CRIs emitidos e o principal indexador no mês foi IPCA + 8,03%, muito acima do que vemos praticado em termos de taxa na renda fixa não é mesmo? Portanto, o certificado de recebíveis imobiliários, de uma maneira em geral, tem valor alto e a maneira mais fácil e comum de acessar estes instrumentos são através de fundos imobiliários.

Certificado de Recebíveis Imobiliários

Panorama do Mercado de Certificado de Recebíveis Imobiliários

Nossa leitura de novas emissões continuou com mesma força do final de 2020, entretanto, o volume de emissões de janeiro de 2021 apresentou redução significativa se comparado a dezembro e até mesmo a janeiro de 2020. No mês foram emitidos 38 operações, totalizando R$ 910 milhões.

Novamente as emissões indexadas ao IPCA foram destaque, representando 72% do volume total, com spread médio de 8,03% a.a.

O tamanho médio das operações do mês foi de R$ 23,9 milhões, o que corrobora com nossa visão que cada vez mais emissores e menores estão utilizando do mercado de capitais e especificamente de CRIs para financiarem seus projetos.

Figura 1 Relatório Gerencial do fundo RBIV11, Janeiro/2021

Análise quantitativa

Chegou o momento de usar os dados e filtros quantitativos, vale ressaltar que indicadores indicam e não devem ser levados em conta individualmente. Devemos sempre pensa numa análise completa para escolha de um fundo imobiliário, somando a análise qualitativa com a quantitativa.

Como a análise qualitativa é subjetiva, usaremos a análise quantitativa para decidir o vencedor dessa batalha, o que não quer dizer que isso é uma recomendação de compra e que o vencedor é o melhor fundo.

Somos solucionadores! Compartilhar o conhecimento é mais importante do que possuí-lo, e a rede do TC School é, antes de mais nada, um canal para evoluir e agregar conhecimento para todos os níveis de investidores, do iniciante ao avançado.

Preço e número de cotistas não tem fator de determinação para entrar como score de pontuação para definirmos o vencedor. Já sobre taxa de performance, temos um empate entre eles, sendo que ambos não cobram. Além disso, o principal indexador também não será usado para computarmos pontos, é uma questão de escolha do gestor e do investidor escolher a qual indexador decidirá se expor.

As métricas de dividend yield, P/VP, ADTV, quem tem menos caixa e consequentemente maior alocação em CRI são usadas para definirmos o vencedor. São dados importantes na hora de avaliar o investimento em FIIs, em especial fundos de recebíveis imobiliários.

CVBI11 vs VRTA11

“Só pode haver um”

O grande vencedor foi o fundo CVBI11, com 5 pontos contra o VRTA11. Por estes indicadores vemos uma vitória por nocaute deste novato no mercado de FIIs.

Análise qualitativa

Estes são os principais pontos de estudo para escolha de um fundo imobiliário, embora esta análise seja subjetiva e depende da expertise de quem analisa o fundo, elencamos alguns pontos que merecem atenção do investidor.

Por óbvio não temos a intenção de esgotar o tema neste texto, apenas direcionar o foco do investidor para o que realmente importa na hora de investir em FIIs, deixando de ouvir o ruído de mercado.

14 principais pontos a serem observados:

  1. Quantidade de CRIs em carteira (olhar atendo aos que tem exposição superior a 5%)
  2. Quais são as garantias por trás do CRI?
  3. Razão de LTV sobre o CRI
  4. Rating dos CRIs
  5. Quem são os devedores
  6. Quais são as securitizadoras (% de CRI por securitizadora)
  7. Distribuição por vencimento
  8. Duration da carteira
  9. Taxa média
  10. Quais são os indexadores
  11. Histórico da gestora
  12. Histórico do fundo
  13. Histórico dos profissionais por trás do fundo.
  14. Certifique-se do preço que está pagando, cuidado para não pagar caro.

O fundo Veritá, por exemplo, possui 40 CRIs em carteira e em nenhum deles há concentração maior de 5% do PL. Já o fundo da VBI possui 25 CRIs em carteira, sendo que 8 estão com posição superior a 5% do PL, mas em nenhum caso representam mais de 10%.

Acreditamos que CRIs com mais de 5% de peso no fundo merecem olhar com maior cuidado e atenção, mas não que isso seja necessariamente algo ruim ao fundo.

Dificilmente um investidor PF saberá analisar a qualidade de um CRI. Dessa forma, o que poderia ser feito pra amenizar? O mínimo é ler a lâmina dele, e se apegar ao LTV – Loan to value. Imagine ele como o air bag de um carro ou outro item de segurança. Pense que você dirige muito mal (não sabe analisar um CRI), logo escolher um carro pelos itens de segurança possa fazer sentido (razão LTV).

Já o rating do CRI, traz mais segurança ao investidor, sabendo quais são as notas dadas pelas agências de risco ao título de crédito, quem são os devedores por trás e quais são as garantias.

O vencimento bem como o duration são importantes uma vez que são influenciados pelas taxas de juros e mudanças no mercado secundário que virão a acontecer ao longo do tempo até o vencimento do título.

Taxa média da carteira e principais indexadores são em muitos casos os fatores mais usados pelos investidores para definir o fundo que irão comprar. Certifique-se de que seus propósitos estão em consonância com a estratégia do gestor, comprando o fundo mais aderente àquilo que você deseja ter em seu portfólio de investimentos.

Observar todo o histórico do fundo é muito importante. No fundo VRTA11 vemos um longo histórico e track record. Vale observar as mudanças de gestão que aconteceram no fundo ao longo do tempo.

Olhe para as emissões, observe como foram alocados os recursos e a velocidade de alocação. Lembre-se: recursos em caixa não geram resultados distribuíveis. Qualidade e velocidade em alocação devem caminhar juntas.

Reflexão ao investidor

Chegamos ao final de mais um texto educacional sobre o mercado de fundos imobiliários. Esperamos que tenham gostado, e que o debate tenha tornado mais claro o conceito de fundos de recebíveis.

O TC School quer democratizar a comunicação e torná-la acessível para todos investidores brasileiros. Queremos tornar o investimento em fundos imobiliários algo simples e fácil.

Afinal, ter fundos de recebíveis na carteira é muito importante. Ano passado estes fundos tiveram bom desempenho. Além de terem crescido na indústria de FIIs via emissões, entregaram valorização das cotas e boas distribuições, muito por conta da pressão altista nos indexadores de renda fixa como IGPM e IPCA.

Por fim, recomendamos vídeo do nosso canal no YouTube, com top 10 fundos imobiliários:

Legal, não é? 

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Felipe Sousa
Felipe Sousa
Analista CNPI-T 2455, Consultor CVM, Especialista em Investimentos – CEA/Anbima e colaborador com conteúdo sobre Fundos Imobiliários no TC.

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