Ações de shoppings vs FII's de shoppings: qual a melhor opção? - TC

TC School / Fundos imobiliários

Ações de shoppings vs FII’s de shoppings: qual a melhor opção?

18/12/2020 às 16:45

TC School

Fala, investidor! Hoje vamos continuar falando sobre investimentos em fundos imobiliários de shopping centers e ações do setor. Este será o nosso último artigo da trilogia de textos sobre shoppings que preparamos no TC School.

Para quem ainda não leu os demais conteúdos, recomendamos voltar nos textos “Vale a pena comprar ações ou FII’s de shopping agora?” e “Como selecionar FII’s de shopping por meio de parâmetros quantitativos. Nestes, discutimos a dinâmica do setor, os principais indicadores e os critérios de análise qualitativa e quantitativa dos ativos.

Desta forma, para complementar o assunto sem qualquer pretensão de esgotá-lo, no texto a seguir, escrevemos sobre os fundos imobiliários de shoppings e as ações de empresas de shoppings, elencando os seguintes aspectos:

  • A escolha dos ativos para este estudo
  • Ações versus FII’s: performance e volatilidade
  • As principais diferenças entre os FII’s e as ações
  • Reflexão para os investidores

Boa leitura!

ações e fiis de shoppings

A escolha dos ativos para este estudo

Para termos um embasamento mais justo, que permita uma melhor comparação entre fundos e ações, utilizaremos neste primeiro momento o fundo Parque Dom Pedro (PQDP11) e a empresa Aliansce Sonae (ALSO3).

Por que justo? Bem, o fundo PQDP11 é detentor de parte do shopping Parque Dom Pedro em Campinas, e ao mesmo tempo, é um shopping administrado pela Aliansce Sonae. Ou seja, o fundo possui 20,22% do FII Shopping Parque D. Pedro – com 74,47% do imóvel Parque Dom Pedro, e além disso, é proprietário de 15% do mesmo shopping.

Sobre o imóvel apresentamos os seguintes dados:

fiis de shopping

Gráfico 1: Segmentação, ficha técnica e principais indicadores

Apresentaremos o informe mensal do fundo PQDP11 do mês competência 11/2020 com apresentação dos dados que possuíam valor contábil. Editamos a tabela para facilitar o aprendizado.

relatório de fiis

Quadro 1: Informações do ativo (edição feita pelo autor)

relatório de fiis

Quadro 2: Informações do passivo (edição feita pelo autor).

Atentamos para informações referentes ao ativo e ao passivo, mas também apresentamos informações acerca do lucro operacional líquido.

relatório gerencial de fiis

Gráfico 2: Dados do relatório gerencial de novembro de 2020.

receita líquida operacional de fiis

Gráfico 3: Dados do relatório gerencial de novembro de 2020.

Por fim, é interessante observar o gráfico com a evolução das vendas totais.

vendas totais fiis

Gráfico 4: Vendas totais (relatório gerencial de novembro de 2020)

Como podemos observar, a renda do fundo vem dos valores de receita do shopping, tais como aluguel mínimo, estacionamento e percentual de rendimento sobre o lucro das lojas. Por isso, dados como vacância, fluxo de veículos e NOI importam na análise dos ativos.

Os passivos são basicamente os valores a serem distribuídos, enquanto rendimento, taxa de administração e provisões para contingências. E no mês referência houve um valor a ser pago, descrito na linha 21 da Figura 3. Vale ressaltar que não há alavancagem no fundo.

Ações versus FII’s: performance e volatilidade

Agora traremos dois cenários de comparação entre ações de shoppings e FII’s de shopping. O primeiro é um comparativo entre 01/01/2015 a 16/12/2020 e 01/01/2011 a 16/12/2020. Segue abaixo os estudos e informações sobre a performance dos ativos base dessa análise.

desempenho das ações

Gráfico 5: Desempenho dos ativos de 01/01/2015 a 16/12/2020

retorno dos fiis

Tabela 1: Retorno dos ativos base R$100,00 (01/01/2015 a 16/12/2020

retorno dos fundos de investimento imobiliário

Tabela 2: Retorno dos Ativos (05/01/2015 a 16/12/2020 )

Além do retorno efetivo, há também os dados do retorno dos últimos 12 meses, bem como volatilidade e o índice de Sharpe para esses FII’s.

sharpe dos fiis

Tabela 3: Retorno nos últimos 12 meses, volatilidade e Sharpe.

Na primeira janela temporal, que compreende o período de 01/01/2015 a 16/12/2020, vemos que as três melhores performances são dos fundos FLRP11, PQDP11 e ABCP11. Nesse sentido, apenas 5 ativos superaram os dois benchmarks (IFIX e IMOB) selecionados para esse estudo. Além dos 3 citados como os de melhores performance, temos também os fundos HGBS11 e SHPH11.

Por outro lado, os ativos mais voláteis foram BRML3 com 41,65%, seguido de ALSO3 com 39,39% e ABCP11 com 38,37%. Ao ajustarmos o retorno ao risco e calcularmos o Sharpe dos ativos só dois ativos superam um dos benchmarks escolhidos. Diante disso, o benchmark de melhor performance foi o IFIX e os dois fundos que o superam são o FLRP11 e o PQDP11.

Se utilizarmos o IMOB como referência, além desses dois fundos já citados, temos também o ABCP11, HGBS11, SHPH11 e ALSO3.

Desempenho desses ativos no período de 01/01/2011 a 16/12/2020

Agora apresentamos alguns dados da performance desses ativos no período de janeiro de 2011 a 16 de dezembro de 2020.

Gráfico 6: Desempenho dos ativos de 01/01/2011 a 16/12/2020

retorno dos fiis

Tabela 4: Retorno dos ativos base R$100,00 (01/01/2011 a 16/12/2020)

retorno dos fundos imobiliários

Tabela 5: Retorno dos ativos

Por fim, os dados do retorno nos últimos 12 meses, a volatilidade e o índice de Sharpe para estes ativos.

volatilidade e Sharpe dos fiis

Tabela 6: Volatilidade e Sharpe

Diante disso, quando comparamos a segunda janela temporal, temos os maiores retornos com os ativos PQDP11 (376,66%), ALSO3 (279,01%) e ABCP11 (251,33%). Por outro lado, o IMOB teve um retorno pífio de 6,58%, enquanto o IFIX retornou 176,76%.

Além disso, considerando o IFIX como benchmark a ser utilizado, vemos que além dos 3 ativos acima mencionados, tivemos mais dois ativos que o superaram – o fundo HGBS11 (208,60%) e o SHPH11 (216,19%). Isso representa 5 em 9 ativos selecionados para a pesquisa, excluídos os dois benchmarks. Ou seja, mais da metade dos ativos selecionados tiveram performance acima do benchmark utilizado, sendo 4 FII’s e uma ação.

Os três mais voláteis foram ALSO3 (50,24%), ABCP11 (41,32%) e BRML3 (38,88%). Os menos voláteis foram HGBS11 (18,63%), PQDP11 (22,74%) e FLRP11 (28,60%). Por fim, quando ajustamos o retorno ao risco e calculamos o Sharpe, temos a seguinte ordem entre os melhores fundos: PQDP11, ABCP11 e ALSO3.

As principais diferenças entre os FII’s e as ações

Nesse sentido, antes de comparar FII’s com ações de shoppings, temos que pontuar as principais diferenças. Enquanto as empresas que possuem e administram shoppings podem se alavancar (tomar dívidas para financiar o seu crescimento), o mesmo é limitado aos FII’s. Essa, por sinal, é a grande diferença dos FII’s para os REIT’s, os primos estrangeiros dos fundos imobiliários.

Os fundos imobiliários, de acordo com o regime de caixa, são obrigados a distribuir 95% dos seus lucros apurados no semestre. Já as ações, apesar de algumas pessoas acharem que existe um percentual mínimo obrigatório de distribuição de dividendos, não são obrigadas a distribuir um percentual mínimo por lei. O estatuto da empresa é soberano e, caso seja definido que o dividendo mínimo obrigatório é de 0%, a empresa não será obrigada a pagar dividendos.

Outra diferença diz respeito ao tamanho das empresas comparada ao tamanho dos fundos. Enquanto Aliansce Sonae (R$ 8 bi), Iguatemi (R$ 6,9 bi) e outras empresas possuem um valor de mercado gigantesco, o maior Fundo de Investimento Imobiliário do setor de shoppings tem aproximadamente R$ 2,3 bilhões (HGBS11).

Além das diferenças específicas, devemos ressaltar a assimetria no desenvolvimento do mercado de FII’s e do mercado de ações. Falamos sobre o tema em artigo recente sobre fundos imobiliários. Atualmente já é possível alugar a sua cota e realizar operações vendidas, igual é permitido com as ações na Bovespa.

Entretanto, o mercado de ações ainda é muito mais desenvolvido do que o de FII’s, não apenas pelo número de investidores, mas pelas operações que temos disponíveis na B3. Segundo o boletim mensal de FII’s da Bovespa do mês de novembro, temos aproximadamente 1,3 milhão de investidores em fundos de investimento imobiliário e um volume média diário de 200 milhões de reais.

Ações Aliansce Sonae (ALSO3)

Quando analisamos o processo de geração de renda da ALSO3, é possível identificar que é bem mais complexo do que o do PQDP11. Além de deter 51% de participação nesse shopping, a Aliansce Sonae é dona de 27 shoppings e administra outros 12 de propriedade de terceiros.

resultado da Aliansce Sonae

Fonte: Earnings release 3t20 da Aliansce Sonae.

Ok, mas na prática, quais são os reflexos de todas essas diferenças entre FII’s e ações para o investidor?

Bem, por poderem se alavancar, as empresas que possuem e administram shopping podem potencializar seus retornos caso consigam aplicar os seus recursos a taxas superiores ao custo da dívida que foi adquirida. Entretanto, essa vantagem pode representar um risco, visto que o endividamento excessivo, ao invés de potencializar os retornos da companhia, faz com que o risco de insolvência aumente, complicando a situação da empresa.

ALSO3 e IGTA3: indicadores de endividamento

Abaixo, os indicadores retirados do TC Matrix referentes ao endividamento da ALSO3 e do IGTA3.

endividamento aliansce sonae

Fonte: TC Matrix

endividamento iguatemi

Fonte: TC Matrix

Podemos ver que a estrutura de capital da Aliansce Sonae não representa um fator de risco tão importante, visto que a empresa reportou dívida líquida negativa em 2019. Por outro lado, para a Iguatemi, apesar da companhia vir reduzindo a dívida, o indicador dívida líquida / EBITDA está acima de 2x, patamar considerado arriscado pelo mercado.

Divulgação de informações

ativo da aliansce sonae

Fonte: RI da Aliansce Sonae.

passivo da Aliansce Sonae

Fonte: RI da Aliansce Sonae.

Enquanto os FII’s possuem uma contabilidade mais amistosa aos olhos dos investidores, as ações já possuem um nível de detalhe maior, afinal as empresas de capital aberto são obrigadas a divulgar uma série de demonstrativos contábeis. E, se por um lado existem mais informações para o investidor levar em conta na análise, é preciso citar também o elevado grau de complexidade para compreender todas as informações que são disponibilizadas, além de entender a dinâmica do setor antes de escolher sua ação para investir na Bolsa de valores.

Reflexão para investidores

Assim, vimos que FII’s e ações são ativos bem diferentes. Cada categoria possui as suas vantagens e desvantagens próprias, cabendo ao investidor escolher o que ele prefere no momento.

Após aprender sobre a dinâmica dos fundos de investimentos e das ações, analisando a performance e o risco (volatilidade), vemos que esses investimentos podem ser inclusivos. Observe que as ações são mais voláteis e dariam excelentes oportunidades para trading, ALSO3 é um bom exemplo disso.

Ademais, os FII’s são ativos geradores de renda e distribuem, via de regra, mensalmente o lucro auferido. Já as ações, têm política própria de crescimento e endividamento. Cabe ao investidor decidir qual ativo combina mais com seu perfil e escolher o melhor investimento que atenda as suas necessidades na janela temporal que você pretende ficar posicionado nele.

Nesse sentido, outro ponto importante é definir se pretende obter rendimentos mensais ou não. A volatilidade te assusta? Caso a resposta para as duas perguntas anteriores sejam sim, os fundos imobiliários podem ser o melhor investimento. Desta forma, esperamos que após a leitura desse texto e outros artigos do TC School, você consiga tomar decisões mais claras e assertivas sobre seus investimentos no setor de shopping centers.

 

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Especialista em Investimentos pela Anbima
É formado em Direito, aprovado na OAB e pós graduado em direito público. Atua como colaborador no Boletim de Fundos de Investimentos Imobiliários do site Ticker11 e junto ao escritório de investimentos Öküs Capital – Safra Invest como especialista em FII’s.
Lucas Costa Santos
Lucas Costa Santos
Analista de conteúdo TC School. Graduando em Economia pela UFPB
Membro do Projeto Quantum e vencedor do Prêmio Calouro Destaque em 2018.

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