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Quais os FII’s que mais se beneficiaram com a alta do IGP-M?

12/11/2020 às 5:00

TC School

Fala, investidor! Aqui vamos nós para mais um texto e nele falaremos dos FII’s que mais se beneficiaram com a alta do IGP-M. É importante lembrar que atualmente o indexador acumula uma alta superior a 20% nos últimos doze meses. Mas, antes de entendermos a dinâmica desses FII’s, precisamos falar sobre o IGP-M, fundos de recebíveis, CRI’s e securitização para então abordarmos os FII’s que mais se beneficiaram da alta do IGP-M.

  • IGP-M: como ele é composto e qual sua finalidade?
  • Série de dados
  • CRI’s e securitização
  • Como analisar um fundo de recebíveis?
  • Os três mosqueteiros: BARI11, HABT11, HCTR11

Boa leitura!

IGP-M FII'S

IGP-M: como ele é composto e qual a sua finalidade?

O IGP-M é a sigla usada para nos referirmos ao Índice Geral de Preços do Mercado, ele não é o índice oficial de inflação do país, este é o IPCA. Entretanto, o IGP-M tem uma grande importância na vida dos brasileiros. É por meio deste índice que são reajustados os preços de diversos serviços que utilizamos no dia a dia, como tarifas públicas, alguns seguros e o mais famoso de todos, o aluguel.

Como vemos, esse índice é bem importante e afeta a vida de todos nós. Mas, antes de falarmos mais sobre ele, precisamos explicar como ele é formado. O principal índice dele é o IPA – Índice de Preços do Atacado, que tem peso de 60%. Bem como o IPC – índice de Preços do Consumidor, com 30% de importância e, por fim, o INCC – índice nacional da construção civil fechando o IGP-M, com 10% de participação.

Para saber mais sobre índices de inflação, confira este texto do TC School.

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Figura 1: manchete sobre alta do IGPM

Diante disso, a alta do IGP-M tem sido manchete nacional nos principais jornais e sites especializados em finanças. Dessa forma, agora que já sabemos o que é o IGP-M e onde ele afeta no nosso bolso, falaremos da série histórica a contar de janeiro de 2010, o quanto ele subiu e de que maneira podemos nos proteger dele.

Além disso, vale lembrar que antigamente havia a NTN-C, série do tesouro nacional que pagava uma taxa prefixada mais a variação do IGP-M, de maneira igual ao que é feita com a NTN-B (IPCA). Esse título possuía cupom semestrais, porém, desde 2007 o tesouro parou de negociar esses títulos. Além da NTN-B (IPCA), outra nota que foi tirada de circulação foram as NTN-D, que eram vinculadas a variação cambial.

Série de dados

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Quadro 1: série de dados IGP-M jan/2010 a dez/2015

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Quadro 2: série de dados IGP-M jan/2016 a out/2020

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Gráfico 1: variação mês a mês do IGP-M

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Gráfico 2: resultado acumulado do IGP-M

Após analisarmos as informações sobre IGP-M, vemos que em 130 meses, apenas em 19 houve deflação, e 1 mês ficou estável. No entanto, nos demais meses houve alta do índice e no acumulado pelo período temos uma alta de 123,38%.

Além disso, dos 130 meses, em 61 meses a alta foi acima da média, em 27 meses foi acima de 1%, e em 12 meses acima de 1,5%, e em 5 tivemos uma alta maior do que 2% (dez/19, jul/20, ago/20, set/20 e out/20). Através desses dados vemos que a alta do índice acelerou nos últimos meses, fato que observamos no gráfico do IGP-M acumulado, vemos a inclinação mais acentuada em sua parte final.

Só a título de curiosidade, através da calculadora do IPCA, pesquisando o período de jan/2010 até 09/2020 (no momento em que é escrito este texto não é possível calcular até o mês de outubro), o acumulado do intervalo é de 78,68%, contra 116,39% do IGP-M, a diferença de 47,93%.

CRI’s e securitização

Antes de falarmos dos FII’s de recebíveis mais expostos ao IGP-M, temos que explicar o que é o principal produto que esses fundos têm na carteira, o CRI, e o que é a securitização do ativo.

Os CRI’s (Certificado de Recebíveis Imobiliários) estão previstos na Lei 9.514/97, lei esta que regula o sistema de financiamento imobiliário. Os certificados são títulos de crédito nominativo, escriturais e transferíveis, lastreados em crédito imobiliário. Dessa forma, a emissão do CRI é de exclusividade da companhia securitizadora.

Securitizar é a transformação pelo qual passam os direitos creditórios, como por exemplo, os decorrentes das vendas a prazo de imóveis. Logo, o CRI é a securitização de direitos creditórios originados desse financiamento imobiliário. Entretanto, nem todo CRI deriva de um financiamento, mas no exemplo adotado sim.

Como esse texto não é sobre CRI’s e o processo de securitização em si, e esse tema é extenso podendo inclusive render um texto próprio, onde o protagonismo das informações seria voltado principalmente para a securitização em si, como o estudo das garantias, laudo de avaliação dos imóveis e Loan To Value (LTV). No entanto, conscientes de que nosso objetivo em relação a esse tema é apenas formar base sobre esse assunto, paramos por aqui e seguimos adiante abordando os três FII’s que mais se beneficiaram da alta do IGP-M.

Como analisar um fundo de recebíveis?

Foque nos aspectos qualitativos e quantitativos.  Pensando nos aspectos qualitativos, olhe para o histórico da gestora e do time de gestão. Observe a maneira como ele se comunica com os cotistas através de documentos oficiais, compare relatórios gerenciais entre fundos que tem o mesmo segmento de atuação.

Outro aspecto qualitativo que deve ser analisado com muita cautela é sobre a qualidade da carteira de CRI’s (critérios de alocação). Quais são as garantias envolvidas em cada operação de crédito, e se são cotas subordinadas, mezanino ou sênior que ele está adquirindo (ou adquiriu), são pontos importantes a serem observados. Entendo que essa é a parte mais difícil, pois serão poucos investidores pessoas físicas que conseguirão analisar de maneira correta a qualidade da dívida, para facilitar isso, leia ao menos a lâmina do CRI.

Leu e não entendeu? Está achando difícil estudar a qualidade do CRI? Volte sua atenção para o LTV (Loan To Value). Simplificando o conceito, podemos dizer que ele é o valor da dívida em relação ao valor da garantia da dívida (o imóvel). O LTV é usado como margem de segurança que você terá caso a dívida não seja honrada. Esse é um dos motivos para a maioria dos educadores financeiros ou influencers voltarem suas atenções para este indicador.

Sendo assim, quanto menor for o Loan to Value, em caso de default mais margem você terá na alienação fiduciária ao executar o título. Exemplo, um imóvel vale R$100.000.000,00, e ele é deixado como garantia (alienação fiduciária) de uma dívida de R$40.000.000,00, o LTV será de 40%.

Principais indicadores

E se começamos a falar de indicadores, vamos apontar os que são na nossa visão os principais indicadores. Temos como exemplo o dividend yield, yield mensal, yield trimestral, yield semestral, retorno do fundo desde o início (valorização da cota mais distribuição de rendimentos), yield distribuído desde o início, indicadores de liquidez, o preço sobre o valor patrimonial do fundo e fechando com o DY sobre a cota patrimonial.

Sendo assim, acompanhar todas essas métricas de DY (mensal, trimestral, semestral, anual) é importante para entender o fluxo de rendimentos que o fundo distribui, se é linear ou não. Caso não haja linearidade, pode estar acontecendo pagamentos não recorrentes e isso nos deixa com um alerta sobre a capacidade de geração de renda desse fundo. É importante salientar que a maioria das estratégias adotadas com FII’s é ligada a geração de renda e distribuição desses rendimentos, por isso constância nos fluxos de pagamento é tão analisada.

IGP-M FII'S

Figura 2: lâmina de CRI

Os três mosqueteiros: BARI11, HABT11, HCTR11

Neste tópico falaremos dos FII’s que mais foram beneficiados pela alta do IGP-M, mas como fazer a seleção desses fundos? Bem, criamos alguns critérios:

  1. Pelo menos 50% dos ativos da carteira indexados ao IGPM
  2. Pelo menos 1.500 cotistas
  3. Patrimônio líquido igual ou superior a R$100.000.000,00.
  4. Liquidez média diária superior a R$200.000,00.
IGP-M FII'S

Quadro 3: FII’s que possuem critérios quantitativos definidos no presente estudo. Dados do dia 30/10/2020.

A partir desses critérios, visamos estudar fundos líquidos, com um patrimônio que permita a diversificação da carteira, que tenha uma quantidade mínima de cotistas e por óbvio, bem exposto ao IGP-M.

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Figura 3: gráfico retirado do relatório gerencial de IRDM11

Um FII que sempre vem à cabeça do investidor quando falamos de FII’s de recebíveis e não consta nessa lista, é o IRDM11. Além disso, é importante destacar  que a carteira dele possui 57,46% em CRI, e apenas 12,68% da carteira é indexada ao IGP-M. Ou seja, mesmo com os bons resultados, ele não se encaixa nos parâmetros pré definidos para esse estudo.

Por outro lado, vale mencionar que outros FII’s que tinham mais de 20% dos CRIs indexados em IGP-M tiveram bons resultados e um aumento na distribuição. Sendo assim, cabe ao investidor decidir se quer um FII que tenha a carteira diversificada entre indexadores ou se expor em FII’s que estejam concentrados, deixando para diversificar por si próprio.

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Quadro 4: valorização da cota x retorno do IGPM

Voltando aos 3 ativos definidos neste estudo, vemos que o que mais se valorizou foi o HCTR com 23,93%. Entretanto, é importante destacar que os três ficaram acima da performance do IGP-M. Além disso, vale lembrar que não foram somadas as distribuições feitas no período, apenas a variação da cota de fechamento.

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Quadro 5: distribuição de rendimentos

Alguns detalhes da carteira de cada fundo

Sendo assim, falaremos agora de alguns detalhes da carteira de cada fundo. O valor percentual que consta na figura acima foi feito com base no valor distribuído somado no período e calculado percentualmente sobre a cota de fechamento do dia 01/06, usando como primeiro dia do mês que teve início a alta do IGP-M. Dessa forma, vale observar no regulamento de cada fundo a “data com” para saber quem tem que ser cotista em determinado dia para ter o direito a receber os rendimentos.

HABT11 – Vale lembrar que ele acabou de fazer a incorporação do fundo HBTT11, e está com caixa de 25%. O principal indexador, por óbvio, é o IGP-M com 53,53% de alocação. Possui 23 CRIs na carteira que representam 71,65% do PL do fundo. E está em processo de aquisição de mais 9 CRI’s com taxa média de 12,24%, sendo 7 indexados pelo IPCA e 2 por IGP-M.

HCTR11 – Em outubro fez o pagamento do yield de 1,9%, está atualmente posicionado com 96,9% do PL alocado em CRI, sendo que 58,9% da carteira está indexada em IGP-M, com taxa média de 11,6%a.a. No total a carteira possui 42 CRI’s.

BARI11 – Com 73,9% da carteira indexada em IGP-M, e taxa média de 12%a.a., o fundo encontra-se 100% alocado (72,3% CRI pulverizado, 9,6% outros CRI, 14,2% em FII e 3,8% em Renda Fixa). Atualmente possui 9 CRI’s na carteira.

Reflexão para o investidor

Inicialmente vimos a importância desse indexador nas nossas vidas e como ele tem subido. Desse modo, o aumento do indexador nos faz pensar que ter uma proteção contra ele seria o mais razoável. Entretanto, não há mais títulos públicos indexados ao IGP-M sendo negociados. Dessa forma, nós temos que procurar outras alternativas para nos expormos a esse índice.

Neste texto mostramos a performance dos FII’s que mais tinham exposição ao IGP-M. Além disso, também foi apresentado sua performance e distribuição no período em que o índice apresentou sua alta mais elevada. Dessa forma, consideramos esta como uma boa possibilidade de proteção contra a alta do indexador e convidamos você leitor a refletir sobre o tema aqui abordado.

Por fim, também não se esqueça FII’s são ativos de renda variável. Ou seja, possuem risco de mercado. Por outro lado, os CRI’s possuem risco de crédito. Sendo assim, entenda os riscos, considere os preços praticados e veja se faz sentido na sua carteira. Até o próximo texto e bons investimentos.

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Especialista em Investimentos pela Anbima
É formado em Direito, aprovado na OAB e pós graduado em direito público. Atua como colaborador no Boletim de Fundos de Investimentos Imobiliários do site Ticker11 e junto ao escritório de investimentos Öküs Capital – Safra Invest como especialista em FII’s.

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