TC School / Fundos imobiliários

Como selecionar FII’s de shopping por meio de parâmetros quantitativos?

03/12/2020 às 5:00

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Fala, investidor! Dando continuidade aos estudos dos FII’s de shopping, vamos abordar neste texto como filtramos os fundos de shopping por meio de dados quantitativos para em seguida analisá-los. Dessa forma, o texto está estruturado da seguinte forma:

  • Análise quantitativa dos FII’s de shopping
  • Quais as métricas adotadas?
  • Indicadores dos fundos de shopping
  • Análise qualitativa
  • Reflexão para os investidores

Boa leitura!

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Análise quantitativa dos FII’s de shopping

Primeiramente, devemos conceituar o que é análise quantitativa e considerarmos um método de análise de dados, onde as informações obtidas são tabuladas e agrupadas conforme o resultado de diferentes variáveis.  Ela é utilizada para termos uma imagem clara dos dados e auxiliar no processo de análise.

No processo de análise você pode seguir o modelo top down, por exemplo, começando com a coleta de dados e projeções da economia dos bancos centrais, PIB, dados sobre emprego, taxa de juros, dívida interna, entre outros dados econômicos.

Em seguida,  analisamos os dados setoriais, identificando quais setores estão com projeções mais positivas e então, partir para a análise individual das empresas e/ou fundos imobiliários. Ou seja, temos um método onde selecionamos e ranqueamos os melhores ativos, dos melhores setores por meio dos dados disponíveis.

Quais as métricas adotadas?

Nesse sentido, seguiremos agora para o foco do texto que são os fundos de shopping e quais foram as métricas adotadas para seleção dos fundos desse setor. Nós utilizamos três métricas, que são o patrimônio líquido devendo ser igual ou maior que R$100.000.000,00, a quantidade de cotistas que deve ser superior a 1.500 e a liquidez média diária superior a R$200.000,00. Nesse estudo são aceitos fundos com gestão passiva e ativa.

Após aplicarmos esse filtro, encontramos 6 fundos para estudo, sendo 5 de gestão ativa e 1 de gestão passiva (FIGS11). O fundo de maior PL é o HGBS11 (2,26 bilhões de reais), o que possui o maior número de cotistas e também o mais líquido é o XPML11 (242.852 cotistas e R$4.549.429,43). Por outro lado, o maior desconto em relação a cota patrimonial, o que em tese pode ser uma oportunidade, é o FIGS11.

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Quadro 1: Elaboração própria.

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Quadro 2: Elaboração própria.

Continuando, após escolhidos os fundos para análise, olharemos os indicadores que são convencionais a todos os FII’s e que utilizamos sempre como métrica de estudo. Leve em conta a média do DY e depois compare com outros meses, a fim de descobrir se houve algum não recorrente.

Variação de preço e rentabilidade são métricas importantes que também devem ser levadas em conta. Além disso, a vacância física influencia diretamente na capacidade de geração de renda e a quantidade de ativos protege o investidor, em relação a dependência do fluxo de receitas oriundos de um único ativo. Por fim, é importante entender a dinâmica dos indicadores comuns antes de analisar os indicadores específicos do setor.

Indicadores dos fundos de shopping

Traremos agora os dados do setor atualizados, conforme disponibilizados nos relatórios gerenciais. Sendo assim, o primeiro dado disponibilizado será o da variação mensal de vendas sobre o mesmo mês do ano anterior.

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Gráfico 1: Disponibilizado pela Hedge no relatório de FII’s de shopping da gestora.

Nele observamos a boa retomada de vendas do setor, que deve se mostrar melhor ainda com as vendas do dia das crianças, que foi 28% superior em relação ao ano de 2019, totalizando um volume de R$3,1 bi e destaque para o e-commerce, uma vez que os dados de outubro ainda não foram contabilizados nesse gráfico.

A black friday não ficou atrás e apresentou excelente resultado de vendas com um aumento de 25% em relação a edição do ano passado, com destaque para o e-commerce com R$4,02 bi de vendas.

Os indicadores específicos dos shoppings são, como mencionados no texto anterior, NOI, SSS e SSR, além do indicador de fluxo de veículos. Além destes, abordaremos aqui a venda por m², taxa de ocupação/vacância e inadimplência líquida.

Vale observar que há fundos que divulgam nos relatórios as vendas por empreendimento e não necessariamente por m² do fundo. Mas, aí cabe a quem está analisando, calcular e dividir o valor das vendas pelo m² do ativo, trazendo todos os dados ao mesmo nível, facilitando assim a comparação.

Aqui, apresentaremos os gráficos do relatório da MALL11 do mês de outubro com os dados acima mencionados. Por uma questão de espaço, não temos como apresentar gráficos de outros fundos e compará-los aqui, ficando a sugestão para que o leitor assim o faça.

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Análise qualitativa

Por fim, falaremos da análise qualitativa, que vem após o filtro quantitativo. Mas por que primeiro o filtro quantitativo e depois o qualitativo? De fato, tem especialistas que afirmam que devemos dar mais peso/preferência para análise qualitativa. Entretanto, ocorre que antes a indústria de fundos era menor, tanto em termos de fundos disponíveis como na quantidade de imóveis por fundo, você pode confirmar isso lendo nosso último texto sobre os dados divulgados no boletim mensal de FII’s da B3.

Por esse motivo, com o crescimento da indústria de FII’s, iniciar a análise por uma análise qualitativa se torna pouco producente. Após filtrar os fundos, focamos na qualidade dos fundos pré-selecionados. Indicadores só indicam, dados tem que ser entendidos sob contexto e sob hipótese alguma devemos moldá-los conforme a nossa vontade.

Sobre a análise qualitativa, observe a qualidade de gestão, histórico da gestora e dos principais responsáveis pelas tomadas de decisão que afetem o fundo. Observe ainda o padrão construtivo dos imóveis, se precisarão ou não de retrofit. Além disso, leia o laudo de avaliação anual, que é uma excelente oportunidade de coletar informações sobre o imóvel.

Olhe ainda, critérios como inquilinos, localização, possibilidade de serem replicados, principais lojas, público destinado, principais concorrentes e os diferenciais que o ativo entrega aos frequentadores.

Um fundo que a nosso ver tem boa qualidade, porém ficou fora da tabela, por não cumprir o critério de liquidez mínima diária, é o PQDP11.

Reflexão para os investidores

Nesse sentido, aqui apresentamos informações que podem ajudar na tomada de decisão do investidor sobre, se de fato vale a pena ou não investir em FII’s de shopping. No texto anterior apresentamos informações sobre a estrutura dos FII’s do setor, bem como sobre os shoppings em geral.

Agora trouxemos dados sobre a retomada e as vendas positivas que tem ocorrido, apesar de ter muito destaque para o e-commerce, também vemos conforme os dados informados pela Abrasce que a Hedge converteu em gráfico, a retomada no setor através do aumento das vendas.

Além disso, outros dados importantes são a redução dos diferimentos, a estabilização da vacância, e o aumento do fluxo de veículos.

Por fim, no último texto da trilogia dos textos sobre shoppings, apresentaremos um estudo sobre o que é mais vantajoso, FII’s de Shopping ou empresas administradoras de shopping? Até lá pessoal.

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Especialista em Investimentos pela Anbima
É formado em Direito, aprovado na OAB e pós graduado em direito público. Atua como colaborador no Boletim de Fundos de Investimentos Imobiliários do site Ticker11 e junto ao escritório de investimentos Öküs Capital – Safra Invest como especialista em FII’s.

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