IFIX: O que esperar do índice dos fundos imobiliários em 2021 - TC

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O que esperar do IFIX em 2021

12/02/2021 às 10:41

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Quais são as perspectivas para o IFIX em 2021? No texto a seguir, debatemos sobre o atual momento dos fundos imobiliários no Brasil. Pontuamos tanto aqueles que ficaram devendo em 2020 e podem se recuperar em 2021, além dos setores que tiveram os melhores resultados, será que repetirão o bom desempenho?

Afinal, quais são os setores mais promissores para investir em fundos imobiliários em 2021? Para facilitar o estudo, dividimos o artigo nos seguintes tópicos:

  • Fundos imobiliários em 2021: O que esperar do IFIX
  • Principais setores de fundos imobiliários
  • Reflexão para o investidor de FIIs

Boa leitura!

Fundos Imobiliários em 2021

O que esperar do IFIX

Com uma perda acumulada de 10,24% em 2020, o IFIX deixou a desejar em relação ao fechamento de 2019, quando o índice obteve alta acumulada de 35,98%, segundo dados da B3. O resultado deixou alguns investidores com dúvidas sobre o porquê dessa performance, e na expectativa sobre o IFIX em 2021.

É comum no mercado de capitais a ansiedade em prever os próximos resultados, entretanto, ninguém possui bola de cristal, e o que podemos fazer é simplesmente apresentar expectativas com base nas informações que temos, além de observar os cenários macro e microeconômicos.

Fonte: B3

Um ponto que devemos observar é que o IFIX não andou no secundário muito por conta das emissões. Em 2020, tivemos 75 ofertas 400, conforme dados do Boletim Mensal de Fundos Imobiliários da B3 com dados de janeiro de 2021.

Em resumo, uma oferta 400 é destinada ao público em geral, podendo participar qualquer investidor. Já a oferta 476 é destinada somente a investidores profissionais. Lembrando que se tratando de 2ª emissão e emissões seguintes (3ª, 4ª, 5ª…), mesmo que seja oferta restrita, qualquer cotista poderá participar do direito de preferência e sobras.

Explicado as diferenças, pontuamos que entre ofertas 400 e 476 foram captados 35 bilhões de reais durante o ano passado, só ficando atrás do ano de 2019 com R$ 35,5 bilhões em captação. Ou seja, é possível afirmar que 2020 foi um ano bom para os fundos imobiliários, pois apesar das circunstâncias, o volume captado surpreendeu.

Assim como toda renda variável, os FII se beneficiaram da baixa taxa de juros que ainda estão na mínima histórica de 2%. A expectativa é que essa taxa suba este ano para 3,25% chegando em 6% no ano de 2023, conforme Boletim Focus do dia 05/02/2021.

Para entender mais a fundo o assunto, vale a pena ler nosso estudo sobre a elevação da taxa de juros e os impactos nos fundos imobiliários. Recomendamos ainda que acompanhe o trabalho da Fernanda Mansano, a economista chefe do TC, sempre com uma visão muito completa e abrangente de todos os aspectos que impactam os seus investimentos.

A pergunta que você pode estar se fazendo é, mas se o dinheiro migrou da renda fixa para variável, e em boa parte para fundos imobiliários, como o IFIX terminou negativo em relação a 2019? A resposta é relativamente simples. Como tivemos muitas ofertas públicas e elevada captação, como mencionado acima, sendo que algumas das ofertas foram abaixo do valor patrimonial, muitos investidores venderam suas cotas no secundário para fazer caixa para novas emissões.

Segundo o último Boletim Mensal de Fundos Imobiliários da B3 com dados de janeiro, mesmo com a expressiva entrada de novos investidores (+81,71%, 645 mil em 2019 e 1.172 mil investidores em 2020), não foi suficiente para que a cotação do IFIX fechasse acima do ano anterior.

A boa notícia é que este ano começou com muitas emissões e caso mantenha esse ritmo, podemos ver o mesmo cenário em 2021, dependendo da dinâmica das taxas de juros, novos entrantes e quantidade de emissões, vejo esse como os três principais fatores que destravarão ou não o IFIX.

Principais setores do IFIX

Quais serão os melhores fundos imobiliários em 2021

Fonte: Relatório gerencial do HLOG11 de janeiro2021

É hora de falarmos dos principais setores e as perspectivas de desempenho de cada um. Afinal, entre os galpões logísticos, lajes corporativas, fundos de fundos, fundos de recebíveis e shoppings, quais setores tendem abrigar os melhores fundos imobiliários para 2021?

Setor de logística

Começando pelos fundos imobiliários do setor de logística, deixamos a disposição um texto completo sobre esse segmento. Atenção ao fato de que é um setor muito resiliente tendo sido testado em outros momentos de estresse do mercado e demonstrado bom desempenho.

Além disso, impulsionado pela expansão do e-commerce apresentou bons resultados, sendo o setor de FIIs que, na média, mais se valorizou em relação a cota patrimonial no ano passado. Foi o segundo que mais captou no ano, tendo aumento expressivo em relação aos anos anteriores e em comparação a outros segmentos de fundos de tijolos.

Setor de recebíveis

Um outro setor que chama a atenção. Os fundos de recebíveis tiveram bom desempenho muito por conta da alta do IGPM na faixa de 23,14% em 2020. Além disso, os CRIs indexados a esse índice tiveram boa performance, tanto na distribuição quanto no ganho de capital, entregando acima de 1% a.m. nos fundos que tem mais de 50% da carteira em IGPM.

Um ponto a ser levado em consideração é que há um limite para o devedor conseguir arcar com a dívida assumida. Portanto, caso o IGPM continue subindo, e a primeira prévia de fevereiro já indica alta de 1,92%, em algum momento acreditamos em uma remodelagem da dívida com fluxo de pagamento dos CRIs, pois se tornará insustentável para a maioria dos devedores pagar esta dívida.

Sobre os demais indexadores, o IPCA teve resultado de 4,52% em 2020, acima da meta de inflação, mas dentro do intervalo de tolerância, o que fez com que os CRIs expostos a esse indexador também tivessem um bom resultado.

Já os FIIs com maior exposição ao CDI foram esquecidos em 2020, hoje estão negociados com desconto em relação a cota patrimonial. No entanto, com a expectativa da alta na taxa de juros, estes devem se beneficiar, podendo voltar a negociar próximo do P/VP 1,00 e melhorar os resultados distribuíveis.

Setor de shoppings e lajes

Shoppings e lajes serão os maiores beneficiados com a vacina e o controle da Covid-19. Vale lembrar que o home office não acabou com os escritórios, apesar de a jornada flexível deverá trazer algum impacto na nova dinâmica dos fundos de lajes. Entretanto, sempre haverá a necessidade por espaços corporativos.

Os shopping centers, além do plano de vacinação e imunização da população, dependem também da retomada do consumo, devendo estes se reinventar com novas experiências ao consumidor que irão muito além de um centro de compras.

Ambos os setores estão negociando com bons descontos em relação ao seu valor contábil. Observe que os fundos de lajes mono ativos apresentaram dinâmicas diferentes dos multi propriedades, vale a pena olhar caso a caso.

Foque nos critérios quantitativos e qualitativos, deixo aqui mais um texto escrito, dessa vez uma análise que te ajudará a compor uma carteira de fundos imobiliários. No artigo, abordamos os aspectos quantitativos e qualitativos no estudo de um fundo imobiliário e estruturação da carteira em si.

Fundos de fundos

Por fim, nos fundos de fundos (FOFs) assim como nos fundos de papeis, devemos comparar o valor de mercado com o valor da cota patrimonial. Estipule um preço limite que você pagaria pelo fundo e então foque nos aspectos qualitativos.

Ainda temos bons FOFs negociando a preços interessantes que podem significar oportunidade. Eu postei duas trade ideas de FOFs recentemente no aplicativo do TC, fica como sugestão de leitura.

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Reflexão para o investidor de fundos imobiliários

Apesar de muitas incertezas e diversas variáveis que influenciarão a dinâmica dos fundos imobiliários em 2021, sigo acreditando num bom momento para investir neste tipo de ativo. Talvez a elevação da taxa de juros diminua a quantidade de ofertas, mas considerando a entrada de novos investidores em fundos imobiliários, o mercado secundário pode andar e destravar valor, rendendo assim ao investidor, ganho de capital, além dos rendimentos já distribuídos.

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Analistsa CNPI-T 2455, Consultor CVM, Especialista em Investimentos – CEA/Anbima e colaborador no TradersClub.

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