Fundos imobiliários de logística: uma análise do setor - TC

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Setor de logística nos fundos imobiliários

29/01/2021 às 11:21

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Olá, investidor! No texto de hoje, falaremos sobre um dos principais setores de fundos imobiliários que demonstrou muita força e resiliência no ano de 2020. O setor de logística, que já havia demonstrado essas virtudes durante a crise econômica do segundo governo Dilma, novamente diante da crise do Covid-19 não decepcionou, tendo se recuperado rapidamente. Além disso, foi um dos setores que mais captou no ano passado, além de demonstrar crescimento nas captações via emissões ano a ano.

  • Dados sobre captações nos fundos imobiliários;
  • Especificidade do setor logístico; e
  • Perspectivas de crescimento para 2021.

Boa leitura!

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Fundos imobiliários: dados sobre captação

No ano passado os fundos imobiliários captaram o montante de R$ 35 bilhões de reais, perto do volume recorde de R$35,5bilhões em 2019, para um ano conturbado como foi ano passado podemos considerar o desempenho das captações no mercado de fundos imobiliários foi excelente.

Essa captação se deve muito a baixa taxa de juros que impulsiona o mercado imobiliário. Vale observar a forte captação nos últimos meses com relação aos setores de lajes corporativas e galpões logísticos.

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Figura 1: Gráfico retirado do Relatório Gerencial de Dez/2020 do Fundo HFOF11

A menor captação se deu no 2T/20, período em que o país teve regras mais rígidas sobre circulação e distanciamento social, uma vez que métodos de tratamento da doença e a medicação que apresentaria melhores resultados ainda estavam sendo descobertos. Em suma, a incerteza refletiu no preço dos ativos e impactou a captação naquele trimestre.

Os setores que mais captaram foram os fundos de recebíveis, seguidos pelos de logística e na terceira posição com captação de R$ 5 bilhões os fundos corporativos e fundos de fundos, conforme vemos na figura 2.

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Figura 2: Gráfico retirado do Relatório Gerencial de Dez/2020 do Fundo HFOF11

Já sobre captação, com exceção do último trimestre de 2020, praticamente todo volume ofertado acabou sendo captado. No 2T/20, houve captação superior à oferta, através do montante adicional que os fundos acabam disponibilizando quando a demanda é maior do que a oferta inicial. Esses dados estão presentes na figura 3.

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Figura 3: Gráfico retirado do Relatório Gerencial de Dez/2020 do Fundo HFOF11

Observando as captações apenas dos fundos de tijolo, vemos que os fundos de logística representaram 47% da captação, o que demonstra a força do segmento. Em 2018 foi de 23% e no ano de 2019 foi de 34%.

Assim, notamos que os investidores têm buscado mais segurança uma vez que o fluxo financeiro tem se destinado para ativos resilientes, com contratos longos, muitas vezes atípicos. A contrapartida por essa segurança é um yield mais baixo que a média do IFIX.

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Figura 4: Gráfico retirado do Relatório Gerencial de Dez/2020 do Fundo HLOG11.

Investidores buscando segurança num período de crise? Não há nada de novo, nem de errado com isso. Além do mais, em uma carteira diversificada e estruturada, é possível buscar melhores yield em outros segmentos, sem abrir mão de ativos defensivos, veja nosso texto sobre montagem de carteiras.

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Figura 5: Gráfico retirado do Relatório Gerencial de Dez/2020 do Fundo HLOG11

Antes de partirmos para o estudo do setor logístico em si, cabe ressaltar a importância do setor para o IFIX. Os fundos imobiliários de logística somados tem peso de 19% no índice, é o segundo maior setor apenas atrás dos fundos de recebíveis com 29% e seguidos na terceira posição pelos fundos corporativos com 15%.

Setor Logístico – Cenário Atual

Como mencionado acima, o atual cenário de taxa básica de juros nos patamares mínimos, vimos o dinheiro que antes rendia acima da inflação na renda fixa (comprar CDI já bastava), migrar para renda variável em busca de melhor retorno para o capital do investidor.

Bolsa de valores não é economia real, no curto prazo vemos queda no PIB, aumento do desemprego, risco fiscal, dívida pública próxima de 100% do PIB, necessidade de reformas estruturantes, como reformas tributária e administrativa, e mesmo assim nossa bolsa atingiu novo topo histórico.

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Figura 6: Gráfico retirado do Relatório Gerencial de Out/2020 do Fundo BTLG111.

Diante de tanta incerteza, os investidores tendem a buscar investimentos mais seguros, ainda que dentro de renda variável, e vemos essa característica, especialmente nos fundos imobiliários de logística. Por quê? De novo, previsibilidade de receita em contratos mais longos que muitas vezes são atípicos, setor estável e um dos últimos a serem atingidos em crises econômicas.

Como isso? Uma empresa tem 100 lojas e 10 galpões, por conta de uma crise ela fecha 35 lojas fica com 65, expande o e-commerce e acaba ficando com 9 galpões, e se mantiver os mesmos 10 não me espantaria uma vez que o custo de m² de locação de um galpão é muito menor que de uma loja, a manutenção é menor e gasto com pessoal também.

Em 2020, falar de fundos imobiliários de logística nos obriga a falar de e-commerce, esse foi o grande propulsor do setor ano passado com aumento da demanda por serviços de entregas e delivery. Com a expansão do e-commerce, e o potencial de expansão ainda maior em 2021, vemos a possibilidade de os galpões continuarem em crescimento pelos próximos anos.

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Figura 7 Gráfico retirado do Relatório Gerencial de Out/2020 do Fundo BTLG11.

Aliado ao crescimento, vemos a baixa penetração desse segmento comparado aos pares internacionais, conforme figura abaixo. Há muito potencial a ser destravado e além dos galpões se beneficiarem com isso, qual será a empresa que fidelizará essa parcela de consumidores? Poderá surgir oportunidades na Bolsa que extrapole o universo de FIIs com esse crescimento.

Sobre a exposição geográfica dos galpões logísticos no país, temos a região sudeste como a principal, com 77% dos galpões, sendo São Paulo o principal player com 72% dentro da região sudeste e 55,44% a nível nacional.

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Figura 8: Material de Apoio – 1ª Emissão HSLG11.

Os principais estados para o setor de logística são São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais.

Os principais ramos de atividade dos inquilinos são transporte e logística (28%), varejo (23%) e alimentos (8%). De novo, reforçamos a ideia de continuidade no crescimento do setor de galpões atrelado ao crescimento do e-commerce.

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Figura 9: Material de Apoio – 1ª Emissão HSLG11.

Vendo a importância e a robustez que o o setor possui, estudaremos alguns dados sobre estoque, vacância, e absorção. O estoque do Brasil praticamente dobrou de tamanho em 8 anos, como vemos a figura 10.

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Figura 10: Gráfico retirado do Relatório Gerencial de Dez/2020 do Fundo HLOG11.

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Figura 11: Gráfico retirado do Relatório Gerencial de Dez/2020 do Fundo HLOG11.

Conforme dados da figura 11, podemos observar queda na vacância e aumento da absorção líquida o que mostra forte demanda no setor, uma demanda maior do que a própria oferta. O pico de novo estoque foi em 2013 com mais de 1 milhão e meio de metros quadrados entregues e o ponto máximo de vacância foi em 2017 com 23,6%, com o país ainda se recuperando da crise econômica e política que vinha passando nos últimos anos, tendo se acentuado após 2014.

Segundo a Colliers Brasil, através de dados divulgados pela ferramenta de inteligência de mercado, no 4T/2020 tivemos absorção bruta recorde nos condomínios logísticos de alto padrão com 918 mil m², é o maior volume de inventário locado em um trimestre nos últimos 5 anos, já a vacância está em 14%. Mais um dado que demonstra a força do mercado de galpões logísticos no Brasil.

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Figura 12: Instagram da Colliers Brasil.

Agora, vou transcrever um trecho na íntegra do relatório gerencial do fundo HLOG11, referente a dez/2020. Opinião sobre os galpões e localização dos mesmos.

Quando analisamos mais a fundo as diferentes regiões do estado de São Paulo, notamos grandes diferenças nas taxas de vacância e aluguel pedido. No raio de até 15 km da capital, encontramos aluguéis que em muitos casos superam os R$ 30,00/m², e uma taxa de vacância abaixo de 5%. É uma região ainda dentro da mancha urbana de São Paulo, com empreendimentos na capital, em Guarulhos e no ABC, sem novo estoque desde 2012, devido ao zoneamento da região, que dificulta a liberação de novos empreendimentos. Bastante requisitada por empresas de e-commerce e varejistas que buscam entrega rápida, atende muito bem o last mile e proporciona uma eficiência logística que justifica os elevados preços cobrados”.

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Figura 13: Gráfico retirado do Relatório Gerencial de Dez/2020 do Fundo HLOG11.

Os raios de 15 a 30 km e 30 a 60 km concentram a maior parte do estoque do estado. São regiões que tiveram muitos lançamentos recentes e concentram imóveis A e A+, sendo muito solicitadas por empresas de e-commerce que veem nesses imóveis modernos uma forma de eficiência na operação. A vacância não teve queda expressiva devido ao volume de lançamentos elevado nos últimos anos, mas a absorção líquida foi bastante alta, sustentando o preço pedido de aluguéis”.

Sobre a oferta de galpões A/A+ vemos que eles são minoria no país, e há uma demanda grande por esses ativos, embora haja novo estoque, a necessidade de reciclagem de portfólio no país é muito grande, conforme vemos na figura 14, praticamente 90% dos galpões no país são considerados obsoletos.

Na figura 15, constatamos que a oferta destes imóveis tem aumentado e todo estoque que sai, tende a ser absorvido. Além disso, outro ponto que beneficia empresas que constroem galpões como a LOGG3 e que também já temos alguns fundos imobiliários voltados para o de desenvolvimento de galpões logísticos.

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Figura 14: Gráfico retirado do Relatório Gerencial de Out/2020 do Fundo BTLG11.

Por fim, vemos o resultado desse crescimento no desempenho dos ativos negociados em bolsa de valores. Os fundos de logística fecharam o ano negociando com ágio de 13,3% em relação ao valor contábil, já o IFIX teve aumento de 2,4%. O setor de logístico foi que mais se valorizou em relação ao valor contábil quando comparamos com os demais setores de 2020, e acredito que essa tendência não mude em 2021.

 

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Reflexão para o investidor

Ao final de mais um texto, esperamos que você, nosso leitor contumaz, tenha compreendido o potencial do setor, e visto que essa tendência de valorização e protagonismo deverá perdurar por mais alguns meses, dependendo, basicamente do crescimento do e-commerce e da demanda que existe por novos galpões se mantenha.

Use nossos outros textos, principalmente sobre estruturação de carteira para montar uma carteira diversificada e balanceada. Observe que em um portfólio saudável, exposto a diversos setores, galpões logísticos serviram como hedge para shoppings e lajes.

Tenha prudência ao montar selecionar um ativo, e saiba estruturar sua carteira, havendo duvidas, nos procure no canal de fundos no app do TC e vamos debater sobre o assunto. Até o próximo texto!

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Analistsa CNPI-T 2455, Consultor CVM, Especialista em Investimentos – CEA/Anbima e colaborador no TradersClub.

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