HGLG11 - Um dos maiores fundos imobiliários da bolsa - TC

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HGLG11 – Um dos maiores fundos imobiliários da bolsa

21/09/2021 às 12:00

TC School

Vamos dar início a uma série de textos apresentando os maiores FIIs. E, para o nosso pontapé inicial, vamos começar com ele, o HGLG11, o maior fundo imobiliário do setor logístico hoje negociado em bolsa. 

Aliás, o fundo HGLG11 é um dos mais antigos de nossa bolsa de valores. A quantidade de cotista não deixa negar, ele é um dos queridinhos dos investidores. Estamos falando de 294.484 mil investidores. 

Ah! Antes de darmos continuidade, não posso deixar de informar que todos os dados aqui apresentados foram extraídos da Economatica. 

Lembro que, conforme divulgado no último boletim da B3, estamos quase chegando a 1,462 milhão de investidores em fundos imobiliários. Logo, em grandes números, podemos dizer que aproximadamente 20% dos investidores de FIIs são cotistas do HGLG11.

Mas, o que será que esse fundo tem de tão interessante? Vamos conferir neste artigo:

  • O HGLG11 e o setor logístico atual;
  • Números que destacam;
  • O retorno gerado para os cotistas.

Boa leitura!

O HGLG11 e o setor logístico atual

Em primeiro lugar, destaco que o HGLG11 começou a ser negociado em bolsa no ano de 2011 e hoje, representa 3,33% do IFIX, o índice de referência de fundos imobiliários. 

Afinal, com um patrimônio líquido que supera a marca de R$ 3 bilhões, o fundo tem mais de 15 imóveis em seu portfólio, distribuídos em 5 estados e 3 regiões de nosso país.

Aliás, já que estamos falando de um fundo do setor logístico, vale destacar que nos últimos trimestre estamos observando uma queda da vacância e o aumento do estoque. Tudo conforme gráfico abaixo, retirado do “Relatório Setorial” apresentado por Felipe Souza no TC Matrix

Dados retirados do Relatório Setorial – Galpões publicado pela TC Matrix

Aproveito a oportunidade para convidar a todos a conferir os relatórios de fundos imobiliários que estão sendo produzidos por Carlos André e Felipe Sousa no TC Matrix. 

Atualmente, a vacância física do fundo está em 7,8%, ou seja, abaixo da vacância observada em nosso país, como demonstra o gráfico acima. 

Inclusive, aproveitando o bom momento para o segmente, o HGLG11 tem realizado desinvestimentos visando o melhor retorno para seus cotistas. O último, por exemplo, foi a venda da um galpão logístico para o fundo GGRC11. 

No caso, presenciamos a venda de um galpão logístico adquirido em outubro/2018, 100% locado para as Lojas Americanas, localizado em Uberlândia, estado de Minas Gerais. 

A venda, conforme noticiada, trouxe um ganho para o cotista de R$ 4,24 por cota, o que equivale a uma TIR de aproximadamente 21%.

O fundo HGLG11 já recebeu a quantia de R$101 milhões, sendo que o restante, R$152 milhões, será devidamente quitado em três parcelas, com vencimento nos últimos dias úteis dos meses de março e setembro de 2022 e março de 2023.

Números que destacam

Nos últimos cinco anos podemos observar um fundo que vem sendo negociado constantemente acima de seu valor patrimonial.

O maior ágio se deu na euforia ocorrida no final de 2019 e início de 2020. Por outro lado, o maior deságio foi observado no início da pandemia do COVID-19. 

De fato, no final do ano de 2019 e início de 2020, tivemos uma euforia no mercado, que ocasionou um ágio de até 70% no mercado secundário. Contudo, percebemos um ágio no mercado secundário entre 10% e 20% é normal para este fundo imobiliário.

Os tempos de euforia da bolsa foram bons para os fundos, que viram seu patrimônio crescer de forma simples. Tendo em vista que o ágio presente no mercado secundário incentivava as emissões do mercado primário. 

Ademais, podemos conferir no gráfico abaixo como que o patrimônio líquido do HGLG11 teve um crescimento ao longo deste período. 

Indo um pouco mais além, podemos perceber como os rendimentos nominais do fundo tem se mantido estável ao longo dos últimos cinco anos. Sim, de fato percebemos um ou outro não recorrente. No entanto, no contexto, temos uma solidez ao longo do tempo. 

De fato, o que temos ao analisar o HGLG11 é um fundo sólido, crescente, gerido com excelência e que vem entregando um retorno satisfatório para o cotista ao longo dos anos. Inclusive, é exatamente neste ponto que vamos entrar no próximo tópico. 

O retorno gerado para o cotista

Antes de mais nada, tenho que ser sincero e contar uma coisa: eu sei que, infelizmente (diga-se de passagem), o mercado está correndo atrás do dividend yield, sem olhar para o perigo de suas ações. 

Com a finalidade de elevar o nível dos investidores o TC-School foi criado com um caráter educacional. Consequentemente, apresento para vocês um retorno ignorado por muitos, o retorno total. 

O retorno total tem de ser considerado pelo investidor de longo prazo. Nele, consideramos a valorização do ativo e os rendimentos distribuídos por ele com o passar dos anos. 

Agora, vou parar de escrever e deixar vocês analisando o gráfico abaixo!

Em síntese, o que vemos no gráfico acima é um ativo que ao longo dos anos superou o seu benchmark natural e, melhor, o IPCA+ 6% ao ano. Vou além, superou ambos com uma margem de segurança incrível. 

Agora, vou além, e te desafio e encontrar outro fundo imobiliário que supera o IPCA+ 6% a.a. com tamanha margem de segurança. Aguardo sua resposta lá no Canal de Fundos Imobiliários do TC. Isso é, se você encontrar. 

Por fim, não posso deixar de te convidar a continuar acompanhando essa série de textos única que vamos divulgando aos poucos aqui no blog TC School

Inicialmente, vamos conversar sobre os maiores de cada segmento, logo após, vamos evoluindo e conhecendo cada vez mais sobre essa indústria de fundos imobiliários. 

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Ivan Eugênio
Ivan Eugênio
Advogado e especialista em fundos imobiliários.

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