HGLG11: análise da 7ª emissão de cotas do fundo imobiliário - TC

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Fundo HGLG11 e sua emissão bilionária de cotas

26/03/2021 às 15:15

TC School

O fundo imobiliário HGLG11 anunciou em data recente, uma emissão bilionária de cotas do FII e deixou o mercado fervoroso. Afinal de contas, você pode até não ser cotista, mas se investe em fundos imobiliários, com certeza conhece esse gigante logístico.

Destacamos que os fundos imobiliários logísticos vêm apresentando uma performance incrível no decorrer da pandemia, em especial pelo crescimento do e-commerce, sendo que estes imóveis devem apresentar características singulares.

Ainda não investe em fundos imobiliários? Aprenda mais sobre esta classe de investimento lendo o artigo a seguir. Falamos sobre a 7ª emissão de cotas do fundo imobiliário HGLG11, a emissão bilionária do FII. Vamos analisar os seguintes pontos:

  • HGLG11: uma breve leitura sobre o fundo
  • A 7ª emissão do fundo HGLG11
  • O que esperar do HGLG11 após a nova emissão

Boa leitura!

FII HGLG11

Uma breve história sobre este fundo imobiliário

O fundo imobiliário HGLG11 está entre os mais antigos da Bolsa de Valores brasileira, iniciando suas atividades em maio de 2010. Destinado para o investidor em geral e com um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 2,7 bilhões, aprovou no último dia 16 de março de 2021, a sua 7ª emissão de cotas.

Atualmente, o HGLG11 tem em seu portfólio 16 ativos, todos logísticos, espalhados em cinco Estados brasileiros, sendo eles, Minhas Gerais, São Paulo, Espírito Santo, Santa Catarina e Pernambuco. Com a maior concentração no Estado de São Paulo.

FII HGLG11

Figura 1 – Imóveis do fundo – Fonte: Relatório Gerencial HGLG11 | Fonte: CSHG

Com a finalidade específica de aumentar o cap rate das operações, melhorando o retorno para seus cotistas, o fundo HGLG11 destina uma pequena parte de seu capital para investimentos em desenvolvimento logístico. Atualmente, o fundo entrega um dividend yield de 5,2%.

O HGLG11, o maior fundo logístico negociado na B3, conta hoje com uma vacância física de 15,2%. A gestão realizada pela CSHG está ciente deste problema, trabalhando arduamente para reduzir esta vacância no curto/médio prazo como demonstra em seu último relatório gerencial. Inclusive, esta nova emissão bilionária tende a colaborar para melhorar este dado.

Nesta breve apresentação do FII HGLG11 não podemos ignorar mais um dado: o número de cotista. Conforme último informe mensal publicado, ele tem em sua base 275.634 investidores. Isso quer dizer que mais de 1/5 dos investidores de fundo imobiliário são cotistas do HGLG11.

HGLG11 – Fundo de Investimento Imobiliário

A 7ª emissão de cotas do FII HGLG11

Com o patrimônio líquido de R$ 2,7 bilhões, o HGLG11 já havia conquistado o título de maior FII logístico negociado na B3. A emissão bilionária, aprovada em assembleia geral realizada no dia 16 deste mês, se concluída com êxito, consolida a posição do fundo.

Nesta emissão, o fundo HGLG11 pretende captar R$ 1.000.000.000,00 (um bilhão), motivo pelo qual ficou conhecida como a emissão bilionária. Vale lembrar, que o fundo pode ultrapassar esse valor em até 20%, captando mais R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) no lote adicional.

O prospecto da oferta ainda não foi divulgado, desta forma, temos poucas informações, às quais serão aqui apresentadas.

Teremos uma oferta pública, regida pela ICVM 400, sendo concedido ao atual cotista o direito de preferência. O fator de proporção não foi divulgado, entretanto, considerando os números, podemos esperar algo em torno de 0,3704. Assim o cotista que tenha 500 cotas HGLG11, terá o direito de subscrever 185 cotas do fundo no valor da emissão.

Está aí uma outra informação ainda não revelada. O valor das cotas desta emissão bilionária do HGLG11 será definido com base no valor de mercado daquela que estão sendo negociadas, considerando a média do fechamento das cotas do Fundo no mercado secundário no período de 30 meses anteriores a data da Assembleia.

O mercado já está aguardando por algo em torno de R$ 164,00, sendo acrescido do custo de distribuição de até 3,5% do valor da nova emissão do HGLG11. Os números agradam, uma vez que estão abaixo do valor de mercado e acima do Valor Patrimonial, gerando oportunidades para o crescimento do fundo.

Como estamos diante de uma emissão bilionária, a gestão do fundo HGLG11 de forma prudente, optou por realizar uma emissão pública. Neste caso, o investidor que não é cotista atual do fundo, terá o direito de participar, sendo que a oferta mínima exigida é de 100 cotas, ou seja, aproximadamente.

Fundo HGLG11

O que esperar após a emissão bilionária?

Não tenham dúvidas, uma emissão bilionária é um grande passo para um fundo imobiliário, mesmo falando do HGLG11, com toda a sua consolidação.

É fato que sou um grande incentivador de investimentos em fundos imobiliários. Estudo-os diariamente desde quando conheci esse investimento e não posso ignorar que esta emissão bilionária é um marco importante para a indústria.

Estamos diante de um número que assusta no primeiro momento. Toda emissão tem inúmeros pontos positivos, mas se a alocação do capital for lenta e ineficiente, já viu, a paciência de investidor se esgota muito rápido.

Pipeline para o HGLG11

Vale lembrar, no entanto, que a CSHG, gestora do HGLG11, consciente de todos os pormenores, em seu último relatório apresentou, de forma abrangente um pipeline para o fundo.

Pipeline, de forma bem reduzida, são os ativos que o fundo pretende adquirir após concluída a emissão das cotas. Nele o HGLG11 revelou ter em negociação o valor de R$ 2 bilhões em ativos já performados, sendo que R$ 300 milhões já está na diligência final, tendo o fundo exclusividade na negociação.

Além desses ativos já performados, ou seja, já construídos e prontos para serem devidamente ocupados, o fundo tem R$ 1 bilhão em ativos para desenvolvimento também no pipeline.

O cap rate das operações também foram revelados, sendo que os imóveis performados apresentam um retorno médio de 8,5% e os de desenvolvimento na média de 12%. Os números apresentados para o HGLG11 nessa emissão bilionária são confortantes. Sendo certo, ainda, que devemos levar em consideração que a CSHG tem um histórico positivo.

HGLG11 e o investidor de fundos imobiliários

Finalizando, temos o fundo HGLG11 como um verdadeiro exemplo de FII logístico. Ao realizar o investimento neste fundo o investidor conta com uma excelente diversificação interna no que tange a imóveis logísticos.

Afinal, estamos falando de um fundo imobiliário resiliente, bem gerido há mais de uma década. Estas características são extremamente importantes para o seu investimento.

E você investidor, tem o fundo HGLG11 em sua carteira de investimentos? Vai participar dessa emissão bilionária? Corre lá no Canal de Fundos de Investimentos do TC e conta para a gente.

Referência

Relatório Gerencial de Fevereiro2021, página 8.

Ivan Eugênio
Ivan Eugênio
Advogado no interior de MG
Atua como redator do site fundosdepapel.com.br, se especializando nos fundos de recebíveis.

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