TC School / Fundos imobiliários

Batalha de FIIs: RCRB11 vs HGRE11

23/02/2021 às 13:36

TC School TC School

Qual melhor fundo imobiliário do setor de lajes corporativas? No último texto, escrevemos sobre o setor como um todo, e hoje elencamos dois deles para mais uma “Batalha de FIIs“. Confrontamos hoje, RCRB11 e HGRE11, dois fundos de lajes corporativas bastante negociados na Bolsa de Valores.

Aprenda e estude com o TC. Nosso material é simples e descomplicado para quem deseja investir em renda variável, como diversificar a carteira de ativos com fundos imobiliários. Queremos o desenvolvimento de cada um, do seu jeito, com responsabilidade e segurança.

Na batalha de hoje falaremos de dois fundos de lajes corporativas, o RCRB11 e o HGRE11. Esses fundos imobiliários têm sido bem pesquisados pelos investidores e por isso estão aqui, no ringue dos investimentos, mas aqui as regras são claras, só iremos comparar fundos do mesmo setor.

Discutiremos as teses por trás de cada ativo, confrontando dados quantitativos e qualitativos, além de detalhes e curiosidades sobre esses dois FIIs de lajes corporativas. O texto está dividido nos seguintes tópicos:

  • Introdução: setor de lajes corporativas
  • RCRB11 e HGRE11: dados quantitativos
  • RCRB11 e HGRE11: dados qualitativos
  • Reflexão para o investidor que investe em fundos imobiliários

Boa leitura!

Setor de lajes corporativas

Para começar vale lembrar que nosso último texto foi sobre fundos de lajes corporativas, e que lá você encontrará diversas informações sobre o setor como um todo. Por aqui, informamos que a vacância aumentou nos imóveis A/A+ no ano de 2020 retornando aos níveis de 2018.

Com uma maior vacância, novo estoque vindo, acaba gerando uma pressão baixista no preço dos aluguéis. Logo, encontrar oportunidades no setor de lajes se torna um desafio que requer atenção de quem deseja investir em FII. Há fundos descontados, com bom portfólio e caberá ao investidor encontrá-los.

Antes de investir em fundos imobiliários, foque primeiramente em 3 aspectos:

  1. Localização (Cidade/bairro);
  2. Padrão construtivo (ex: AAA, certificações LEED);
  3. Capacidade de gestão (boas gestoras conseguem bons contratos de locação)

Outros pontos que valem a pena observar é o tipo de contrato (típico ou atípico), duração, quem são os inquilinos, vacância, data das revisionais dos contratos, idade dos imóveis/necessidade de retrofit e WAULT. Para explicar, WAULT é a média ponderada entre receita gerada pelos aluguéis do fundo em relação a duração dos contratos. Através do WAULT, estima-se por quanto tempo o fundo conseguirá manter essa receita.

Agora, vamos confrontar os fundos Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) e o CSHG Real Estate (HGRE11). Neste exercício, é importante fazer comparações entre os fundos, ou seja, a nossa “batalha de fundos” é comparar diversos atributos, refletindo sobre as características de cada FII.

RCRB11 e HGRE11: dados quantitativos

Agora, comparando os dados quantitativos vamos ver quem é o vencedor dessa batalha dos fundos de lajes corporativas – RCRB11 ou HGRE11. Elencamos 10 atributos, sendo que 8 foram usados como elegíveis para definir o vencedor.

Dentre os atributos, dois deles são pouco relevantes para a nossa análise, como o preço de tela e a data da primeira emissão. A cotação do preço de tela visto isoladamente não nos fornece nenhuma dado importante, e a data da primeira emissão, serve apenas para avaliar a gestão do fundo, ver o histórico dele, mas não quer dizer que um fundo mais velho é melhor. Portanto, esses dois critérios foram citados a título de informação e nada mais.

Fonte: Elaboração própria.

O vencedor dessa disputa foi o HGRE11, com mais cotistas, maior patrimônio líquido o que permite ao fundo um portfólio diversificado e com acesso a imóveis de alto padrão.

O HGRE11 tem uma liquidez superior a 4 milhões de reais, lembrando que a liquidez é um indicador importante para o investidor, afinal, reduz o spread entre a melhor oferta de compra e a melhor oferta de venda.

Outro ponto é que o fundo possui menos caixa, o que em tese, favorece a geração de receita do FII. E, finalmente, o HGRE11 possui maior área bruta locável (ABL).

Já o RCRB11 é mais antigo, o que permite uma melhor avaliação da gestão, entretanto, há que mencionar que a Rio Bravo não é a gestora do fundo desde o início dele, logo essa vantagem perde relevância.

No mais, o RCRB11 possui maior Dividend Yield (DY), contudo, será vantajoso desde que a métrica seja sustentável e de preferência crescente. Além disso, consideramos o HGRE11 como vencedor por este deter o menor P/VP, o que poderia sinalizar uma maior oportunidade.

Vale ressaltar que se o FII aparenta estar muito descontado, há por trás um risco de investimento inserido. Portanto, antes de investir em qualquer ativo, faça o dever de casa e estude o ativo sob diferentes perspectivas, incluindo todos os cenários de risco.

Queremos democratizar a comunicação e torná-la acessível para todos investidores brasileiros. Somos solucionadores! Queremos tornar o investimento em FIIs algo simples e fácil. Compartilhar o conhecimento é mais importante do que possuí-lo, e a rede do TC School é, antes de mais nada, um canal para evoluir e agregar conhecimento para todos os níveis de investidores, do iniciante ao avançado.

Dessa forma, para finalizar este comparativo entre RCRB11 e HGRE11, temos o indicador de vacância. Vale lembrar que em regra, imóvel vago não gera receita. Logo, quanto menos vacância, melhor para o fundo e, consequentemente, para o cotista.

RCRB11 e HGRE11: dados qualitativos

Olhando agora para alguns dados qualitativos dos fundos, primeiro discorremos sobre as gestoras que são duas grandes e tradicionais gestoras do mercado brasileiro, sendo a Credit Suisse Heding na gestão do HGRE11 e a Rio Bravo Investimentos no fundo RCRB11.

Fundo RCRB11

Primeiro veremos alguns dados do fundo RCRB11, tais como:

  • diversificação por região e ativo;
  • receita contratada;
  • cronograma de vencimentos e revisionais; e
  • índice de reajuste dos aluguéis.

Figura 2: Relatório Gerencial, RCRB11, Jan/2021

Figura 3: Relatório Gerencial, RCRB11, Jan/2021

Figura 4: Relatório Gerencial, RCRB11, Jan/2021

Figura 5: Relatório Gerencial, RCRB11, Jan/2021

Figura 2: Relatório Gerencial, RCRB11, Jan/2021

O fundo RCRB11 acabou de concluir a alocação de recursos da 8ª emissão, tendo comprado mais uma fração do Edifício Girassol 555, na Vila Mariana, SP e se tornou o principal cotista do fundo BREV11 com a aquisição de mais de 50% das cotas deste fundo e R$ 22,7 milhões do restante dos recursos da emissão serão usados no retrofit do Ed. AS1800 (com término previsto para 30/09/21).

Fundo HGRE11

A seguir, veremos alguns dados de mercado do fundo HGRE11, tais como:

  • classe de ativos;
  • empreendimentos e a distribuição geográfica dos ativos imobiliários;
  • vacância e aluguel mensal;
  • vencimentos e revisionais; e
  • índice de correção da receita contratada.

Figura 8: Relatório Gerencial, HGRE11, jan/2021.

Figura 9: Relatório Gerencial, HGRE11, jan/2021.

Figura 10: Relatório Gerencial, HGRE11, jan/2021.

Figura 11: Relatório Gerencial, HGRE11, jan/2021.

Figura 12: Relatório Gerencial, HGRE11, jan/2021.

De início, já notamos algumas diferenças entre os fundos. Os vencimentos dos contratos do HGRE11 estão melhor escalonados e 29% revisionais estão programadas para acontecer em 2021. É um dado importante, pois estas revisionais impactarão diretamente a renda do fundo. É um indicador que vale acompanhar de perto, ressaltando que a maioria dos contratos são corrigidos por IGPM.

A vacância do fundo HGRE11 está estável em 25% nos últimos 4 meses, acima da média. O fundo está em processo de reciclagem de portfólio, vendendo alguns ativos e comprando outros. Destaque para a Torre Martiniano em fase de retrofit, sendo que as obras já se encaminham para a fase 2, com a construção do prédio anexo, porém ainda sem prazo para conclusão, segundo o relatório gerencial do HGRE11 de janeiro/2021.

Por fim, vemos que o fundo HGRE11 possui torres corporativas, lajes individuais e ativos mono usuários, com maior exposição na região sul da cidade de São Paulo.

Reflexão para o investidor que investe em fundos imobiliários

Chegamos ao final de mais um texto. Comparamos dois fundos de lajes corporativas que, embora tenham muitas semelhantes, também possuem distinções. Não tivemos aqui a intenção de destrinchar cada fundo em si, apenas apontar fatos de interesse para o investidor e para onde ele deve olhar ao analisar FIIs. Até o próximo texto e bons investimentos!

Baixe nosso app grátis! No TC você acompanha as principais notícias e cotações do mercado em tempo real, além de ter acesso a canais exclusivos para interagir com os melhores profissionais.

Estude e conheça! Aprenda com quem realmente entende de investimentos. Tire dúvidas, troque ideias, experiências e construa uma grande rede de networking com investidores de todo Brasil.

A gente também está no YouTube, Instagram e no TikTok. Acompanhe!

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Analista CNPI-T 2455, Consultor CVM, Especialista em Investimentos – CEA/Anbima e colaborador com conteúdo sobre Fundos Imobiliários no TC.

TC School

TC School

Disclaimer: Este material é produzido e distribuído somente com os propósitos de informar e educar, e representa o estado do mercado na data da publicação, sendo que as informações estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. Este material não constitui declaração de fato ou recomendação de investimento ou para comprar, reter ou vender quaisquer títulos ou valores mobiliários. O usuário não deve utilizar as informações disponibilizadas como substitutas de suas habilidades, julgamento e experiência ao tomar decisões de investimento ou negócio. Essas informações não devem ser interpretadas como análise ou recomendação de investimentos e não há garantia de que o conteúdo apresentado será uma estratégia efetiva para os seus investimentos e, tampouco, que as informações poderão ser aplicadas em quaisquer condições de mercados. Investidores não devem substituir esses materiais por serviços de aconselhamento, acompanhamento ou recomendação de profissionais certificados e habilitados para tal função. Antes de investir, por favor considere cuidadosamente a sua tolerância ou a sua habilidade para riscos. A administradora não conduz auditoria nem assume qualquer responsabilidade de diligência (due diligence) ou de verificação independente de qualquer informação disponibilizada neste espaço. Administradora: TradersNews Informação & Educação Ltda. Todos os direitos reservados.

TradersClub

O app essencial para investidores do mercado financeiro brasileiro.

Uma comunidade com milhares de investidores, ferramentas e serviços que vão ajudar você a investir melhor!

TradersClub