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HGRU11 – O maior FII do segmento renda urbana

30/09/2021 às 11:16

TC School

Dando continuidade a nossa série dos maiores FIIs, hoje vamos conversar sobre o HGRU11, maior fundo de investimento imobiliário do segmento renda urbana.

Contudo, gostaria de explicar o motivo pelo qual optei por falar deste que, hoje, é o 12º FII com maior representatividade no IFIX – índice de fundos imobiliários.

No dia 26 de setembro de 2020 fiz uma Trade Idea comentando exatamente sobre a queda observada na semana, você pode ler a tese de investimento. Ela acabou atraindo bastante inteirações.

Logo, resolvi escrever um pouco sobre esse fundo de investimento imobiliário (FII), apresentando-o da forma mais completa possível. 

Enfim, com mais de 140 mil investidores em sua base de cotistas, o FII HGRU11 ocupa hoje a 12ª posição do IFIX, sendo o principal representante do segmento renda urbana.

De acordo com dados coletados na B3, o fundo em questão representa aproximadamente 1,98% do principal índice de fundos imobiliários hoje, o IFIX. 

Agora, para conhecermos melhor este fundo imobiliário, vamos aqui tratar sobre os seguintes temas:

  • O início: monoimóvel e monoinquilino;
  • O retorno histórico gerado para o cotista;
  • O presente e o futuro do HGRU11.

Boa leitura!

Análise do FII HGRU11

O início: monoimóvel e monoinquilino

O fundo HGRU11 começou a ser negociado na bolsa de valores no dia 26 de julho de 2018. Na época, com um patrimônio líquido que não superava a marca de R$ 150 milhões, o fundo tinha em seu portfólio tão somente um único imóvel. 

Acredito que todos os nossos leitores tenham conhecimento a respeito dos riscos de se investir em um fundo monoimóvel, principalmente quando ele está alugado apenas para um locatário. Se este não é o seu caso, não precisa se preocupar, logo escrevei um artigo sobre o tema. 

Aliás, estamos aqui tratando de um imóvel educacional, localizado na Capital do Estado do Rio de Janeiro, locado para o Grupo IBMEC Educacional S/A, adquirido por um cap rate de 9,74%

O cenário do fundo HGRU11

Atualmente, como veremos mais para frente, o cenário do fundo HGRU11 é outro. O fundo está composto por inúmeros imóveis, explorando os segmentos educacional e varejista, especialmente do ramo alimentício e de vestuário.  

O que me fez apresentar essa informação no presente artigo foi uma dúvida apresentada por um seguidor no Twitter. Ele estava preocupado com a exposição que o fundo tem hoje à Lojas Pernambucanas como locatário. 

Contudo, lembro que há menos de três anos atrás, o fundo estava 100% exposto à IBMEC. Agora, questiono, como o fundo estará daqui três anos? Calma, no final deste artigo vamos conversar sobre esse tema.

Por hora, analisem o gráfico abaixo:

Elaboração própria. Fonte: Economatica

Conforme podemos verificar, no final do ano de 2019 o fundo deu início a sua segunda emissão de cotas, sendo que as duas posteriores ocorreram no ano de 2020, deixando-o com o patrimônio líquido superior a R$ 2 bilhões. 

O retorno histórico gerado para o cotista

Antes de tudo, para analisarmos o retorno histórico do HGRU11, não podemos deixar de mencionar que ele é um fundo gerido pela Credit Suisse Hedging-Griffo, gestora que está no mercado de FIIs desde 2003.

Ao longo desses trinta e sete meses que está no mercado, o fundo entregou um rendimento médio de R$ 0,69 (sessenta e nove centavos) por mês para seus cotistas, o que resulta em um dividend yield mensal médio 0,59%, como podemos verificar no gráfico abaixo:

Elaboração própria. Fonte: Economatica

Ao longo deste período percebemos que o fundo vem sendo negociado com ágio no mercado secundário, sendo que em poucos momentos tivemos a oportunidade de adquirir cotas com deságio ou no valor patrimonial.

Representando o ágio e deságio do fundo trazemos o gráfico abaixo:

Elaboração própria. Fonte: Economatica

Atualmente, estamos tendo a oportunidade de comprar cotas no mercado secundário com valores abaixo do valor patrimonial, já que neste ano de 2021 o fundo entrega um retorno negativo de 9,25%, levando em consideração o fechamento do dia 28 de setembro de 2021.

Estamos diante de uma oportunidade?

Cada investidor tem de ter o cuidado de conhecer o fundo, filtrar as informações e julgar se estamos ou não tendo uma oportunidade. 

De tal forma que, vou apresentar mais um dado relevante para o investidor realizar as suas devidas ponderações, qual seja, o retorno total do fundo. Analisem o gráfico abaixo:

Elaboração própria. Fonte: Economatica

No entanto, não podemos analisar o gráfico sem saber os dados que foram coletados. Aqui, como informado, consideramos o retorno total do fundo e o fechamento do dia 28 de setembro de 2020. 

Por certo, percebemos que o fundo apresenta um retorno superior quando comparado ao IFIX e IPCA+ 6%.

Agora, deixo a pergunta: estamos diante de uma oportunidade, ou não? Espero a sua resposta lá no “Canal de Fundos Imobiliários” do TC. 

HGRU11 – O presente e o futuro do FII

Atualmente, o fundo é composto por 81 imóveis diretamente. Além dos imóveis, o fundo tem também parte do seu patrimônio líquido investido em FIIs, sendo o SPVJ11 o de maior representatividade, e um percentual pequeno em CRIs.  

Além disso, podemos destacar alguns pontos importantes, vamos a eles:

  • 91,3% dos contratos com os locatários são atípicos;
  • 100% dos contratos têm vencimento após 2025;
  • 38% dos contratos são reajustados pelo IPCA agora em setembro e 28% no mês de novembro;
  • 83,7% dos contratos são reajustados pelo IPCA, o restante pelo IGP-M.

Agora, não vou me alongar muito neste ponto do artigo. Acontece que o fundo pode ser melhor apresentado pelo seu gestor, por isso, convido-o a assistir a entrevista realizada com Bruno Margato no Canal do TC lá no YouTube

Por fim, fica aí no aguardo, semana que vem vamos conversar sobre o maior FII de outro segmento. 

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Ivan Eugênio
Ivan Eugênio
Advogado e especialista em fundos imobiliários.

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