Instrução CVM 467 e 400: Tipos de Emissões em FIIs - TC

TC School / Fundos imobiliários

Tipos de Emissões em FIIs

03/09/2021 às 11:56

TC School

No texto de hoje vamos aprender um pouco sobre tipos de emissões em FIIs, especialmente a diferença entre a emissão do tipo 400 e 476. Ou seja, a Instrução CVM 476 e 400.

Aliás, sempre quando é anunciada uma emissão, escutamos dizer que ela é do tipo 400 ou do tipo 476. Não sei vocês, mas, quando comecei eu ficava perdido com todas essas nomenclaturas.

A fim de elucidar esses tipos e números que bagunçam a nossa cabeça no início. Tornando tudo mais simples de ser compreendido, trago este artigo para simplificar sua vida. A partir de agora, as emissões serão mais bem compreendidas.

A saber, já conversamos sobre emissões por aqui. Por isso, vou pular os conceitos básicos e ir direito ao ponto. Só que não vou te deixar perdido, te convido a ler o texto que publiquei anteriormente sobre emissões em fundos imobiliários.

Pois bem! Atualmente, temos dois tipos de emissão que podem ser utilizadas pelos fundos imobiliários. Cada uma com as suas particularidades, tais como: público-alvo, obrigações legais, dentre outras. 

No texto você irá encontrar:

  • A emissão em fundos imobiliários
  • Instruções emitidas pela Comissão de Valores Mobiliários
  • Da oferta restrita – Instrução CVM 400
  • Da oferta restrita – Instrução CVM 476
  • Reflexões finais

Boa leitura!

Emissão em fundos imobiliários

A princípio, sabemos que a emissão é essencial para o crescimento dos fundos imobiliários. No atual cenário, somente através dela que um fundo imobiliário tem a possibilidade de aumentar o seu patrimônio líquido. 

Importante lembrar que o crescimento do fundo imobiliário realizado de forma saudável é essencial para a indústria. Até mesmo, é desta forma que diversificamos o patrimônio do ativo e reduzimos o seu risco não sistemático. 

Então! Vamos ao que interessa!

Instruções emitidas pela Comissão de Valores Mobiliários

As regras que regem as emissões estão estipuladas em Instruções emitidas pela Comissão de Valores Mobiliários, também conhecida tão somente por CVM. Com efeito, essa é uma informação importante, já que essas emissões ficaram conhecidas como emissões “tipo 400” ou “tipo 476” exatamente por este motivo. 

Instrução CVM 400

A Instrução CVM nº 400 regula as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários, nos mercados primário ou secundário e tem por fim assegurar a proteção dos interesses do público investidor e do mercado em geral.

A saber, busca-se essa proteção através do tratamento equitativo aos ofertados e de requisitos de ampla, transparente e adequada divulgação de informações sobre a oferta, os valores mobiliários ofertados, a companhia emissora, o ofertante e demais entes envolvidos.

Instrução CVM 476

Por outro lado, a Instrução CVM nº 476 regula as ofertas públicas de valores mobiliários distribuídas com esforços restritos. Prestem bem atenção nas três últimas palavras “com esforços restritos”.

Por certo, acabei de complicar ainda mais toda essa questão de emissões de FIIs, não é mesmo? Não se preocupem, vamos detalhar um pouco mais sobre cada uma logo abaixo.

Da oferta restrita – Tipo 476

Em primeiro lugar, vamos conversar sobre a oferta restrita, prevista na Instrução CVM número 476. Optei por começar por ela tendo em vista que ela é de mais simples entendimento. 

Outrossim, as ofertas restritas do “Tipo 476” estão dispensadas do registro de distribuição junto à CVM. Sendo este registro previsto no artigo 19 da Lei nº 6.385/1976. Logo, acaba sendo uma emissão mais rápida. 

Aliás, a Instituição Financeira que está intermediando a emissão tem a obrigação de comunicar à CVM a emissão, sendo dispensado o seu registro. Por consequência, o comunicado é muito simples, devendo conter apenas as principais informações da emissão.

Em outras palavras, temos um custo a menos na emissão, deixando-a mais barata. Ponto positivo para os cotistas e para o fundo imobiliário, afinal, irá captar o valor pretendido em uma velocidade maior. 

 Todavia, o que justifica essa celeridade? Já diziam os antigos que nada vem de graça. Logo, vamos entender o motivo. 

As ofertas de esforços restritos são destinadas exclusivamente a investidores profissionais. Assim, o investidor comum somente poderá participar se for cotista do fundo quando se dá início à emissão. Caso contrário, não há possibilidade de sua participação. 

Isto é, caso o investidor comum pretenda montar uma posição no ativo, o único caminho será o do mercado secundário.

Atualmente, temos fundos que só realizam emissões do tipo 476 e suas cotas sempre são negociadas com ágio. Dizem por aí, que o ágio é o ingresso de entrada no fundo.

Ainda assim, essa oferta pode ser apresentada tão somente para setenta e cinco investidores profissionais. Sendo que, no máximo, cinquenta destes poderão participar da oferta. 

Neste momento, gostaria que o leitor entendesse o motivo pelo qual temos aqui informações mais simples. Estamos tratando de uma emissão voltada exclusivamente para investidores que já conhecem o ativo ou são profissionais e estão, em teoria, mais adaptados para receber e absorver as informações que lhe são pertinentes.  

Como veremos, a oferta pública do “Tipo 400” é destinada para o investidor comum, e teremos inúmeras outras exigências. Vamos a ela! 

Da oferta pública – Tipo 400

Em segundo lugar, passamos a analisar as emissões em formas de oferta pública, prevista na Instrução CVM número 400, dirigida para todos os investidores, inclusive o investidor comum, o que demanda uma maior atenção e proteção da própria CVM.

Consequentemente, temos aqui exigências que acabam saindo caro para o fundo e o investidor, deixando-a ainda mais lenta. No entanto, dependendo do momento de mercado, do valor que se pretende levantar, ela se faz necessário. 

Antes de mais nada, temos que o fundo tem a obrigação de registrar a emissão junto à CVM. Com isso, busca-se garantir a transparência das informações para todos os investidores. Criando-se um mercado mais seguro para todos que desejam participar da emissão. 

Dessa maneira, o fundo deve providenciar o registro da emissão, prospecto preliminar e definitivo, auditoria da CVM, preocupação com inúmeros comunicados legais exigidos pela instrução. Enfim, tudo isso não sai barato e demanda um tempo gigante. 

De outro lado, permite-se a participação de qualquer interessado, seja investidor comum ou não, sendo obrigado a adquirir um número de cotas mínimo exigidos na emissão

Indo mais além, em muitas emissões do “tipo 400” o investidor pode negociar os seus direitos. Ou seja, caso não queira participar da emissão por qualquer motivo que seja, pode vender o seu direito para outra. Atentem-se, essa venda não é permitida em uma oferta restrita.

Reflexões finais

A ideia central deste texto foi apresentar uma noção básica a respeito dos dois tipos de emissões que temos em FIIs. A partir de agora, não quero mais investidores com dúvidas a respeito deste assunto, ok!?

Por fim, é importante saber que não há um tipo melhor que o outro. Ambos têm pontos positivos e negativos e devem ser aplicados no momento ideal. Complementando, sei que temos muito a conversar sobre isso e assim faremos em próximos artigos. 

Agora, vamos nos próximos capítulos vamos estudar e compreender cada um dos momentos das emissões. Acompanhe nossos textos sobre fundos de investimento imobiliário.

Ah! Que tal conversarmos e acabar com todas as suas dúvidas agora! Pensando nisso, o TC criou um Canal de Fundos Imobiliários especialmente para tratarmos deste tema.

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Ivan Eugênio
Ivan Eugênio
Advogado e especialista em fundos imobiliários.

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