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Índices de fundos imobiliários: IFIX e IFIX L

09/02/2021 às 17:00

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Olá investidor! Em nosso último artigo sobre fundos imobiliários, trouxemos a relação entre o IFIX e a taxa Selic. No texto de hoje, aprofundamos a discussão sobre este importante índice criado pela B3, o mais antigo e mais usado benchmark do mercado de  FIIs. Para facilitar a compreensão do tema, elencamos o artigo nos seguintes tópicos:

  • O que é o IFIX
  • Metodologia e Carteira teórica
  • IFIX L, novidade na área
  • Reflexão para o investidor

Boa leitura!

O que é o IFIX?

De maneira geral, todos os investimentos precisam de um referência de comparação. Esse parâmetro é chamado de benchmark. A renda fixa possui o CDI, as ações têm como principal benchmark o Ibovespa e os fundos imobiliários possuem o IFIX. É através desses parâmetros de comparação que mensuramos o desempenho da nossa carteira de investimentos.

O IFIX é um índice de referência que segue critérios metodológicos específicos para composição de uma carteira de FIIs. O objetivo é ser o indicador de desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3.

No ano de 2020, com o surgimento de novos benchmarks para fundos imobiliários, como os criados pela XP e Banco Inter, a B3 viu a necessidade de readequação da metodologia do IFIX. Para que você saiba, as principais mudanças foram alterações na soma do índice de negociabilidade, que mudou de 99% para 95%. Já o índice de presença nos pregões, passou de 60% para 95%.

Essa mudança fez com que a carteira teórica do índice caísse de 119 fundos para 81, em setembro de 2020. Vale lembrar que a carteira é revisada periodicamente 3 vezes ano (janeiro/maio/setembro), e que na última mudança (01/2021) houve a inclusão de seis fundos, passando de 81 para 87 ativos.

IFIX: valor de mercado

Segundo dados disponibilizados pela B3, o valor de mercado do IFIX em dez/2020 foi de R$ 85.830.270.116,59, dolarizando o valor de mercado temos US$ 22.590.480.106,51, o maior valor de mercado em de sua história, seja na moeda nacional ou em dólares, conforme vemos na figura 4.

Em termos nominais o topo histórico do IFIX é 3.253,76 e se dolarizarmos o índice, o topo histórico passa a ser 802,96 (figura 5). Já o maior fechamento ao final do ano foi em 2019, com 3.197,58 e 793,31 (em dólar).

Vale observar que vemos o efeito da depreciação do real no IFIX, ao final do ano de 2011. O índice dolarizado era de 621,12 pontos, enquanto no fim de 2020, o IFIX dolarizado indicava 552,30 pontos. Podemos verificar esses dados na figura 2.

CAGR do IFIX

O CAGR do IFIX em 10 anos é de 11,1% (figura 1), enquanto que a volatilidade voltou para níveis próximos a 5%, que é a normalidade para o índice dos FIIs na B3.

Figura 1 Tabela de crescimento médio anualizado do IFIX | Fonte: B3

Figura 2 IFIX dolarizado | Fonte: B3

Figura 3 Volatilidade Mensal IFIX | Fonte: B3

Figura 4 IFIX em valor de mercado | Fonte: B3

Figura 5 Maior fechamento do ano | Fonte: B3

Metodologia e carteira teórica – IFIX

Segundo a B3, os ativos elegíveis são as cotas dos fundos imobiliários que atendam cumulativamente aos seguintes critérios:

  1. Estar classificadas entre os ativos elegíveis que, no período de vigência das 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente de Índice de Negociabilidade, representem em conjunto 95% do somatório total desses indicadores;
  2. Ter presença em pregão de 95% no período de vigência das 3 carteiras anteriores;
  3. Não ser classificadas como “Penny Stock”; e
  4. Um ativo que seja objeto de Oferta Pública realizada durante o período de vigência das 3 carteiras anteriores ao rebalanceamento será elegível, mesmo sem estar listado todo o período, desde que:
    a) a Oferta Pública de distribuição de cotas tenha sido realizada antes do rebalanceamento anterior;
    b) possua 95% de presença desde seu início de negociação; e
    c) atenda cumulativamente aos critérios 1 e 3.

Além disso, os fundos de investimento imobiliário que deixarem de atender qualquer um dos critérios de inclusão acima indicados serão excluídos ou que durante a vigência da carteira forem objeto de resgate total pelo fundo emissor.

Os ativos serão ponderados pelo valor de mercado da totalidade das cotas emitidas pelo fundo imobiliário (FII). Nenhum fundo poderá ter participação superior a 20% no índice, caso isso aconteça haverá redistribuição proporcional do excedente aos demais ativos da carteira.

A carteira teórica é composta atualmente por 87 ativos, sendo de diversos segmentos dos fundos imobiliários, como shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, recebíveis imobiliários, desenvolvimento, fundo de fundos, agências bancárias, educacionais, renda urbana, varejo, galpões industriais, ramo hoteleiro, entre outros.

Os cinco ativos com maior participação no índice são o KNIP11 (5,831%), KNRI11 (4,751%), KNCR11 (3,809%), HGLG11 (3,622%) e XPLG11 (3,526%). Os três menores são XPCM11 (0,124%), RVBI11 (0,153%) e TORD11 (0,164%).

IFIX L – Novo índice

No dia 2 de fevereiro, a B3 informou a criação de um subíndice do IFIX, o IFIX L, que medirá o desempenho dos Fiis mais líquidos do mercado.

O novo benchmark será lançado no dia 22/02, e os critérios metodológicos, como inclusão exclusão e ponderação, bem como os ativos que compõe a carteira teórica do subíndice só serão revelados no dia do lançamento.

Reflexões para o investidor

E assim chegamos ao final de mais um texto sobre fundos de investimento imobiliário. Esperamos que tenha ficado claro o que é o IFIX, como acontece sua composição, bem como a sua finalidade no mercado de FIIs.

Acreditamos que os dados apresentados sobre o desempenho do IFIX tenham confirmado o crescimento desta indústria e como é importante para o investidor ter exposição a essa classe de ativos, afinal este mercado mostra-se cada vez mais consolidado na Bolsa brasileira.

O crescimento dos fundos imobiliários é tamanho que já vemos surgindo novos índices para servirem como benchmark, inclusive criados por outras instituições financeiras, forçando a B3 fazer alterações no critério metodológico e aperfeiçoar o IFIX, e até mesmo a criação de um sub índice, o que contribui para melhoria do mercado de FIIs como um todo.

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Analistsa CNPI-T 2455, Consultor CVM, Especialista em Investimentos – CEA/Anbima e colaborador no TradersClub.

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