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8 motivos para investir em FIIs – Parte II

21/07/2021 às 16:00

TC School

No artigo de hoje, continuamos com o nosso texto sobre 8 motivos para investir em FIIs. Mas antes é preciso retomar o tema da reforma tributária.

Na semana que passou, fomos surpreendidos com uma verdadeira reviravolta no cenário a respeito da reforma tributária e os FIIs. Enfim, os rendimentos dos fundos imobiliários continuam isentos de impostos de renda.

Ainda assim, os requisitos legais continuam tendo que ser preenchidos. Portanto, vamos relembrá-los:

  1. o fundo tem de ser negociado exclusivamente em bolsa ou em mercado de balcão;
  2. o fundo tem de distribuir 95% de seus lucro caixa semestral para seus cotistas;
  3. o fundo tem de ter mais de cinquenta ativos;
  4. o cotista não pode ter mais de 10% das cotas do fundo.

Por isso, fugindo à regra, vou dizer que a isenção de imposto de renda nos rendimentos dos fundos imobiliários é o nono motivo para investir nessa classe de ativos. Vamos chamá-lo de motivo plus.

Desta forma, para completar a primeira parte do artigo – com motivos para investir em fundos imobiliários, elencamos a seguir outros quatro motivos que deixamos para explanar nesta segunda parte de nosso artigo. Se recordam quais seriam? Vamos lá…

  1. liquidez;
  2. menor burocracia;
  3. menos volatilidade;
  4. previsibilidade de rendimento.

Então, tenha uma boa leitura!

motivos para investir fiis

Liquidez dos Fundos Imobiliários

Antes de mais nada, devemos entender o conceito de liquidez no mercado financeiro.

Em síntese, liquidez é a capacidade e velocidade de se transformar um ativo em caixa (dinheiro em espécie). Quanto mais rápido e simples esse investimento pode ser transformado em dinheiro, maior é a sua liquidez.

Analogamente, tendemos a comparar os fundos imobiliários com os imóveis em si. Acredito que não preciso ficar aqui com todo o discurso relativo a diferenças existentes entre imóveis e fundos imobiliários.

No entanto, não posso ignorar o fato dos fundos imobiliários terem uma liquidez infinitamente maior do que a de um imóvel.

Enquanto você pode levar meses para realizar a venda de um imóvel, concretiza o mesmo ato em apenas alguns minutos quando estamos tratando de um fundo imobiliário.

Menor burocracia nos FIIs

Neste contexto, continuo na boa e cruel (para os imóveis) comparação entre fundos imobiliários e imóveis físicos.

Aliás, não sei quanto a vocês, mas eu já acompanhei algumas compras e vendas de imóveis e posso destacar duas características: é chato e caro.

A saber, é uma burocracia gigante. Reuniões, visitas, ajustes de preços e forma de pagamento. Se for financiar em alguma instituição financeira, acrescenta aí a visita do engenheiro, o laudo que pode não ser positivo, ida à agências bancárias. Pensa em algo maçante.

No entanto, pode ficar pior, depois de tudo certo, tem que se preocupar com a escritura e, deixando pior o que já é ruim, registrar a escritura, já que a transferência do bem imóvel só é válida após o registro da escritura, tudo conforme parágrafo 1º, do artigo 1.245, do Código Civil.

Lógico, tudo é realizado em cartórios diferentes, já que o Governo Brasileiro tem uma estrutura complexa e só fica bom quando todo mundo ganha.

Dá uma preguiça, não é mesmo?

Por outro lado, ao adquirir um fundo imobiliário, o investidor terá tão somente o trabalho de abrir o seu home broker, pode ser no próprio celular, e em menos de um minuto realizar a compra e transferência do ativo para seu nome.

Sem cartórios, sem dores de cabeça, sem gerente de banco, sem dores de cabeça, sem negociações chatas, sem dores de cabeça…

Entendeu, né? Aqui não tem dores de cabeça.

E o melhor: os custos da transação de um fundo imobiliário é irrisório, aproximados R$0,03 (três centavos) para cada cota de R$ 100,00 (cem reais).

Além de ser um valor irrisório, se trata de quantia infinitamente inferior ao tanto de taxas e custos que existem na compra de um imóvel físico.

Menor volatilidade nos FIIs

Passamos a analisar a questão da volatilidade. E, aqui, paramos de comparar somente com imóveis e passamos a comparar os fundos imobiliários com as ações.

Historicamente, a volatilidade observada nas ações é superior àquela existente nos fundos imobiliários.

Às vezes, não tenham dúvidas de que isso pode sim acontecer, ocorre grande volatilidade em um fundo específico. Entendam que esse movimento é pontual e não costumeiro.

Ao passo que, temos o costume de dizer que os fundos imobiliários são excelentes ativos para conhecermos a renda variável e se acostumar com os movimentos de preço. Haja vista que nem todo investidor está “pronto” para a volatilidade.

Previsibilidade de rendimento dos Fundos Imobiliários

Neste ponto, serei mais agressivo ao dizer que a previsibilidade de rendimento dos fundos imobiliários é melhor que a existente nos imóveis físicos e nas ações.

Vamos lá!

Em primeiro lugar, afirmo que a previsibilidade dos fundos imobiliários é melhor que nas ações. Isso ocorre uma vez que eles são obrigados a distribuir no semestre 95% de seu lucro caixa.

Essa obrigação, faz com que o investidor tenha o conhecimento do valor que irá receber nos próximos meses. Lógico, de forma aproximada.

Tal fato não é observado nas ações, cuja distribuição depende de inúmeros fatores.

Em segundo lugar, digo que a previsibilidade dos fundos imobiliários é melhor do que a observada nos imóveis físicos. E agora, vamos de polêmica.

Vou aqui trabalhar com um exemplo e, como de costume, trago valores da minha experiência. No meu escritório, localizado no centro de Cataguases (Minas Gerais), pago um aluguel de R$ 420,00 (quatrocentos e vinte reais) em uma sala avaliada em R$ 100.000,00 (cem mil reais), sem o custo de transação, diga-se de passagem.

Logo, podemos concluir que o proprietário tem a quantia de cem mil investida em um único imóvel, locado para um único inquilino.

Se eu venho desocupar o imóvel, quanto tempo ele leva para alugar? E se eu falto com o pagamento?

Podem até me questionar: “Mas esses fatos não acontecem nos fundos imobiliários?”

Sim, eles acontecem. No entanto, a diversificação que você pode ter nos fundos imobiliários, faz com que você pouco sinta a ocorrência desses fatos.

Então, torno a dizer, a previsibilidade dos rendimentos é excelente nos fundos imobiliários. Especialmente para o investidor que já está no momento de usufruir de sua renda passiva.

Concluindo nosso artigo

Por fim, admito que não imaginava a virada de página rápida no que tange a tributação dos rendimentos quando estruturamos esse artigo.

No entanto, ficam aqui essas qualidades dos fundos imobiliários. Espero que tenham gostado, eles merecem um pouco da sua atenção.

Não se esqueçam, no TC temos uma carteira focada em fundos imobiliários, desenvolvida pelo analista Felipe Souza.

Forte abraço e até semana que vem.

Ivan Eugênio
Ivan Eugênio
Advogado no interior de MG
Atua como redator do site fundosdepapel.com.br, se especializando nos fundos de recebíveis.

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