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Taxa de juros e IFIX: qual a relação?

05/02/2021 às 11:06

TC School

Qual a relação que há entre a taxa de juros e IFIX (índice composto pelas cotas de Fundos de Investimentos Imobiliários listados na B3)? No artigo abaixo, iremos debater o tema, pois vemos que com a taxa de juros na mínima histórica, dólar alto, e os índices de inflação subindo (IPCA – inflação oficial, IGPM e INCC) têm trazido à tona o tema da necessidade da elevação das taxas de juros.

Portanto, o texto de hoje trará informações de como isso impacta ou poderá impactar investimento em fundos imobiliários. Para entender melhor tudo isso, vamos por partes:

  • Taxa de juros, renda variável e mercado imobiliário
  • Relação IFIX e taxa de juros e o que esperar dos Fundos Imobiliários com uma elevação das taxas de juros
  • Reflexão para o investidor

Boa leitura!

Taxa de juros, renda variável e mercado imobiliário

Primeiramente, precisamos entender o que é a taxa de juros definida pelo COPOM e como ela afeta todos os investimentos do país. O COPOM é o comitê de política monetária nacional, é órgão do Banco Central subordinado ao Conselho monetário nacional (CMN) composto pelo presidente mais oito diretores que se reúnem a cada 45 dias, para definir o caminho da política monetária nacional e a taxa básica de juros do país.

A taxa básica de juros, também conhecida como taxa Selic, é referência para todas as demais taxas de juros da economia. Nas palavras do próprio Banco Central “trata-se da taxa média cobrada em negociações com títulos emitidos pelo tesouro nacional, registradas diariamente no sistema especial de liquidação e de custódia (SELIC)”.

A decisão tomada para definir a taxa Selic leva em conta várias avaliações como o cenário macroeconômico, e os principais riscos a ele associados, tendo como um dos objetivos manter o controle da inflação medida através do IPCA dentro das metas estabelecidas pelo próprio CMN.

Não só todas as taxas de juros são impactadas por mudanças que venham a acontecer na Selic, bem como todos os investimentos. Uma vez que as taxas subam, os investimentos em renda fixa ficam mais atrativos e pode ocorrer uma migração do capital para essa classe de investimento.

Sempre é levado em conta o custo de oportunidade bem como a relação de risco e retorno dos investimentos. Qual é o retorno médio das ações nos últimos 10 anos? Qual é a taxa de crescimento média anualizada do banco X, listado em bolsa e que me dá a oportunidade de ser sócio dele, bem como o nível de risco das ações em comparação aos investimentos em renda fixa disponíveis hoje?

Entende como tudo está intimamente ligado a taxa básica de juros? A Selic está na mínima histórica e isso beneficiou muito o setor imobiliário, conforme dados divulgados no relatório gerencial de dezembro de 2020 fundo do MFII11:

O mercado imobiliário brasileiro continuou apresentando bons números, demonstrando a forte recuperação do setor. Um dos principais fatores dessa recuperação foram os financiamentos imobiliários: de janeiro a novembro deste ano, o financiamento imobiliário com recursos da caderneta de poupança atingiu R$ 106,5 bilhões, avanço de 52,1% frente ao mesmo período do ano passado e próximo do recorde registrado em 2014 de R$ 112,85 bilhões.

Diante deste cenário positivo, 6 construtoras fizeram IPO neste ano e outras 9 aguardam aprovação na CVM, a maioria buscando recursos para financiar seus planos de crescimento. Em dezembro, o índice FipeZap de Vendas Residenciais, que mede o valor médio de vendas de imóveis residenciais, apresentou variação positiva de 0,46% em dezembro acumulando em 2020 alta de 3,67%, um pouco abaixo do IPCA.”

Abaixo, vemos uma manchete de como a redução na taxa Selic reduziu o custo do financiamento imobiliário, o que aumentou a demanda e estimulou o setor de construção civil, em específico aqueles ligados a construção de imóveis, conforme comprovado acima com os dados apresentados sobre financiamento.

Fonte: Isto É Dinheiro

Essa é uma demonstração do impacto da Selic na vida real das pessoas. A possibilidade de muitos conseguirem comprar seu primeiro imóvel a taxas mais baixas, tornando o sonho da moradia mais próximo da realidade para diversos de brasileiros.

Agora que compreendemos a dinâmica das taxas de juros, podemos avançar no texto e falarmos sobre a “relação” IFIX e taxa de juros.

IFIX e Taxas de Juros

O que esperar diante da alta na Selic?

Entender a dinâmica entre taxa de juros e índice IFIX é importante, uma vez que a perspectiva agora é de alta nas taxas de juros e, portanto, precisamos saber como isso afetará os ativos em renda variável, mais especificamente o IFIX.

Figura 2: Boletim Focus 22/01/2021

De acordo com o último boletim FOCUS, a expectativa para a taxa Selic ao final de 2021 seja de 3,5%, no final de 2022 5%, em 2023 seja de 6% mantendo este patamar em 2024. Ou seja, a alta nas taxas provavelmente fará preço nos fundos imobiliários.

Conforme gráfico abaixo, vemos que taxa básica de juros e IFIX andam quase sempre em sentido oposto, o que nos leva a crer que possuem correlação negativa. E de fato possuem. Em estudo feito, a correlação entre os ambos desde o dia 30/12/2010 a 02/02/2021 é r= -0,75513, considerada uma correlação forte, entretanto, vale lembrar que correlação não é garantia de causalidade.

Figura 3

Devemos ressaltar que conforme mudamos o período analisado a correlação também muda.

  • 2018 r= 0,267148
  • 2019 r= -0,91135
  • 2020 r= 0,228785
  • 2018 a 2020 r= -0,67991

Em 2018 a taxa Selic permaneceu em 6,5% enquanto o índice IFIX subiu, logo tivemos uma correlação positiva muito fraca. Em 2019 a taxa de juros cai e o índice atinge novo topo histórico e a correlação passa a ser negativa e muito forte. Em 2020 as taxas de juros caem, o IFIX cai, depois se recupera enquanto as taxas de juros ficam no mesmo patamar de 2%, o que nos mostra uma correlação positiva muito fraca.

Por fim, quando olhamos a média dos 3 anos temos uma correlação negativa moderada. Diante de tantos cenários, qual considerar o correto? Eu não analisaria um ano individualmente, e sim um período.

Olharia o período ótimo que foi o primeiro apresentado ou os últimos três anos. Em ambos os casos a relação é negativa e a diferença é pequena entre elas.

Não obstante, temos que lembrar que as taxas de juros não são o único influenciador do desempenho do IFIX, por óbvio ela tem grande influência, mas não podemos descartar o ciclo imobiliário, e que a atual fase dele é expansão devendo seguir assim pelos próximos anos.

Conforme a linha tracejada dentro do gráfico da figura 3, mesmo em momentos de estabilidade da taxa Selic vimos que o IFIX subiu. Reforçamos então a ideia de que, embora a correlação seja forte no período ótimo (30/12/2010 a 02/02/2021), ela não é a única variável que influenciará no desempenho do IFIX.

Estamos vendo conforme os dados das emissões dos dois anos anteriores, uma demanda forte por novos imóveis, em especial galpões logísticos, aumento do novo estoque e da absorção líquida cumulada com queda na taxa de vacância (todos os segmentos).

Além disso, é importante saber o prêmio existente entre o IFIX e a NTN-B. Ele é o parâmetro da atratividade que há em investir nessa classe de ativos de renda variável ou não. Recentemente a Hedge divulgou no relatório de jan/2021 do HFOF11 um estudo mostrando que esse prêmio atualmente é de 3,1%, considerando a NTN-B de 2030 (período de jan/2014 a jan/2021).

Figura 5: Relatório Gerencial HFOF11 janeiro/2021

Outro ponto a favor dos fundos imobiliários, eles são a única modalidade de investimentos com natureza jurídica voltada para distribuição de rendimentos. Por força de lei eles são obrigados a distribuir 95% do lucro semestral, e por conta disso, tem atraído uma legião de investidores fieis que não devem abrir mão dessa característica mesmo com um aumento na taxa de juros.

Reflexão para o investidor

Após o exposto, esperamos que o investidor se sinta mais preparado quando se deparar com a elevação da taxa de juros, esse movimento de mudança nas taxas de juros é normal e ocorre em todas as economias, seja de países desenvolvidos ou emergentes.

Foque em uma carteira balanceada, bem estruturada composta por ativos de diversas classes, entre eles fundos imobiliários, que apesar de serem impactados pelas mudanças na Selic, também são influenciados pelo ciclo imobiliário e neste momento do ciclo vemos um movimento favorável a essa classe de investimentos. Até o próximo texto e bons investimentos!

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Analistsa CNPI-T 2455, Consultor CVM, Especialista em Investimentos – CEA/Anbima e colaborador no TradersClub.

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