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Batalha de FIIs: KNRI11 x ALZR11

24/03/2021 às 12:42

TC School

Fala investidor, tudo bem? Se você está interessado em investir em fundos imobiliários (FII), acompanhe a série de batalhas de FIIs para conferir a análise de alguns dos melhores ativos neste tipo de investimento. Hoje trazemos uma disputa entre dois fundos híbridos que possuem lajes e galpões no portfólio — KNRI11 e ALZR11.

No texto de hoje, dois fundos bastante procurados por investidores. De um lado, o veterano Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), do outro, o novato Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11). São dois fundos híbridos que passaram por emissões em menos de 12 meses. Portanto, a partir de agora vejamos os destaques de cada fundo, pois ao final apenas um sairá vencedor!

Já tivemos grandes batalhas em nossa arena. Quem perdeu alguma disputa, poderá conferir as análises que fizemos do setor de lajes corporativas, setor de logística, além de fundos de fundos. Para facilitar o entendimento do investidor sobre as características de cada um dos fundos desta nova batalha, elencamos o tema nos seguintes tópicos:

  • Introdução aos fundos de tijolos
  • Análise quantitativa de fundos imobiliários
  • Análise qualitativa de fundos imobiliários
  • Reflexão ao investidor de FIIs

Boa leitura!

Introdução aos fundos de tijolos

Em nossa análise de fundos de investimentos, nos debruçaremos no estudo de dois fundos de tijolo — KNRI11 e ALZR11, ou seja, ativos que investem em imóveis. Entretanto, há uma diferença que é comum a eles e os distinguem dos demais FIIs de tijolos, pois não investem exclusivamente em uma única classe de imóveis, como lajes, logístico, renda urbana e outros.

Os fundos de tijolo citados diversificam entre imóveis de classes distintas. Enquanto o KNRI11 investe em imóveis logísticos e corporativos, tendo 51,16% da carteira de ativos no setor de logística e 48,94% em escritórios.

Já o fundo ALZR11, investe em imóveis não residências, exceto hospitais e plantas industriais pesadas, prontos ou em construção, e que as aquisições resultem em contratos atípicos de locação seja BTS ou SLB.

Apenas para esclarecer, BTS (“built to suit”), na tradução livre fica algo como “construído sob medida”, ou seja, imóveis planejados para operações e demandas específicas. E SLB (“sale & leaseback”), ou seja, um contrato que garante a venda e posterior locação do imóvel ao antigo proprietário.

No Brasil, esse modelo ainda é pouco explorado, porém nos REITs – fundos imobiliários negociados na Bolsa de Nova York (NYSE), temos essa diversificação de finalidade de ativos dentro de um mesmo fundo.

Com este formato, o fundo imobiliário apresenta muito mais resiliência durante as crises, pois como os ativos são de diferentes segmentos, sofrem os impactos de maneiras distintas, sendo que algumas áreas são menos afetadas do que outras, ou até beneficiadas, como os ativos logísticos em 2020, por exemplo.

Você pode ter uma carteira diversificada de fundos imobiliários, reunindo no portfólio ativos que englobem diversos setores da economia, entretanto, investindo em fundos como os elencados no texto, o investidor consegue ter uma diversificação dentro do próprio ativo.

Portanto, uma dica para quem deseja investir em FIIs, mas possui no portfólio outras classes de ativos, esses fundos de tijolos mencionados apontam vantagens e diluição do risco para o investidor.

Fundos de tijolos – KNRI11 e ALZR11

Análise quantitativa

Agora chegou a hora de apresentar os dados quantitativos de cada fundo imobiliário — KNRI11 e ALZR11, e estes serão os indicadores utilizados para apontar o “vencedor” desta batalha de FIIs.

Reforçamos, porém, que em seguida faremos a análise qualitativa, e que esta tem maior peso sobre a quantitativa visto que os indicadores, nos mostram a direção, mas não são os parâmetros finais que vão balizar a entrada ou saída de um ativo.

O TC School tem um material simples e descomplicado para te ajudar na análise de fundos imobiliários e empresas da Bolsa de Valores. Queremos o desenvolvimento de cada um, do seu jeito, com responsabilidade e segurança.

Comparamos hoje dois bons fundos, um já consagrado no mercado de FIIs e outro que como dito acima não é bem um novato, mas é um fundo novo e por conta disso, tem um Patrimônio Líquido (PL) menor, menos imóveis e consequentemente menos Área Bruta Locável (ABL).

Aí você deve estar nos perguntando. Se os dois fundos – KNRI11 e ALZR11, estão em momentos distintos, por que compará-los?

A resposta é simples. Entendemos que estes são dois dos fundos híbridos mais pesquisados e comentados pelos investidores. Logo, acreditamos que seja de interesse do público conferir de perto essa batalha. Ambos ao ringue, é hora do próximo round.

Conforme elencamos, em relação aos dados quantitativos dos fundos, temos uma vitória de lavada do KNRI11, um verdadeiro 7×1. Como podemos ver na tabela abaixo, a única vitória do fundo ALZR11 nos quesitos apontados foi no percentual de vacância do FII.

Preço e número de cotistas isoladamente nada nos mostram. Vemos que são fundos de investimento mais populares, com bom número de cotistas e investidores interessados no ativo. O “average daily trading volume” (ADTV) de ambos — KNRI11 e ALZR11, é excelente, acima de um milhão de reais cada, além de pouco caixa, sendo menos de 2% o que mostra alocação em ativos alvo.

O patrimônio líquido de ambos fundos analisados é bom. O fundo KNRI11 é um dos maiores do mercado, já o fundo ALZR11 está próximo do meio bilhão em ativos, o que permite ao fundo boa diversificação com 12 ativos, mas ainda abaixo do KNRI11.

Elaboração própria | Fonte: relatórios dos fundos

Vale lembrar que a quantidade de ativos reflete também na Área Bruta Locável (ABL) de cada fundo e nesse comparativo vimos que ficou difícil para o ALZR11.

Fundos de tijolos – KNRI11 e ALZR11

Análise Qualitativa

Como sempre ressaltamos, aqui não vamos esmiuçar todos os pontos de análise qualitativa, mostraremos aqueles que julgamos mais importantes. Recomendamos ao investidor atenção especial quanto à:

  • Localização dos imóveis;
  • Padrão construtivo;
  • Locatários; e
  • Qualidade da gestão.

Informamos que as imagens abaixo apresentadas foram todas retiradas do relatório gerencial do mês de fevereiro de 2021 dos respectivos fundos imobiliários.

Fundo KNRI11

Kinea Renda Imobiliária FII

O KNRI11 possui um portfólio com mais de 20 propriedades, sendo 11 edifícios comerciais e 9 centros logísticos. A receita do fundo é oriunda de três estados com 64,89% gerada no Estado de SP, a receita por tipologia é equilibrada, porém a predominância vem do setor de logística com 51,16%.

Fonte: Relatório gerencial do fundo KNRI11

A maior parte da receita vem de contratos atípicos, com 51,59% e o índice de reajuste de maior peso é o IGPM com 51,52%. O FII possui 110 contratos de locação com mais de 80 inquilinos, sendo que o setor de mais peso dentro da geração de receita do fundo é o industrial com 35%, seguido pelo comércio com 29% seguido pelo setor de tecnologia na terceira posição com 9%.

Fonte: Relatório gerencial do fundo KNRI11

O prazo médio dos contratos e as revisionais são bem escalonadas com 8% vencendo nos próximos 2 anos e 26% de revisionais. O prazo médio dos contratos firmados é de 9,86 anos. A ABL do fundo é dividida em 11 edifícios corporativos com 152.300m² de ABL e 9 galpões logísticos com 661.700m². São 20 imóveis e 814.000m². Vale mencionar que o centro de distribuição de Cabreúva está em desenvolvimento.

Fonte: Relatório gerencial do fundo KNRI11

Fonte: Relatório gerencial do fundo KNRI11

Fundo ALZR11

Alianza Trust Renda Imobiliária FII

Já o fundo ALZR11 possui diversificação grande entre as atividades de inquilinos, como Rede Globo, Atento, Clariant, Santilana, Air Liquide, Decathlon, Dasa, BRF entre outros. Os principais locatários são Atento e Clariant com 15% da geração de receita cada um, e Santillana e Air Liquide com 12% cada.

Os contratos são 100% atípicos com duração média de 9 anos, sendo que 59% dos imóveis são localizados na grande São Paulo, e 77% no Estado de SP. Já no Estado do Rio de Janeiro, temos 23% dos imóveis. A principal receita vem de lajes corporativas com 55% de importância.

Os contratos mais curtos são da IPG com 4,7 e Clariant com 5 anos, já os mais longos são da DASA com 14,8%. A principal atuação dos locatários são em especialidades químicas que estão empatadas com CRM e BPO com 15% cada, seguidos do setor de gases industriais e medicinais, e Educação com 12% cada.

Todos os locatários têm faturamento superior a 1 bilhão de dólares por ano e o principal mês de reajuste dos contratos se dá em janeiro com 35%. Os contratos de locação são de no mínimo 5 anos e o fato muito interessante é que nenhum contrato é feito por cap rate menor que uma NTN-B +3%a.a. O cálculo dessa NTN-B é a média dos últimos 60 dias com a duration mais próxima da duration dos fluxos de aluguéis.

O locatário tem que ter rating superior a A- (Fitch e S&P) ou A3 pela (Moody´s), ou ainda faturamento anual igual ou maior que R$500 milhões de reais e patrimônio líquido igual ou maior que R$100 milhões de reais. Os contratos sempre serão atípicos. Todas as imagens abaixo foram retiradas do relatório gerencial de fevereiro de 2021 do fundo ALZR11.

Fonte: Relatório gerencial do fundo ALZR11

Fonte: Relatório gerencial do fundo ALZR11

Fonte: Relatório gerencial do fundo ALZR11

Fonte: Relatório gerencial do fundo ALZR11

Reflexão ao investidor de FIIs

Comparamos hoje dois grandes fundos imobiliários — KNRI11 e ALZR11, bons em termos qualitativos e quantitativos, um negociando bem acima do P/VP e outro negociando com desconto. Lembre-se sempre de que preço importa, e que por isso você deverá ser criterioso em fazer a análise de investimento.

Saiba identificar as fraquezas de sua carteira, o que você precisa colocar, retirar ou reforçar a posição. Caso tenha dúvidas, recomendamos o texto sobre montagem de carteira de fundos imobiliários. Vale lembrar da nossa recomendação padrão, leia e estude nossos textos anteriores e seja diligente e prudente nas suas decisões.

Top 10 fundos imobiliários para investir em 2021

Por fim, recomendamos vídeo do nosso canal no YouTube, com top 10 fundos imobiliários:

Legal, não é? 

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Felipe Sousa
Felipe Sousa
Analista CNPI-T 2455, Consultor CVM, Especialista em Investimentos – CEA/Anbima e colaborador com conteúdo sobre Fundos Imobiliários no TC.

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