TC School / Fundos imobiliários

Lajes corporativas: perspectivas do setor para 2021

19/02/2021 às 16:00

TC School

Hoje falaremos detalhadamente do setor de fundos de lajes corporativas, assim como já fizemos com os galpões logísticos. Desta forma discorremos sobre o que são lajes corporativas, informações e melhores FIIs do setor, bem como as perspectivas para o segmento em 2021, uma vez que é um dos mais descontados na Bolsa de Valores no momento.

  • Fundos de lajes corporativas
  • Vacância das lajes corporativas
  • Perspectivas para os fundos de lajes corporativas em 2021
  • Reflexão para o investidor que investe em FIIs

Boa leitura!

Fundos de lajes corporativas

Nesta seção comentaremos os principais dados do setor de fundos de lajes corporativas no ano de 2020 e o temor do home office que pairou sobre este segmento no ano passado. Sem dúvida, no que diz respeito ao desempenho, vimos que foi um dos mais afetados pela pandemia.

Dos 35 bilhões de reais captados ano passado, seja oferta 400 ou oferta 476, aproximadamente R$ 5 bilhões foram destinados aos fundos corporativos, sendo que a maior captação se deu no 3T/20.

fundos de lajes corporativas

Conforme estudo feito pela Rio Bravo e divulgado no relatório gerencial do RBFF11, de fevereiro a novembro de 2020 a relação price/book value que mostrava as maiores distorções eram nos segmentos de shopping e lajes multi ativo, conforme vemos na figura 2 abaixo:

lajes corporativas

Vale mencionar que o setor de lajes é o terceiro maior do IFIX, tendo importância de 15% no índice, e dentre os segmentos listados este foi o que fechou com o maior desconto em relação ao valor contábil, sendo 6,7%.

fundos imobiliários

Figura 3 Relatório gerencial do HFOF, Dez/2020

Entende o porquê da necessidade desse estudo? Há possibilidade de encontrarmos bons ativos a preços descontados. Mas se ele está com esse suposto desconto, há alguma incerteza por trás, seja do ativo ou do setor, que gere essa assimetria e a incerteza em si vem do home office.

Algumas empresas estudam ampliar e usar o teletrabalho (home office) mesmo após a pandemia. Vimos como exemplo a XP e a Petrobras, porém vale lembrar que há também o contraponto ao home office. Com falta de legislação e regulamentação específica, tivemos diversos processos judiciais.

E aqui deixo uma ressalva. Embora seja da área jurídica, não me vejo como um burocrata ou tão pouco favorável à intervenção estatal na relação entre as pessoas. Porém, está na cultura do brasileiro a judicialização de questões que em outros países não seriam. Juntando isso às novidades trazidas pelo home office, houve um aumento de 270% em processos referentes a essa jornada de trabalho.

Esses custos encarecem esta forma de trabalho e desestimulam o empregador a adotá-la. A própria Petrobrás (PETR4) foi obrigada a arcar com gastos de home office em medida liminar concedida pela 52ª vara do trabalho do Rio de Janeiro, a uma indenização de R$ 5.000,00 por funcionário. À época, a Petrobrás tinha 90% dos 21 mil funcionários trabalhando de casa.

A empresa acabou adotando a jornada de teletrabalho até o final do ano passado, porém evitando mais problemas judiciais criou um “auxilio home office” no valor de R$ 1.000,00, uma vez que o empregador passou a ser o responsável pelas condições de trabalho seja em home office ou não.

Ainda foi criado um projeto de lei para que quando o trabalhador estiver em sistema de home office, o empregador custeie 30% dos gastos com energia, Internet e equipamentos, o que ajuda a desestimular essa modalidade de trabalho.

Um estudo da gestora RBR mostrou que 70% das pessoas optaram pelo home office por no máximo duas vezes por semana. Ainda há que se falar das questões de produtividade e saúde mental do trabalhador. O ser humano é sociável e trabalhar em regime de isolamento não é saudável para as pessoas, e conseguimos ver isso na pesquisa.

Os escritórios são importantes para que se aprenda a cultura corporativa e organizacional da empresa. Esse é um aprendizado que só se ganha “in loco”. Diante de todos estes temas apontados entendemos que a necessidade por lajes corporativas ainda vai existir e por tanto não faz sentido não se expor a esse segmento.

Para onde olhar? Quais são os melhores fundos de lajes corporativas? De novo, reforçamos a ideia já exposta em outros textos, de que os principais elementos são localização, padrão construtivo e boa gestão. Inquilinos são importantes, mas vem e vão. Desta forma, imóveis com as três características mencionadas acima tendem a não sofrer tanto com a vacância quanto os outros.

Vacância das lajes corporativas em 2020

Quando pensamos em renda imobiliária, um ponto de atenção é sempre a vacância, uma vez que, em regra, imóvel vago não gera receita. No 4T/2020, conforme divulgado pela Colliers Brasil, em seus dados de inteligência de mercado, a vacância na cidade de São Paulo em lajes A/A+ foi de 18%, ou seja, 5% acima dos 13% registrados no 4T/19 e bem próximo dos níveis de 4T/2018 quando a vacância estava em 19%.

Em pesquisa apresentada pela JLL, os bairros mais afetados foram as regiões da Chucri Zaidan e Berrini. Em outros pontos como a região da Faria Lima, a vacância se manteve estável em 5%. Outro ponto que merece atenção é que no 3T/2020 foram devolvidos 122 mil m² e em 70% das devoluções são de áreas com metragem inferior a 1.000m², o que difere dos padrões adquiridos pelos fundos imobiliários.

No Rio de Janeiro o cenário é mais estável, nos últimos 3 anos o 4 trimestre apresentou os seguintes números, 34% em 2018, 30% em 2019 e 31% em 2020, segundo a Colliers Brasil.

Valor do metro quadrado

Quando compramos um fundo de tijolo, estamos comprando imóveis. Normalmente o investidor iniciante pensa “Ah estou comprando uma cota de R$100,00 por um fundo de lajes que tem 10 imóveis, e 80 inquilinos, baita negócio”, mas esquece de outras informações importantes, como o valor do m².

Um ponto importante é que para que a comparação entre dois fundos seja efetiva, primeiro devemos comparar imóveis do mesmo padrão. Contudo, também é importante comparar os fundos para ter uma noção dos custos de mercado. Para tanto, podemos comparar imóveis A/A+ e imóveis B de diversas regiões e cidades.

Acreditamos bastante válida essa comparação, afinal após o estudo, o investidor terá uma noção melhor sobre o preço de cada região, padrão construtivo e idade do imóvel.

Já voltando ao ponto em que comparamos dois fundos com as mesmas características para descobrir qual é o m² mais barato, devemos inicialmente isolar dois dados do fundo: a área bruta locável e patrimônio líquido.

Imagine que fundo A tem R$ 1.000.000.000,00, de patrimônio líquido, sendo 90% em imóveis e 45 mil metros de ABL, o valor por m² é de R$ 20.000,00. O fundo RCRB11 nos trouxe um comparativo em seu relatório anual de metas e acompanhamento de investimentos.

Lajes corporativas: perspectivas do setor

Retomada dos fundos e fim dos diferimentos

Apresentaremos a seguir alguns resultados de fundos imobiliários de lajes corporativas que concederam diferimentos durante a pandemia, porém estes já estão acabando, o que mostra uma retomada do setor.

Apesar de muitos fundos de lajes corporativas terem mantido a vacância estável durante a pandemia, suas cotas foram penalizadas no mercado secundário caindo em relação ao período pré Covid-19 e não se recuperaram mais.

Abaixo, os dados de diferimento e prazo de pagamento do fundo HGRE11:

Figura 4 Relatório Gerencial do fundo HGRE11, Dez/2020

Vemos que os diferimentos foram concedidos nos meses de abril a agosto do ano passado e que estes descontos serão pagos até dezembro de 2021, conforme figura 4.

Já no fundo HGPO11, administrado pela mesma gestora, os diferimentos foram concedidos para o período de março a julho de 2020, e serão pagos até junho do presente ano:

fii lajes corporativas

Figura 5 Relatório Gerencial do Fundo HGPO11, dez/2020

No fundo BRCR11 vemos que a vacância teve uma leve redução de 8,1% (janeiro/2020) para 8% em (janeiro/2021), porém a receita contratada de locação subiu de R$ 13,3 milhões para R$ 20 milhões no período.

melhor fii 2021

Gostaria de trazer na íntegra o comentário do gestor do fundo RBRF11, divulgado no relatório gerencial do mês dez/2020:

Lajes Corporativas: passado quase 1 ano desde o início da pandemia, vemos alguns “mantras” sobre o setor, repetidamente disseminados nos veículos de comunicação, perderem força à medida que vislumbramos um cenário mais claro para este mercado.

O fim dos escritórios por conta do home office não veio e seguimos firmes na tese de que bons ativos em boas localizações seguirão resilientes e com potencial de valorização no médio/longo prazo, impulsionados pela baixa oferta a ser entregue nas melhores regiões nos próximos trimestres.

Acreditamos em um modelo de trabalho flexível, havendo a opção das pessoas eventualmente trabalharem de casa (ou de qualquer outro lugar), mas sem abdicarem do dia-a-dia da dinâmica presencial, importantíssima para a cultura, criatividade, relacionamento e saúde mental das pessoas.

A volta da ocupação dos prédios deve ainda demorar, mas seguimos otimistas para o setor no médio/longo prazo dado o valuation (15%/20% abaixo do custo de reposição) atual de alguns FIIs do setor em Bolsa”.

Esta opinião reforça a mesma ideia que tentamos passar ao longo do texto, fundos de lajes corporativas não irão acabar. Acreditamos que o pior da crise do setor já passou. Fim dos diferimentos, bons fundos não sofreram muito com vacância ano passado, porém suas cotas no mercado secundário seguem desvalorizadas, permitindo boa conjuntura aos novos investidores.

Reflexão para o investidor que investe em FIIs

Chegamos ao fim de mais um texto. Esperamos que tenhamos conseguido despertar em você a curiosidade do estudo pelo setor de fundos imobiliários, e desmistificar alguns mitos que havia sobre o fim dos dos fundos de lajes corporativas.

Consideramos que nem toda laje é um bom negócio, mas temos excelentes oportunidades neste segmento, negociados a preços excelentes. É preciso apenas um pouco de diligência, e caberá ao investidor identificar os melhores fundos de lajes corporativas para investir em 2021.

Por fim, convidamos você baixar nosso app grátis. Lá temos um canal exclusivo sobre fundos imobiliários, onde fiz recentemente duas trade ideas sobre dois fundos de lajes corporativas que enxergo bastante potencial. Vai lá, leia e comente! Estou sempre aberto para discutir teses e ideias.

No TC você acompanha as principais notícias e cotações do mercado em tempo real, além de ter acesso a canais exclusivos para interagir com os melhores profissionais.

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Analistsa CNPI-T 2455, Consultor CVM, Especialista em Investimentos – CEA/Anbima e colaborador no TradersClub.

TC School

A sua escola como investidor.

Disclaimer: Este material é produzido e distribuído somente com os propósitos de informar e educar, e representa o estado do mercado na data da publicação, sendo que as informações estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. Este material não constitui declaração de fato ou recomendação de investimento ou para comprar, reter ou vender quaisquer títulos ou valores mobiliários. O usuário não deve utilizar as informações disponibilizadas como substitutas de suas habilidades, julgamento e experiência ao tomar decisões de investimento ou negócio. Essas informações não devem ser interpretadas como análise ou recomendação de investimentos e não há garantia de que o conteúdo apresentado será uma estratégia efetiva para os seus investimentos e, tampouco, que as informações poderão ser aplicadas em quaisquer condições de mercados. Investidores não devem substituir esses materiais por serviços de aconselhamento, acompanhamento ou recomendação de profissionais certificados e habilitados para tal função. Antes de investir, por favor considere cuidadosamente a sua tolerância ou a sua habilidade para riscos. A administradora não conduz auditoria nem assume qualquer responsabilidade de diligência (due diligence) ou de verificação independente de qualquer informação disponibilizada neste espaço. Administradora: TradersNews Informação & Educação Ltda. Todos os direitos reservados.

TradersClub

O app essencial para investidores do mercado financeiro brasileiro.

Uma comunidade com milhares de investidores, ferramentas e serviços que vão ajudar você a investir melhor!

TradersClub