TC School / Fundos imobiliários

Acerte o melhor segmento de FII’s para 2022

09/04/2021 às 14:33

TC School

Olá investidor! Quer saber qual será o melhor segmento de fundos imobiliários para 2022? Afinal, quais serão os melhores FIIs para investir nos próximos anos?

Você deve estar se perguntando se eu estou bem da cabeça, não é mesmo?! Estou sim! E vou além, sem qualquer artifício mágico, vou te mostrar como é possível acertar, com muita antecedência, os melhores FIIs para o ano que vem e nos próximos anos.

Acrescento, esse é um caminho sem volta. Depois de acertar o melhor segmento no ano de 2022, continuará acertando também nos anos seguintes. Mas antes, Vamos revisitar os últimos três melhores segmentos dos fundos imobiliários e entender melhor como eles chegaram neste patamar. Se liga no breve resumo de tudo que veremos aqui:

  • Shoppings: O melhor setor de 2019;
  • Galpões Logísticos: não se vive sem eles em 2020;
  • Recebíveis: resiliência é todo o necessário em 2021;
  • Acerte o melhor segmento de FII’s para 2022.

Boa leitura!

FII de Shopping Center

O melhor setor em 2019

O ano era 2019 e os investidores estavam descobrindo os fundos imobiliários. Foi exatamente neste ano que tivemos um boom no número de investidores em FII’s. A taxa Selic foi reduzida pelo COPOM, Paulo Guedes, por sua vez, afirmou que o tempo dos rentistas chegou ao fim.

Ou seja, aquela pessoa que antes faturava os seus 14% anuais sem qualquer dor de cabeça, teria que começar a correr risco na renda variável e, não se enganem, os fundos imobiliários são a porta de entrada para a renda variável.

Por sua vez, os shoppings estavam em alta, à economia fervendo ocasionava a ida de muitos investidores para estes estabelecimentos. No Brasil, os shoppings são uma verdadeira máquina de se fazer dinheiro.

Shopping é sinônimo de compras, lazer, restaurante, segurança, o lugar ideal para levar a sua família, distrair com amigos, namorar. Enfim, dizem por aí que o brasileiro gosta de um passeio descontraído, e o melhor local para tal atividade é o shopping.

Além disso, fugindo do tradicional, nos shoppings centers não temos apenas os alugueis fixo como acontecem na maioria dos empreendimentos imobiliários, mas também usufruímos de um aluguel variável.

Como assim? Simples, vou explicar!

No momento em que uma empresa procura uma laje comercial para lugar um escritório, ela combina com o locatário um valor fixo mensal, o reajuste e pronto, todo mês cumpre com o seu pagamento.

Nos shoppings, além deste valor fixo, o locatário tem direito também a uma parcela variável do aluguel, que vai de acordo com o número de vendas nos estabelecimentos comerciais ali instalados.

Logo, você já sabe né. Dia das mães, dos pais, dos namorados, Páscoa, Black Friday, Natal, são datas marcantes, nas quais as vendas aumentam substancialmente e, por consequência, o rendimento em nosso bolso é maior.

No entanto, os bons tempos acabaram com a inesperada pandemia. Shoppings fechados. O melhor segmento de FII’s já não entregava mais tanto resultado.

FII de Galpão Logístico

2020 foi o ano do setor logístico

O ano de 2020 ocasionou inúmeras mudanças em nossas vidas e, como diz o velho ditado, tudo tem o seu lado positivo e negativo. Vários foram os setores da economia que sofreram e estão sofrendo nesta crise.

No entanto, não podemos ignorar que outros setores acabaram se beneficiando, em especial os galpões logísticos. E sim, ao investirmos em fundos imobiliários podemos comprar vários destes galpões. Inclusive, temos artigo com análise do setor de logística nos fundos imobiliários. Além disso, caso queira conhecer mais a fundo um FII de galpão, de uma lida neste artigo sobre o LVBI11.

Os galpões logísticos se tornaram uma peça chave para as empresas. Aqui, o mais importante é olhar a localização do imóvel, de preferência que seja próximo dos grandes centros, além da qualidade da construção.

Assim, também como as circunstâncias fizeram dos shoppings o melhor segmento no ano de 2019, elas fizeram os galpões logísticos o melhor segmento para o ano de 2020.

Desta forma, as grandes empresas com suas portas fechadas mediante o lockdown precisavam de espaços que atendessem às suas necessidades. E precisavam rápido.

Figura 2 – Parque Logístico Pernambuco – Fonte: Prospecto Definitivo Fundo PLOG11

Enquanto shoppings e lajes reduziam e até mesmo zeravam seus rendimentos, os galpões logísticos mantiveram intactos o seu resultado, entregando mensalmente para o cotista o seu rendimento.

Com toda certeza, o preço no mercado secundário disparou e os fundos de galpões logísticos se tornaram o melhor segmento de FII’s do ano de 2020.

Fundos Recebíveis

Resiliência é todo o necessário em 2021

Coloco-me na berlinda ao escrever este trecho do artigo. Afinal, estamos no início de abril e já suponho que os fundos de recebíveis são o melhor segmento de FII’s neste ano.

Afinal, esses fundos passaram por uma prova sem tamanho. No início da pandemia muitos investidores venderam suas cotas, acreditando que teríamos muitos defaults (calotes) durante a crise.

No entanto, um certificado de recebível imobiliário não é securitizado de qualquer maneira e as estruturas desenvolvidas pelas securitizadoras foram experimentadas e, diga-se de passagem, lograram êxito.

Os certificados de recebíveis imobiliários possuem uma estruturação sólida, com muitas garantias, fazendo com que os cedentes do crédito façam o possível para cumprir suas obrigações legais, pagando em dia os valores devidos.

Inclusive, os fundos high yield, com maior parcela de risco, merecerem um destaque especial. As gestoras destes fundos, juntamente com as securitizadoras dos CRI’s, passaram a acompanhar mais de perto esses títulos, atuando de forma preventiva para identificar possíveis problemas futuros.

Enquanto observamos quedas no secundário em muitos fundos de tijolos, os fundos de recebíveis merecem destaque exatamente pelo contrário e, inclusive, temos excelentes FII’s que vão se beneficiar com essa alta da taxa de juros SELIC. No entanto, isso é assunto para outro artigo.

Sim! É possível aproveitarmos as volatilidades dos índices econômicos e obtermos um bom ganho nos fundos de recebíveis.

Por isso, aceito me colocar na berlinda e dizer que o melhores FIIs para 2021 serão os fundos de recebíveis, possivelmente o melhor segmento dos fundos imobiliários neste ano.

Agora… Acerte o melhor segmento de FII’s para 2022.

Quais serão os melhores FIIs para 2022?

Chegou o momento de você saber como acertar o melhor segmento de FII’s para 2022.

Várias narrativas podem ser construídas. Qualquer que seja o segmento, você pode ter excelentes argumentos para fundamentar a sua tese. FIIs de lajes, shoppings, consumo essencial, recebíveis ou qualquer outro.

Em suma, não precisa muito para apontar um segmento e fundamentar o motivo pelo qual ele será o melhor em 2022. No entanto, nosso foco aqui é acertar e não ficarmos criando teses e mais teses.

Quer acertar o melhor segmento para 2022 e todos os anos seguintes? Então, diversifique sua carteira. Simples não?

Entendo que a diversificação traz vários pontos positivos para uma carteira e, aqui, focarei em dois deles:

  1. Redução dos riscos: a diversificação reduz o risco não sistemático de uma carteira, protegendo-o caso um fundo não apresente o resultado esperado;
  2. Aumenta o seu retorno: como não sabemos o melhor segmento, uma exposição aos principais se torna essencial para “surfarmos a próxima onda”.

Por fim, por mais interessante que seja, não se preocupe em provar teses, aproveite bem todos os momentos do mercado, diversifique-se!

O canal no Youtube do TC School reúne um conteúdo muito bom para quem está iniciando a sua vida como investidor! Se liga, por exemplo, nesse vídeo sobre fundos imobiliários:

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Ivan Eugênio
Ivan Eugênio
Advogado no interior de MG
Atua como redator do site fundosdepapel.com.br, se especializando nos fundos de recebíveis.

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