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Vale a pena participar de várias ofertas de fundos imobiliários?

20/10/2021 às 12:00

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No artigo de hoje vamos analisar se vale a pena para o investidor participar de várias ofertas de fundos imobiliário. A princípio, quando um fundo imobiliário capta recursos no mercado pela primeira vez, chamamos de IPO (Initial Public Ofering) ou Oferta Pública Inicial (em português).

Contudo, se o fundo já fez essa primeira emissão e necessita de novos recursos, as ofertas seguintes são chamadas de follow on.

Agora, muitos não devem se recordar, mas vivemos momentos duros entre 2015 e 2016 em que captações no mercado de fundos imobiliários eram bem raras. Em 2017 em diante, com a melhoria da economia e consequentemente do mercado de capitais, vimos várias ofertas ocorrendo.

Então, a pergunta que fica é justamente essa: com várias ofertas de fundos imobiliários, às vezes 2 ou 3 do mesmo fundo no mesmo ano, faz sentido participar de todas as ofertas que o fundo vier a oferecer ao mercado?

Antes de tudo é importante dizer que você não é obrigado de maneira alguma a participar das ofertas seguintes que o fundo vier a fazer, você participa apenas se você quiser.

No entanto, o simples fato de você já ter as cotas do fundo imobiliário significa que este fundo já passou nos seus filtros. Em outras palavras, você julga que ele seja um bom investimento e faz sentido o ter na sua carteira.

Ainda assim, o que devemos analisar para decidir sobre a participação (ou não) em uma determinada oferta?

Vamos listar alguns pontos:

  • Relevância do fundo imobiliário na sua carteira após o desembolso dos recursos
  • Qual o racional da emissão
  • Qual o preço da oferta
  • Há oportunidades melhores no mercado secundário?

Boa leitura!

oferta de fii

Relevância do fundo imobiliário na sua carteira

Às vezes gostamos demais de um determinado fundo imobiliário e vamos aportando apenas nele. Quando tudo dá certo, temos uma boa performance. No entanto, quando dá errado, nos questionamos se deveríamos ter uma exposição menor.

Dessa forma, cabe a você interagir com seu assessor de investimentos/gerente de conta e entender qual o seu perfil de risco e exatamente o quanto que vale a pena ter alocado em cada ativo.

Logo, se a maior posição desejada for 10% do seu patrimônio em determinado fundo imobiliário e você já tem os 10% neste fundo imobiliário, não faz sentido participar da oferta e ter 15% do seu patrimônio em um único ativo.

Mas se o fundo imobiliário tem pouca representatividade na sua carteira e, após o novo desembolso, permanece respeitando o máximo de alocação que você julga justo, ele está aprovado neste ponto.

Qual o racional da emissão?

Fundos imobiliários captam recursos no mercado pois é, na prática, a única opção que possuem para crescer. Afinal, eles são obrigados a distribuir 95% do resultado caixa todo semestre e não podem tomar dívida (embora possam comprar imóveis que possuam dívida).

Como grande parte dos fundos imobiliários cobra taxa de gestão/administração sobre o tamanho do patrimônio do fundo ou sobre o seu valor de mercado, quanto maior o fundo maior a taxa de gestão/administração que ele irá pagar.

Portanto, para ganhar mais, o gestor/administrador sempre estará inclinado a fazer novas captações no mercado e assim aumentar o tamanho do fundo de investimento imobiliário (FII).

Entretanto, olhando na ótica do investidor em FII, qual a razão dele estar pedindo dinheiro? Ou seja, as ofertas do fundo serão apenas para crescer o fundo ou há um racional por trás das novas emissões?

Há uma oportunidade fenomenal que não pode ser deixada de lado e nunca mais vai aparecer? O fundo imobiliário irá adquirir ativos que melhoram o retorno do FII aos cotistas? Estas são algumas perguntas e reflexões que você deve fazer.

Por exemplo, se um fundo de CRI, que investe majoritariamente em recebíveis imobiliários, possui uma carteira que paga hoje IPCA + 6% e vai fazer uma oferta que aumente a remuneração da carteira para IPCA + 6.5%, essa oferta está melhorando a rentabilidade do fundo.

Ainda assim, precisamos entender se o fundo está aumentando o risco ou não ao adquirir ativos para aumentar a remuneração da carteira. Mas em uma primeira percepção parece que essa oferta faz sentido e gera valor ao fundo.

Exemplos práticos de ofertas de fundos imobiliários

Às vezes, o fundo imobiliário tem uma dívida que vence no curto prazo (ou tem pouco caixa) e ele é obrigado a fazer uma oferta apenas para pagar essa conta. Como vimos no caso do XTED11: fundo não conseguia locar o prédio e tinha despesas como IPTU e taxa de administração.

Outras vezes o fundo tem um risco específico e é saudável reduzi-lo, como vimos no ALZR11 e RBVA11.

Na primeira oferta do ALZR11 ele recebia aluguel de apenas 2 inquilinos. Caso, por qualquer motivo, algum deles não pagasse o aluguel, o FII iria sofrer bastante. Após diversas ofertas, o fundo ALZR11 possui atualmente 14 ativos e o risco específico foi bem diluído.

Já no caso do RBVA11, o FII hoje possui 58% do patrimônio exposto a agências bancárias e quer reduzir para 20% em 2 anos. Dessa maneira, entendemos que dois caminhos possibilitam esse resultado, desinvestimento e novas ofertas do fundo.

Nesse sentido, é importante comparar o fundo imobiliário antes x depois da oferta e ter conforto que o cenário para o fundo tende a ficar melhor após a oferta em si.

Qual o preço da oferta?

Enfim, chegamos no terceiro ponto de reflexão. Você entende que o fundo imobiliário após a oferta não vai atingir uma participação relevante na sua carteira e concorda com o racional da emissão. Portanto, devemos analisar o preço.

Sem dúvida, se você quer participar da oferta, o interessante é sempre pagar o menor valor possível.

Dessa forma, o ideal seria que o preço da oferta estivesse abaixo do valor de mercado (para incentivar os investidores atuais a participarem) e acima do valor patrimonial (para não destruir valor para quem não participar da oferta).

Mas se o racional for bom e gerar valor ao investidor, eu não vejo problema em fazer a oferta abaixo do patrimonial.

Com toda a certeza, custos da oferta se tornaram relevantes nos últimos anos e precisamos entender o quanto que realmente vai para o fundo imobiliário e quanto que vai para os prestadores de serviço. Obviamente, quanto mais for para o fundo imobiliário, melhor.

Há oportunidades melhores no mercado secundário?

Por fim, ao tomar a decisão de investimento, precisamos realizar comparação com as ofertas dos fundos imobiliários no mercado. Assim, buscamos entender se realmente a decisão que estamos tomando é o melhor investimento ou há oportunidades melhores disponíveis no mercado secundário (cotas negociadas na B3).

Além disso, muitas pessoas esquecem, mas quando você participa de uma oferta de fundos imobiliários você recebe direitos que posteriormente serão convertidos em cotas. Enquanto não houver a conversão você não tem direito a receber o rendimento que o fundo imobiliário paga.

Em média, há um prazo de 2 a 3 meses para converter os direitos em cotas e você assim poder negociar ele na B3 e receber os seus rendimentos. Então, por esperar esse tempo, é importante checar se realmente vale a pena participar da oferta ou comprar um ativo já negociado na bolsa que você irá receber rendimentos no mês seguinte.

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Arthur Losnak
CFA e CGA – Head de Fundos Imobiliários na TC Matrix.

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