A reforma tributária e os fundos imobiliários - TC

TC School / Fundos imobiliários

A reforma tributária e os fundos imobiliários

12/07/2021 às 11:42

TC School

O recente envio da proposta de reforma tributária ao Congresso, com a tributação de dividendos em pauta, movimentou o mercado de fundos imobiliários. Portanto, no texto de hoje vamos conversar sobre a tributação dos rendimentos e os fundos imobiliários

Vale deixar claro que esse texto expressa tão somente a minha opinião. 

Na semana passada comecei a falar sobre os motivos para investir em fundos imobiliários. Aliás, apresento 8 motivos para investir em fundos imobiliários sem tocar no assunto, os rendimentos são isentos de imposto de renda. Afinal, logo essa isenção pode acabar.

A saber, eu sei que em todos os textos que você lê por aí a isenção dos rendimentos é um motivo, se não o único, para investir em FII’s.

Contudo, aqui no TC vamos além e o deixamos de fora. Logo, entendemos que muitos vão sentir falta, por isso optamos por escrever este artigo entre a parte 1 e a 2 sobre os motivos para investir em fundos imobiliários.

Enfim, como isso afeta os seus investimentos? Leia até o final e se surpreenda.  Você irá encontrar:

  • A reforma tributária
  • A Lei nº 8.668 de 1993
  • A isenção tributária dos fundos imobiliários
  • A reforma tributário e os fundos imobiliários
  • Mas… E se todo o meu capital está em FII’s?
  • Considerações finais

Boa leitura!

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A reforma tributária

No dia 25 de junho, o Ministro da Economia Paulo Guedes, apresentou a tão esperada proposta de reforma tributária.

Pelo noticiário e manifestações realizadas na mídia, posso concluir que a proposta mais desagradou do que agradou

No entanto, nosso escopo é como essa tributação afeta o mercado de fundos imobiliários. Então, não vou fugir do assunto. Além disso, esse não é um assunto que me agrada muito, você não tem nada a ganhar lendo um comentário meu sobre política.

Logo, vamos ao que interessa. Dizem que devemos começar do começo. Assim, devemos ir lá para o ano de 1993.

A Lei nº 8.668 de 1993

Muitos não sabem, mas os fundos imobiliários estão presentes em nossa legislação desde o ano de 1993, sendo que seu regime tributário foi constituído pela Lei Federal n. 8.668.

Enfim, a mencionada lei já previa a tributação dos rendimentos em 20%. Sendo certo que essa tributação perdurou por muitos anos. 

Eventualmente, temos a oportunidade de ouvir investidores antigos comentando sobre o início dessa indústria e vamos perceber que os fundos imobiliários só vieram mesmo conquistar o seu espaço após o ano 2000.

Aliás, posso estar equivocado, mas se não me falha a memória, o primeiro fundo imobiliário é datado de 1999, o SHPH11, proprietário de parte do Shopping Pátio Higienópolis, localizado na capital paulista. 

Logo após, no ano de 2002, tivemos o FII Europar, negociado com o ticker EURO11, este do segmento de logística. 

Pois bem, faltava algo para o crescimento da indústria. Esse plus veio tão somente no ano de 2005.  

A isenção tributária dos fundos imobiliários

Com o intuito de incentivar os fundos imobiliários, no ano de 2005 foi publicada a Lei Federal número 11.196

Neste momento, as pessoas físicas passam a ter isenção de imposto de renda nos rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários.

Antes de mais nada, precisa ficar claro que a lei número 11.196 não altera a Lei n. 8.668. Ela continua válida, masse preenchidos alguns requisitos legais, o investidor pessoa física se torna isento de pagar o IR. Vamos a eles!

Em primeiro lugar, o fundo imobiliário tem de ser negociado tão somente em bolsa ou em mercado de balcão, estando, obviamente, listado na B3

Em segundo lugar, o fundo tem de ter no mínimo cinquenta cotistas. Esse número hoje é simples de ser atingido. Contudo, assim não era no passado. 

Em terceiro lugar, o fundo tem de distribuir 95% do seu lucro caixa no semestre. Se a expressão lucro caixa te espanta, não deixe de ler — Fundos imobiliários e ações: uma breve comparação . Neste artigo falamos um pouco sobre ela. 

Por fim, mas não menos importante, o investidor não pode ter mais de 10% das cotas do fundo imobiliário específico. 

Não restam dúvidas, essa isenção trouxe um gás para os fundos imobiliários que cresceram muito a partir daquela época. 

A reforma tributário e os fundos imobiliários

Como amplamente debatido, a reforma tributária de Paulo Guedes pretende acabar com a isenção dos rendimentos de fundos imobiliários, tributando-os em 15%. 

Igualmente, reduz a alíquota dos fundos imobiliários nos ganhos de capital auferidos de 20% para 15%. 

Em outras palavras, o fantasma que sempre rondou essa classe de ativos está batendo sem parar na porta. Positivo, negativo, o mercado não se comportou bem com a notícia, ocorrendo grande desvalorização das cotas.

A comunidade de investidores e gestores de fundos imobiliários estão trabalhando ao longo dessa semana para demonstrar aos membros do Poder Legislativo o quão importante é toda a indústria.

Afinal, os fundos imobiliários, especialmente através dos CRI’s estão à frente de grandes projetos da construção civil. Eles vão além de ser uma fonte de renda passiva para investidores. 

No entanto, vamos trabalhar com o pior cenário?  

Como resultado, teremos uma redução importante em nossa renda. Além disso, espera-se que muitos investidores se afastem deste mercado, causando prejuízos à indústria no todo. 

Nesse hiato, é muito provável um reajuste no valor das cotas no mercado secundário, fazendo com que o dividend yield se mantenha inalterado. 

Logo, com o tempo, o prejuízo será reduzido, até mesmo anulado. Tudo depende do valor que o investidor tem de fato nessa classe de ativo. 

Mas… E se todo o meu capital está em FII’s

Conforme leciona Harry Markowitz, “a diversificação é o último almoço grátis do mercado”.

Claro, você já está cansado de ouvir e ler essa frase, eu também. Mas, não deixa de ser importante. 

Possivelmente, o investidor que tem 100% de seu capital em fundos imobiliários sabe muito bem o que está fazendo. Conhece esse fantasma que ronda a classe de ativos e pensou seu investimento considerando o risco.

De tal forma que, deve pensar que a aprovação da reforma não lhe irá causar tantos prejuízos, Afinal, ao invés de 20%, será tributado em 15%. 

No entanto, se você é um investidor que colocou todo o seu dinheiro nessa classe, sem projetar de forma correta os riscos, não há muito o que fazer. 

Ainda assim, deixo aqui algumas sugestões: mantenha a calma, não saia vendendo e dilapidando o seu patrimônio, estude, passe um pente fino em sua carteira de fundos imobiliários e mantenha a estratégia.  

Considerações finais

Concluindo, não acredito que a reforma seja aprovada conforme apresentada. No entanto, caso seja, não acredito que os fundos imobiliários se tornem menos interessantes, muito pelo contrário, podemos encontrar barganhas no mercado secundário. 

Enfim, com ou sem tributação, seguimos investindo em fundos imobiliários.

Ivan Eugênio
Ivan Eugênio
Advogado no interior de MG
Atua como redator do site fundosdepapel.com.br, se especializando nos fundos de recebíveis.

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