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Introdução: o que são os REITs?

26/10/2020 às 17:00

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Com cada vez mais destaque nas carteiras individuais, os fundos imobiliários alcançaram a marca de 1 milhão de cotistas em agosto de 2020. Dessa forma, o interesse por ativos semelhantes aos fundos imobiliários, como os REITs, tem aumentado recentemente. Assim, surgem muitas dúvidas sobre esses ativos, considerados “primos” dos fundos imobiliários que esse texto se propõe a responder.

  • O que é um REIT?
  • REITs x Fundos Imobiliários
  • Quais são as classes de REITs disponíveis?
  • Vale a pena investir em um REIT?

Boa leitura!

Mulher analisando os REITs

O que é um REIT?

Assim como temos o Fundos Imobiliários no Brasil, no mercado americano, também existe um veículo para investimentos no setor imobiliário. Os primos americanos dos FII’s são os REITs, Real Estate Investment Trust.

Se você deseja conhecer mais sobre os fundos imobiliários, não deixe de ler nosso texto Fundos Imobiliários: introdução e principais conceitos.

Para se enquadrar como REIT, o ativo precisa respeitar algumas características: ter mais 75% das suas operações ligadas ao setor imobiliário, distribuir pelo menos 90% do seu lucro e não ter mais de 50% das ações em mãos de 5 ou menos pessoas.

Em suma, REITs são empresas que exploraram o setor imobiliário, em sua grande parte focam na geração de renda através de aluguéis e eventuais operações de compra e venda de imóveis com o objetivo de ganho de capital.

REITs x Fundos Imobiliários

Apesar de ambas classes de ativos investirem no setor imobiliário, cada uma tem suas particularidades e diferenças. A principal diferença é o veículo utilizado, enquanto os Fundos Imobiliários são constituídos como fundo de investimento, os REITs são caracterizados como empresas.

Além disso, os Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir 95% da sua geração de caixa, enquanto os REITs apenas 90% do seu lucro. Pode parecer uma pequena diferença, mas por ser 90% do lucro, abre margem para o REIT investir em novos projetos, arcar com depreciação e demais despesas. Se você está em dúvida entre lucro e geração de caixa, não deixe de conferir nosso texto que fala sobre a demonstração do fluxo de caixa.

Uma outra diferença importante é a questão da alavancagem. Por serem caracterizados com o fundos de investimento, os fundos imobiliários não podem contrair dívida, com isso só conseguem crescer e adquirir novos ativos através de novas emissões de cotas. Já os REITs, por serem empresas, podem contrair dívidas para aquisições de imóveis e desenvolvimento de projetos.

Além disso, em relação à tributação, o tratamento também é diferente.  Os Fundos Imobiliários são isentos de imposto para o pagamento de dividendos, mas são tributados em 20% em operações de ganho de capital. Já os REITs, seguem a mesma tributação das empresas americanas, mas tem a possibilidade de dedução dos impostos pagos sobre os dividendos.

Quais são as classes de REITs disponíveis?

A grande maioria dos REITs são reconhecidos como equity REITs, os quais são semelhantes ao nossos fundos de tijolo, assim investindo em imóveis propriamente ditos. Além desses, existem os mortgages REITs, que seriam equivalentes ao fundos de papel. Além disso, existe a possibilidade de fundos híbridos, denominados hybrid REITs.

Apesar das classes serem parecidas, os subsetores dentro dos REITs apresentam imóveis bem peculiares para o padrão brasileiro. Existem REITs de Data Center, torres de telefonia, pista de ski, cinema, outdoor, self storage, pista de kart e por aí vai…

Vale a pena investir em um REIT?

Para construção de patrimônio em Renda Variável, a diversificação em ativos descorrelacionados é essencial. Dito isso, a possibilidade de investir em um setor perene nos Estados Unidos, receber dividendos em dólar e ter exposição a diversos imóveis pode ser sim interessante para a carteira dos investidores.

Quando comparamos o desempenho histórico dessa classe de ativos com os índices de ações americanos encontramos um resultado bem interessante. No período de 1972 a 2019 o índice de REITs, FTSE  Nareit All REITs, apresentou uma rentabilidade composta de 9,72% ao ano. Nesse mesmo período, os principais índices performaram: S&P 500 (10,5%), Nasdaq (8,98%) e Dow Jones (7,4%).

Se você não entende direito como é calculada a rentabilidade composta e qual a sua importância, não deixe de conferir nosso texto CAGR: entenda a taxa de crescimento composta.

Com isso, é notável que essa classe de ativos teve uma rentabilidade condizente com a média de mercado, assim possibilitando uma possibilidade de diversificação sem comprometer o retorno esperado da carteira.

André Musso
André Musso
Investidor em renda variável e analista de conteúdo do TC School
Criador do canal “André Musso” no Youtube. Graduando em Contador Global pela Fucape.

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