Riscos de investir em Fundos Imobiliários - TC

TC School / Fundos

Riscos de investir em Fundos Imobiliários

07/10/2021 às 10:00

Leonardo Verissimo

Olá, investidor (a)! No artigo de hoje vamos conversar sobre os riscos de investir em Fundos Imobiliários. Ou seja, quais os riscos de investir nessa classe de investimento. Entretanto, sabendo sobre tais ameaças, você pode evitá-las ou diminuir as chances de ocorrer.

Vamos abordar os seguintes tópicos:

  • Os riscos da categoria
  • Riscos por segmento
  • A má gestão do fundo
  • Riscos de concentração e não diversificação
  • As taxas de juros nos investimentos

Boa leitura!

riscos de investir em fundos imobiliários

Os riscos da categoria

Os Fundos Imobiliários estão classificados na categoria renda variável, assim como as ações.

E voltando a um ponto que comentei anteriormente no artigo aspectos comportamentais para investir em Fundos Imobiliários, a renda variável “vareia”.

Não é em tom de sarcasmo, mas é uma realidade. Ao começar a investir nessa categoria de investimentos, entenda que terá no dia-a-dia essas oscilações.

Acostume-se com esse “sobe e desce”.

Outro risco que corremos nos Fundos Imobiliários, recentemente foi discutido em pauta a nova reforma tributária. No texto inicial estava a tributação dos FIIs em 15% o rendimento mensal, que hoje é isento para pessoas físicas.

Felizmente essa foi uma pauta retirada da reforma, após muito barulho dos investidores e influenciadores de investimentos, porém é uma pauta a acompanhar.

Não conseguimos saber se continuarão isentos para sempre os rendimentos, ou voltará essa pauta no próximo governo, ou ano que vem.

Então, não deixe de considerar isso ao investir em Fundos Imobiliários, minha dica é: Coloque no valuation de precificação do Fundo Imobiliário que você tem, ou pretende ter, esse risco.

Caso não tenha começado a investir ainda nessa classe, recomendo as carteiras de Fundos Imobiliários do TC. Onde temos diversos analistas trazendo as melhores opções para você investir.

Riscos por Segmento

Existe vários segmentos nos Fundos Imobiliários, vamos para os principais e mostrar os riscos de cada um deles. Posteriormente, teremos no TC um novo artigo mostrando com mais detalhes cada segmento.

Podemos dividir os FIIs nos seguintes segmentos, e em cada segmentos temos diversos tipos de ativos específicos:

  1. Fundo de Recebíveis;
  2. Fundo de Tijolo; e
  3. Fundo de Desenvolvimento.

Fundo de Recebíveis

São os fundos que investem majoritariamente em CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), anteriormente foi escrito um artigo onde traz mais detalhes de CRI.

Os riscos de investir que temos nesse segmento é de calote e inadimplência, onde calote o devedor ou devedores do CRI não honram com a sua dívida, e inadimplência, o devedor ou devedores deixam de pagar as parcelas da dívida que lastreia o CRI, nesse caso, tendo uma boa gestão no fundo, ela consegue mitigar esse risco.

Fundo de Tijolo

Os fundos de tijolos investem majoritariamente em ativos para renda, onde os ativos podem ser, Shopping, Galpões Logísticos, Lajes Corporativas, etc.

Os riscos de investir que temos nesse segmento são concentração de inquilino por fundo, um fundo que tem somente um imóvel e somente um inquilino. O risco está totalmente concentrado.

Esse inquilino saindo, teremos uma vacância futura total no FII de 100%. Assim zerando a renda que é distribuída para os cotistas, além do passivo que irá trazer essa vacância para o imóvel.

Somando ao risco de ter somente um imóvel e um inquilino em um fundo, temos também o risco de concentração do imóvel em somente uma localização. Assim qualquer alteração de Lei ou estrutura onde está o imóvel, afeta o FII.

Lembre-se, o problema não está em Fundo Mono-ativo e Mono-Inquilino, está na concentração de ter somente esse FII na carteira, tema que vamos conversar mais abaixo.

Fundo de Desenvolvimento

São fundos que investem majoritariamente em desenvolvimento imobiliário. Onde podemos classificar esses desenvolvimento imobiliários em vários ativos diferentes, desde Imóveis residenciais até galpões logísticos, etc.

Os ricos desse segmento é desde não entender o que cada fundo investe, até qual a estratégia do gestor para o Fundo.

No período de desenvolvimento, o fundo não terá rendimentos para distribuir para os cotistas. Após o desenvolvimento do empreendimento até sua posterior venda, esse período sem rendimentos.

Na conclusão da venda, será gerado um período de distribuição de rendimentos para o cotistas. Mas o período de desenvolvimento até a venda é longo, podemos esperar no mínimo 4 a 5 anos.

Fundo de desenvolvimento costumam ter prazo de duração, aqui temos outro risco. Investir nesse fundo durante seu período de distribuição, costuma não ser um bom negócio.

Não sabendo identificar o quanto esse fundo já distribuiu ou amortizou e o que falta distribuir, comparado com o valor da cotação atual pode trazer grande prejuízo para o investidor.

Riscos de má gestão do fundo

Um dos pontos que considero mais importante. A gestão por trás do Fundo Imobiliário, é o gestor que administra e toma as decisões no dia-a-dia o fundo.

As atitudes e o histórico do Gestor nesse momento é muito importante, certifique-se que o gestor é pró-cotista.

Procure no Google o histórico dessa Gestora, os sócios por trás, ou consulte analistas especializados em FIIs. No TC temos diversos Analistas para você ter uma fonte confiável de informação.

Cuidado ao consultar o histórico do gestor ou Gestora, em sites não especializados em FIIs ou com opiniões sem credibilidade de quem não entende e vive de verdade o mercado.

Riscos de investir em FIIs

Os riscos da concentração

Os riscos de investir que temos de concentração é ter uma carteira de FIIs somente em um segmento especifico.

Na pandemia do Covid-19, quem tinha uma carteira somente exposta em Shopping e Hotéis, ficou um bom período sem receber rendimentos mensais e deve estar até os dias de hoje com prejuízo nas posições.

Tenha uma carteira bem diversificada, onde tenha diversos FIIs, diversos segmentos, diversos imóveis, diversos inquilinos, etc.

Diversifique também em Gestoras, não tenha somente uma Gestora por trás dos Fundos Imobiliários da sua carteira.

Os riscos da não diversificação

A concentração somente em Fundos Imobiliários na carteira, não é algo recomendável.

Tenha a diversificação em outros ativos também, ações, renda fixa, etc. Você pode ter na carteira somente FIIs, mas saiba do risco que está correndo.

Eu particularmente estou somente exposto em FIIs. Mas não é recomendável. Não existe receita de bolo para todos. É fundamental entender o seu perfil de investidor.

Taxa de Juros

Para conclusão do artigo de hoje, vamos falar sobre a taxa de juros e o risco dela ligada aos Fundos Imobiliários.

Você já deve estar cansado de ouvir a frase: “Juros estão subindo, FIIs não serão mais atrativos”.

O que eu te falo é: — As duas classes de investimentos sempre serão atrativas. Depende do que você está buscando no Investimento.

Vamos para mais detalhes. Em momento de taxa de juros subindo (Selic), inevitavelmente os FIIs terão uma oscilação maior. Dessa forma, as cotação podem subir ou cair.

Em momentos de alta da Selic, vemos os FIIs caindo, em momento de baixa, vemos os FIIs subindo. Contudo, não é uma regra, atualmente estamos em um momento de bons FIIs entregando um rendimento maior que a Selic e com um bom spread sobre a NTNB (Tesouro Direto) e esses FIIs estão caindo sua cotação.

Temos momentos que a precificação não se faz da realidade. Portanto, saiba aproveitar os momentos para acumular bons Fundos Imobiliários com um preço menor que estava sendo negociado anteriormente.

E mesmo com a Selic Subindo, você pode se aproveitar desse movimento nos FIIs.

Investindo em Fundos de Recebíveis que estão com a carteira com boa exposição em % indexada em CDI, consequentemente você se aproveitara também dessa alta.

Conclusão

Não existe investimento sem ameaças. Portanto, é importante estudar e saber quais são os riscos de investir em cada classe de ativo e o que esperar a longo prazo.

No curto prazo podemos ter algumas turbulências, e costuma ter sempre. É algo natural da renda variável. Entretanto, com disciplina e sabendo no que está investido, a longo prazo o retorno é consistente.

Baixe nosso app grátis! No TC você acompanha as principais notícias e cotações do mercado em tempo real, além de ter acesso a canais exclusivos para interagir com os melhores profissionais.

Estude e conheça! Aprenda com quem realmente entende de investimentos. Tire dúvidas, troque ideias, experiências e construa uma grande rede de networking com investidores de todo Brasil.

A gente também está no Instagram,YouTube e no TikTok. Acompanhe!

Leonardo Verissimo

Especialista em fundos imobiliários. Investidor com carteira 100% em FIIs desde 2018 e membro do Comitê de Cotista do FII RBVA11.

Disclaimer: Este material é produzido e distribuído somente com os propósitos de informar e educar, e representa o estado do mercado na data da publicação, sendo que as informações estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. Este material não constitui declaração de fato ou recomendação de investimento ou para comprar, reter ou vender quaisquer títulos ou valores mobiliários. O usuário não deve utilizar as informações disponibilizadas como substitutas de suas habilidades, julgamento e experiência ao tomar decisões de investimento ou negócio. Essas informações não devem ser interpretadas como análise ou recomendação de investimentos e não há garantia de que o conteúdo apresentado será uma estratégia efetiva para os seus investimentos e, tampouco, que as informações poderão ser aplicadas em quaisquer condições de mercados. Investidores não devem substituir esses materiais por serviços de aconselhamento, acompanhamento ou recomendação de profissionais certificados e habilitados para tal função. Antes de investir, por favor considere cuidadosamente a sua tolerância ou a sua habilidade para riscos. A administradora não conduz auditoria nem assume qualquer responsabilidade de diligência (due diligence) ou de verificação independente de qualquer informação disponibilizada neste espaço. Administradora: TradersNews Informação & Educação Ltda. Todos os direitos reservados.

TradersClub

O app essencial para investidores do mercado financeiro brasileiro.

Uma comunidade com milhares de investidores, ferramentas e serviços que vão ajudar você a investir melhor!

TradersClub