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Vale a pena comprar ações ou FII’s de shopping agora?

04/11/2020 às 5:00

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Fala, investidor! No texto de hoje, falaremos sobre o setor de shopping e como está a retomada do setor. Há diversas opiniões, alguns apontam esse segmento como detentor das melhores oportunidades no mercado de FII’s e por isso abordaremos ele hoje.

  • Resiliência do setor na crise do governo Dilma
  • Indicadores específicos do setor
  • Shopping e tipos de lojas
  • A retomada do Shopping

Boa leitura!

setor de shopping

Setor de shopping

Resiliência do setor na crise do governo Dilma

Na crise do segundo mandato do governo Dilma, os Shoppings se mostraram resilientes[1] enquanto toda economia passou por grandes dificuldades. Quando a renda média do brasileiro caiu, o padrão de lazer mudou.

Muitas vezes a única opção, ou a mais acessível a ser feita, era no final de semana, um passeio em família no shopping, olhando vitrines e tomando ao menos um sorvete. Nosso país, à época (e hoje infelizmente) possuía problemas ligados a segurança pública, naquele ano foram 30,33 mortos para cada cem mil habitantes[2], um local que traga segurança durante o lazer ou consumo passou a ser mais valorizado.

Com a segurança trazida pelo shopping, somada a necessidade de diminuição de gastos e a busca por uma diversão que servisse como alternativa mais econômica os brasileiros foram para os shoppings. Assim, como vimos nas duas matérias trazidas como referência, os shoppings centers tiveram alta de 4,3% no ano de 2016, com o faturamento do setor foi de R$157,9 bilhões. Entretanto, no mesmo período, o varejo nacional caiu 6,4%.

Abaixo apresentamos alguns dados do setor que mostram a força e importância dos Shoppings para o comércio brasileiro. Vale mencionar que há expectativa de 21 shoppings a serem inaugurados em 2020. Dessa forma, são R$192,8 bilhões de faturamento e mais de um milhão de empregos gerados.[3]

Fonte: ABRASCE

Indicadores específicos do setor

Aqui falaremos dos indicadores específicos do setor como Same Store Sales (SSS) e o Same Store Rent (SSR), Net Operating Income (NOI) e o fluxo de veículos, haja vista que o estacionamento é uma fonte de renda importante para o shopping.

Confira também o nosso texto sobre análise setorial das companhias do varejo.

Same Store Sales (SSS)

Quantidade de vendas pela mesma loja em determinado período. Através dele podemos medir quanto de market share uma loja ganhou em determinado período.

Same Store Rent (SSR)

Comparação do aluguel cobrado por uma determinada área (loja) em relação ao período anterior. Como alugueis de lojas são flutuantes e na maioria das vezes há um percentual sobre o lucro auferido pela loja. Se ela ganha market share e aumenta suas vendas, o aluguel por sua vez também aumenta.

Net Operating Income (NOI)

É a receita operacional líquida, ela é a receita gerada pelo imóvel menos as despesas do mesmo. Além disso, reflete o lucro que aquele imóvel produz. Shoppings não possuem somente renda através do aluguel, existem luvas, receita de estacionamento, publicidade, campanhas específicas, entre outros, logo devemos levar em conta a receita líquida, ou seja, o NOI que ele produz.

Considerações sobre esses indicadores

Shoppings concorrem entre si, quando estão na mesma região. Lojas âncoras atraem o público, o que facilita a conversão em cliente. Dessa forma, observar a quantidade de lojas âncora, ou empreendimentos que tragam distinção para aquele shopping quando há um concorrente próximo destinado ao mesmo público, é uma boa métrica de análise.

Aí, selecionando esses dois empreendimentos, compare o SSS de cada um, para ver quem está ganhando market share, por óbvio, deverá ter um maior aluguel (SSR) e aluguel mais alto viabiliza uma maior distribuição.

Em um fundo que tem muitos shoppings no portfólio, vai ter que analisar a DRE para comparar com outro fundo. Assim, por sugestão, comece comparando dados de shoppings do mesmo fundo e depois suba a régua para comparar fundos.

Outro indicador da retomada do shopping é o aumento do fluxo de veículos, nem todo mundo que consome irá de carro, mas esse ainda sim é um excelente indicador da retomada do consumo. Além disso, fortalece a renda proveniente do estacionamento.

Shoppings e tipos de lojas

Assim como uma carteira de investimentos pede diversificação, um shopping pede diversificação entre os tipos de lojas. Existem lojas que atraem o público e reforçam a “marca” daquele shopping, já outras são voltadas para prestação de serviços, ainda há lojas de rede e outras que são apenas conhecidas na municipalidade onde o shopping está inserido.

Cada uma com a sua função visando atender determinado público. Mas como definimos quais são esses tipos de lojas? Seguiremos a definição informada pela ABRASCE no plano de mix, disponibilizado no site[4].

Antes, porém, traremos a classificação[5] que a ABRASCE fornece por tipo de empreendimento, dividindo-os em tradicional e especializado. Os tradicionais têm o seguinte porte:

  • MEGA: Acima de 60.000m²
  • REGIONAL: De 30.000m² a 59.999m²
  • MÉDIOS: De 20.000m² a 29.999m²
  • PEQUENOS: Até 19.999m²

Já os especializados são destinados ao tipo como Outlet, Life Stile ou Temáticos:

  • GRANDES: Acima de 20.000m²
  • MÉDIOS: De 10.000m² a 19.999m²
  • PEQUENOS: Até 9.999m²

Sobre os tipos de loja, temos lojas âncora, lojas semi âncora, megalojas e lojas satélite, conveniência e serviço além de áreas de lazer.

Lojas Âncora

São as grandes lojas de um Shopping Center, onde estão marcas que atraem consumidores ao shopping, como exemplo de loja âncora usaremos as Lojas Renner, Casas Bahia, e Saraiva Mega Store. Costumeiramente tem mais de 1.000m².

Lojas Semi-âncora

Essa definição é nova, e compreende as lojas que geralmente possuem de 500m² a 999m².

Lojas Megalojas

São lojas especializadas em determinada linha de mercadoria, em grande escala, geralmente são lojas de rede. Em média, têm de 250m² a 499m².

Lojas Satélite

São as menores lojas que um shopping possui, não são lojas de empresas prestadoras de serviço, e sim voltada para vendas, muitas vezes são apenas conhecidas por aquele público específico que frequenta aquele shopping. Lojas menores de 250m².

Conveniência e Serviço

Por relevância se enquadram como lojas satélite, porém, como eles tem uma destinação específica de público, possuem essa classificação diferenciada.

Área de Lazer

Geralmente possuem a importância das lojas âncora, entretanto, como tem destinação especifica, caso aquele espaço apresente vacância, não poderia ser ocupado por outro lojista de maneira mais fácil, deverá ser usado por um locatário específico, como exemplo usamos cinemas, teatros, boliches, parques e games.

A retomada do setor de shopping

Para falarmos da retomada do setor de shoppings, importante mencionar os dados divulgados pela ABRASCE referente ao mês de agosto e amplamente divulgados nos relatórios gerenciais dos fundos de shopping da Credit Suisse Hedging-Griffo, destacamos alguns trechos e o transcrevemos na íntegra abaixo. A única alteração é o grifo de alguns dados por nossa parte:

“…a receita nominal de vendas dos shopping centers nacionais apresentou queda de 32% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Esta foi a menor variação mensal desde o início da pandemia”.

“…É possível observar o forte crescimento que o setor apresentou no primeiro bimestre do ano conforme detalhamos no relatório gerencial de março, bem como a desaceleração no ritmo de queda de vendas do setor desde o forte impacto em abril, quando grande parte dos empreendimentos tiveram suas atividades suspensas durante todo o mês, ficando autorizadas a funcionar apenas as operações consideradas essenciais, como supermercados, farmácias entre outras”.

“…é importante notar que existe uma heterogeneidade nesta retomada, o que dentre as diferentes “letras e formatos” propostos para descrever a curva de retomada, poderíamos adotar a retomada em “K”, caracterizada por ativos ou setores que apresentam uma retomada forte, como farmácias, supermercados, segmento de eletroeletrônicos e ativos dominantes ou expostos ao “coronavoucher”, enquanto outros mostram maiores dificuldades na retomada como os setores de turismo e entretenimento ou ativos expostos ao fluxo de visitantes comercial, impactado pela adoção do home-office por significativa parte das empresas”.

Expectativa positiva com o desempenho do setor

Vale observar que no mês de outubro tivemos uma data importante para os Shoppings e todo varejo brasileiro: o dia das crianças. Assim, estes dados de consumo a serem divulgados em novembro deverão mostrar a força da retomada do setor.

Recentemente tivemos o 16º congresso Internacional de Shoppings realizado nos dias 20, 21 e 22 pela ABRASCE, durante entrevista realizada com Samuel Hibel da Kardan Land China, foi dito que a retomada dos shoppings na china tem sido acima do esperado, em todos os dados.

Essa informação tem grande valia, pois a China foi o epicentro da pandemia, o primeiro país a entrar em lockdown e o primeiro a reabrir. Podemos ter dados semelhantes por aqui, sem contar que há uma demanda reprimida e em algum momento veremos as pessoas voltando ao varejo a fim de “exercer” essa demanda.

Vale lembrar que o ser humano é sociável e que no Brasil shoppings não são apenas para consumo, tendo uma vocação grande para lazer e como dito no início do texto, a segurança trazida pelos estabelecimentos faz grande diferença.

Fonte: Relatório Gerencial HGBS11

Reflexão para o investidor

Cabe ao investidor analisar as informações aqui apresentadas e buscar outras que entender pertinente para enfim decidir se investirá ou não no setor. Uma vez que decida em se expor ao setor terá que fazer isso de através de FII’s e/ou ações, como ALSO3, IGTA3 ou XPML11. Além disso, o investidor deve ponderar sobre a participação do setor na carteira e se alocará em um único ativo, ou fará a diversificação intra setorial.

Por fim, o principal é estar tranquilo e convicto de que fez todas as diligencias que estavam ao seu alcance e que aquela foi a melhor decisão para sua carteira. Pensando nisso, decidimos escrever um segundo texto que pode servir de auxílio para aqueles que decidiram se expor ao setor, montaremos um estudo sobre os indicadores de shopping dos principais FII’s de shopping da bolsa, fique atento e aguarde o próximo texto.

Referências

[1] https://jovempan.com.br/programas/na-contramao-da-crise-setor-de-shoppings-centers-fecha-2016-com-alta-de-43.html

[2] https://www.ipea.gov.br/atlasviolencia/dados-series/20

[3] https://abrasce.com.br/numeros/setor/

[4] https://abrasce.com.br/wp-content/uploads/2019/05/AF-PlanoDeMix-2017_2018.pdf

[5] https://abrasce.com.br/numeros/definicoes-e-convencoes/

Felipe Sousa
Felipe Sousa
Especialista em Investimentos pela Anbima
É formado em Direito, aprovado na OAB e pós graduado em direito público. Atua como colaborador no Boletim de Fundos de Investimentos Imobiliários do site Ticker11 e junto ao escritório de investimentos Öküs Capital – Safra Invest como especialista em FII’s.

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