Shopping Parque Dom Pedro: Investimentos em fundos imobiliários: - TC

TC School / Fundos imobiliários

Parque Dom Pedro Shopping: um ativo único

31/03/2021 às 13:12

TC School

O Parque Dom Pedro Shopping, localizado na cidade de Campinas, sem dúvidas é um ativo imobiliário diferenciado e valorizado por ser um dos maiores shopping centers do Brasil com diversas lojas de marcas famosas. No entanto, você sabia que este único ativo pode ser adquirido por preços diversos na Bolsa de Valores?

Atualmente, três fundos imobiliários são os proprietários do shopping, sendo que dois deles têm suas cotas negociadas na B3. Caiu de paraquedas aqui e não sabe o que é fundo imobiliário: aprenda mais sobre este investimento no TC School.

Nossa conversa hoje será sobre o Shopping Parque Dom Pedro, vamos conhecer melhor esse ativo único e saber o motivo pelo qual vem sendo negociado com preços diversos no mercado de capitais brasileiro. No texto a seguir você irá encontrar:

  • Parque Dom Pedro Shopping: um ativo único
  • SHDP11, HPDP11 e PQDP11
  • Como se expor ao empreendimento
  • O que esperar da retomada do setor

Boa leitura!

Investimentos em fundos imobiliários

Sabemos que o momento atual está delicado para os shoppings centers. Todavia, como disse Nathan Rothschild: “compre ao som de canhões”. Quer saber mais sobre investimentos em shoppings? Confira artigo com análise do atual momento dos fundos imobiliários deste segmento.

Shopping Parque Dom Pedro Shopping

Um ativo financeiro único no mercado

O Shopping Parque Dom Pedro é um ativo imobiliário incomparável. Localizado em Campinas, no interior de SP, trata-se de um ativo maturado, inaugurado há mais de 20 anos.

Fachada e lojas do shopping, em Campinas/SP | Fonte: Relatório HPDP11 fevereiro 2021

SHDP11, HPDP11 e PQDP11

O Parque Dom Pedro Shopping possui três proprietários. Cerca de 75% do empreendimento pertence ao fundo imobiliários SHDP11, que não tem suas cotas negociadas em Bolsa de Valores, mas tão somente no mercado Balcão, motivo pelo qual não iremos tratar deste ativo nesse artigo.

O restante, temos o FII HPDP11 proprietário de aproximadamente 10% e o FII PQDP11 dos 15% restantes, sendo estes dois ativos negociados na B3, com maior liquidez, voltados para o investidor em geral e, como veremos, tem preços diversos no mercado secundário.

Estacionamento e imagem aérea do shopping | Fonte: Revista EXAME

Devo ou não investir em fundo imobiliário monoativo? Esse tema gera uma imensa discussão, conversa que vou deixar para um momento futuro, especialmente por não ser adepto de respostas rasas.

Contudo, o investidor que não esteja à vontade de se expor em fundos com um único ativo, pode investir indiretamente neste ativo, através de fundos imobiliários multiativos, os quais elencamos a seguir.

O Parque Dom Pedro é o maior shopping center da América Latina, ou seja, não estamos falando de qualquer ativo, mas de um ativo único. São aproximadamente 400 lojas das mais diversas marcas — Adidas, Alô Bebê, Anacapri, Arezzo, Azul Viagens, etc., espalhadas em seus 127 mil metros quadrados e com um projeto maravilhoso para o futuro. Vamos falar dele ao final do artigo!

Investir em fundos imobiliários

Como se expor ao Parque Dom Pedro Shopping

Conforme elencamos acima, já sabemos que o Shopping Parque Dom Pedro é um investimento bastante promissor. Agora, vamos conversar sobre os veículos disponíveis para termos exposição ao empreendimento imobiliário.

Já falamos que três fundos imobiliários são os proprietários destes imóveis, sendo eles: SHPD11, PQDP11 e HPDP11. Somente os dois últimos têm suas cotas negociadas na B3, podendo ser acessadas pelo investidor geral. Vamos analisar cada um deles.

PQDP11 – deságio de 23%

Com aproximadamente 4 mil cotistas, o Fundo Imobiliário Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11), administrado e gerido pelo BTG Pactual, é proprietário de cerca de 15% do empreendimento analisado neste ativo. Além do mais, possui 238.477 cotas do FII SHPD11, o que corresponde a 20,22% deste fundo imobiliário.

O fundo está sendo negociado com um deságio de 23% do seu valor patrimonial, hoje avaliado em R$ 3.603,43. Apesar de ser o fundo proprietário do Parque Dom Pedro Shopping com maior liquidez, o preço de sua cota afasta o pequeno investidor que não tem um grande valor mensal para investir.

HPDP11 – deságio de 18%

Para o pequeno investidor, como opção de investimento neste ativo, temos o Hedge Shopping Parque Dom Pedro FII (HPDP11), administrado e gerido pela Hedge, uma gestora que tem ficado conhecida no universo dos fundos imobiliários pela sua expertise com shopping centers.

Suas cotas estão sendo negociadas com um deságio de 18% de seu valor patrimonial, hoje avaliado em R$ 100,66, simplificando o acesso do pequeno investidor, que pode adquirir uma cota com pífios R$ 82,00.

No entanto, como não estamos no país das maravilhas, a liquidez deste ativo é insignificante, afastando os grandes investidores, tendo hoje pouco mais de 300 cotistas.

Por fim, não podemos ignorar o investidor com receio de adquirir fundos imobiliários monoativos. Esses também podem ter acesso ao Parque Dom Pedro Shopping, entretanto, essa exposição se dará de forma indireta, através de aquisição de cotas do HGBS11, proprietário de 86,58% das cotas do fundo HPDP11.

Shopping Parque Dom Pedro

O que esperar?

Muito se fala do período de maturação do setor de shopping center no Brasil. Especialistas defendem que esse período leva de 5 a 10 anos. Entretanto, estando diante de empreendimento já maturado, inclusive defendemos que este é um ativo diferenciado, logo o que podemos esperar dele?

O Parque Dom Pedro Shopping tem como proprietários três fundos imobiliários que não deixam o ativo “jogado às traças”. Além do mais, a administração do shopping é realizada pela Aliansce Sonae (ALSO3), uma empresa experiente neste setor.

No ano passado, os três fundos convocaram Assembleia Geral Extraordinária para aprovar a exploração de potencial construtivo não aproveitado no imóvel, por meio de alienação a terceiro de fração ideal. Todos os três fundos aprovaram o pleito no evento.

Na prática, o que se pretende é a construção de empreendimentos no entorno do shopping, que tragam sinergia para o empreendimento, podemos citar aqui hotéis, faculdades, salas comerciais, clínicas médicas, dentre outros. Segue imagem do projeto futuro:

Plano de desenvolvimento imobiliário | Fonte: Proposta da Administradora BTG Pactual de 05/11/2019

Você deve estar se perguntando: e o estacionamento, como os usuários vão ao Parque Dom Pedro Shopping se não há espaço para estacionar seus veículos? Não se preocupem com isso, o novo estacionamento do shopping será subterrâneo.

Estacionamento (subsolo) | Fonte: Proposta da Administradora BTG Pactual de 05/11/2019

A pandemia atrasou um pouco todo o projeto. No entanto, o investidor de longo prazo deve ficar, afinal, após a finalização do projeto, o número de usuários do Parque Dom Pedro Shopping tende a aumentar, inclusive, com a ampliação das vagas de estacionamento, valorizando ainda mais o empreendimento, além de aumentar a receita mensal.

Não deixe de conferir o canal do TC School no YouTube, especialmente o Programa Giro Semanal de Fundos Imobiliários, com Felipe Sousa. Temos bastante conteúdo para quem está iniciando como investidor nessa classe de ativo!

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Referências

Relatório Gerencial de Fevereiro 2021, página 7.

Revista Exame – Os bastidores de um dos maiores shoppings do Brasil – matéria publicada em 17/09/2019.

Proposta da Administradora para a Assembleia Geral Extraordinária do dia 05 de Novembro de 2019 – Administradora BTG Pactual Digital – Fundo Imobiliário Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11).

Ivan Eugênio
Ivan Eugênio
Advogado no interior de MG
Atua como redator do site fundosdepapel.com.br, se especializando nos fundos de recebíveis.

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