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Devo participar de todas subscrições dos Fundos Imobiliários?

03/11/2021 às 11:00

Leonardo Verissimo

Subscrições de Fundos Imobiliários, será que vale a pena participar de todas as subscrições em andamento? É este o tema do artigo de hoje no blog do TC!

O texto está dividido nos seguintes tópicos:

  • O que é uma subscrição?
  • Por que os FIIs fazem subscrições?
  • Subscrições trazem valor?
  • Devo participar de todas subscrições?
  • Conclusão

Boa leitura!

subscrições dos Fundos Imobiliários

O que é uma subscrição?

De um jeito simples e fácil de entender, subscrição é uma nova oferta de cotas do Fundo imobiliário. Atualmente temos duas modalidades de ofertas em FIIs:

  • Ofertas ICVM 400;
  • ICVM 476

Quando o fundo imobiliário precisa de novos recursos, ele oferta uma nova emissão de cotas para a captação desses recursos.

Já falamos aqui no blog do TC sobre os tipos de emissões, tanto das ofertas ICVM 400 quanto da ICVM 476.

Por que os FIIs fazem subscrições?

Os fundos imobiliários, por regras da legislação, não podem se alavancar diretamente, seja por meio de aquisição de dividas ou diretamente pelo fundo.

Sim, temos fundos alavancados no mercado e cada vez mais essa prática está ficando comum nessa classe de ativo. Por isso, é importante estar sempre atento e entender se vale a pena ou não entrar em todas as subscrições em andamento dos fundos imobiliários de sua carteira.

Eles utilizam de uma falha na legislação, onde adquirem dividas por CRIs. Isso mesmo, não podem na teoria, mas a prática é outra.

As regras no Brasil costumam apresentar falhas, e essa dos FIIs é uma. Não sou contra alavancagem, é inteligente e benéfica dependendo do seu tamanho no fundo.

Considero uma alavancagem saudável até 15% do Patrimônio líquido do fundo, acima disso precisa ser avaliado caso a caso, não existe uma regra de % total de alavancagem.

Mas também, temos fundos que não utilizam da alavancagem, e lançam novas subscrições de cotas.

Vemos nessas subscrições que os cotistas atuais, têm o direito de subscrição dessas novas cotas e, quase todas ofertas, temos uma segunda rodada de subscrição de sobras.

O fundo lança uma nova subscrição quando pretende comprar novos ativos, seja novos imóveis, no caso de fundos de Tijolo, ou novos CRIs, em fundos de Recebíveis.

Subscrições trazem valor?

Infelizmente, não são todas.

Tem que analisar caso a caso. Na minha visão, uma emissão abaixo do VP, dificilmente traz valor para os cotistas atuais. Sim, essa questão é polêmica, onde tem quem defenda e quem seja contra.

Vou trazer esse tema em um novo artigo futuramente.

Alguns pontos que os cotistas devem verificar se a emissão traz valor:

  1. Qual o tamanho da subscrição e % de direito de preferência sobre o patrimônio líquido?
  2. O valor da subscrição está abaixo, acima ou em linha com VP? Caso esteja abaixo, por que uma emissão abaixo do VP?
  3. Quais os custos dessa oferta por cota? Está em linha com o mercado? Estão tentando diminuir esses custos?
  4. Qual o sentido dessa nova emissão? Temos pipeline? Por que o gestor quer aumentar o patrimônio do fundo?
  5. Tenho preferência na subscrição de cotas e sobras?
  6. Os rendimentos atuais, serão mantidos, aumenta ou diminui?

Esses são alguns pontos para você questionar.

Não consegue tirar o próprio juízo de valor? Faça essas perguntas para o RI do fundo. No momento da emissão, eles não podem responder, visto pelo período de silencio. Mas após a finalização da oferta, eles podem e deve esclarecer essas dúvidas, caso você ainda tenha.

Devo participar de todas subscrições em andamento?

Felizmente, não.

Você não é obrigado a participar de todas subscrições em andamento, e não temos dinheiro infinito. A escolha de você participar ou não é exclusivamente sua.

Alguns pontos que você pode levantar para a escolha.

Está trazendo valor essa subscrição?

Qual o valor da cotação atual e valor da subscrição? Minha dica é esperar até o último dia para subscrição e decidir, cuidado com o horário, maioria das corretoras costumam aceitar os pedidos até as 14:00. Verifique na sua corretora.

Caso esteja abaixo do valor de mercado, é uma boa oportunidade de você aumentar sua participação no fundo por um valor menor, ou utilizar de arbitragem caso não queria aumentar suas cotas no fundo.

Quero aumentar a quantidade de cotas no fundo?

Conclusão

Não existe resposta igual para todo os investidores, cada investidor vai realizar seu juízo de valor e verificar as premissas que elenquei acima, para verificar se faz sentido ou não participar dessa subscrição.

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Leonardo Verissimo

Especialista em fundos imobiliários. Investidor com carteira 100% em FIIs desde 2018 e membro do Comitê de Cotista do FII RBVA11.

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