Caso XPCM11: a importância de diversificar e reinvestir os dividendos

Fala, investidor! Esse é meu primeiro texto para o TC School e nele falaremos sobre a importância de reinvestir dividendos e diversificar a carteira, usando o caso do fundo XPCM11 como referência.

Lembrando que este fundo foi escolhido por dois motivos: o relatório gerencial é recente, onde o inquilino está para sair; e o exemplo se adequa ao estudo proposto neste artigo. Todas as informações foram retiradas do relatório gerencial, o qual pode ser acessado através deste link. Os seguintes tópicos serão abordados neste texto:

• XPCM11: conhecendo o fundo
• Retorno e rentabilidade: reinvestir os dividendos ou não?
• Caso XPCM11 e suas lições para os investidores

Boa leitura!

Leia mais sobre fundos imobiliários:

• Aprenda os principais conceitos sobre fundos imobiliários
• Imóveis ou fundos imobiliários: qual a melhor opção?
• Entenda como avaliar os fundos imobiliários

XPCM11: conhecendo o fundo

Primeiramente, vamos olhar os dados do XPCM11. Este fundo teve início em 06/03/2013, possui patrimônio líquido de R$148.836.364,81, e possui 26.264 cotistas. Não há taxa de performance e a taxa de administração é baixa, se comparada aos pares, cobrando 0,80%a.a.[1]

Esse fundo é um mono. Ou seja, isso quer dizer que ele é mono imóvel e mono inquilino. O imóvel fica na Avenida prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370, no bairro Novo Cavaleiros, município de Macaé – RJ e o inquilino é a Petrobras (PETR3/PETR4).

Assim, você pode estar se perguntando como são os contratos de locação entre o fundo e a Petrobrás? Dessa forma, para não deixar nenhuma dúvida, trouxe a transcrição integral retirada do relatório gerencial, alterado apenas pelo grifo nosso, visando mostrar pontos relevantes:

Contrato de locação XPCM11 & Petrobras

“Os contratos de locação base e complementar I passaram a vigorar a partir de outubro de 2013 e o contrato de locação complementar II, a partir de agosto de 2014. Na hipótese da Petrobras manifestar a intenção de rescindir a locação antecipadamente, ela deverá comunicar formalmente a Locadora com, no mínimo, 12 meses de antecedência e pagar na efetiva data de devolução o equivalente a 6 vezes o valor de locação base vigente à época proporcional ao tempo restante de locação.

Caso a Locadora rescinda o contrato em decorrência de descumprimento contratual da Locatária, é previsto o pagamento de 12 vezes o valor da locação base vigente à época, equivalente a aviso prévio, e multa equivalente a 6 vezes o valor da locação base proporcional ao tempo restante da locação quando da efetiva desocupação.

Em todas as hipóteses em que a Locatária der causa à rescisão ou vir a manifestar a intenção de rescindir, em adição à multa supra, ela pagará a Locadora indenização rescisória equivalente ao valor de locação complementar I e valor de locação complementar II vigentes à época da rescisão multiplicados pelo prazo remanescente de cada um dos contratos. Os prazos de locação dos contratos de locação base, complementar I e complementar II são de 120 meses (10 anos), 118 meses (≈10 anos) e 110 meses (≈9 anos), respectivamente.

O contrato de locação complementar I e complementar II são atípicos e, por isso, não possuem direito a revisional. Já o direito a revisão dos contratos de locação base será adquirido no mês de junho de 2019. (Art. 19 da Lei 8.245/91). Fonte: Atlantes/XP Asset”.

Anúncio de saída

No dia 10/07/2019, a locatária formalizou sua intenção de desocupar o imóvel no final de dezembro de 2020 e o total da multa é de R$21,5 milhões ou R$8,91/cota. Nesse sentido, após o anúncio, a cota no mercado secundário desabou, e nesse dia houve tantas negociações no ativo que ele atingiu o maior volume de negociações na história, conforme vemos em imagem retirada relatório gerencial.

Figura 1 – Cotação e Volume Médio

Liquidez do XPCM11

A liquidez do fundo comparado aos demais fundos de investimento imobiliário ainda é boa, ocorreram 269.854 negociações no período, movimentando um volume de R$16,2MM[2].

Retorno e rentabilidade XPCM11: reinvestir os dividendos ou não?

Agora, vamos apresentar o gráfico de XPCM pelo valor de mercado da cota, pelo valor de mercado da cota mais os rendimentos contra a performance do IFIX.

Figura 2 Valor da Cota x Valor da Cota + Rendimentos x IFIX

Conforme tabela acima, vemos que quem só teve a cota, usufruiu dos rendimentos e não reinvestiu comparado com o IFIX, o teria que ganhar 185,73% para empatar. Já contra o valor de mercado mais os rendimentos reinvestidos, temos 136,27% de diferença no delta percentual. Entretanto, quando comparamos o valor de mercado mais os rendimentos reinvestidos a diferença para igualar ao resultado do IFIX seria de 20,93%, a perda é de -17,31%.

Assim, quando comparamos a cota 100 do fundo, vemos que a cota se desvalorizou 40,36%, agora quando olhamos a cota mais rendimentos, houve uma valorização de 40,91%, em pouco mais de 7 anos, pode parecer pouco, pois o benchmark dos Fundos Imobiliários é de 10,6% a.a.[3], quem investiria em renda variável para ganhar algo próximo de 41% em 7 anos (5,03%a.a.), metade do benchmark. Veja a diferença que os rendimentos trouxeram para a performance da cota.

Dessa forma, através desses números vemos a importância que os dividendos/rendimentos tem em um investimento e a necessidade de reaplicá-los. Hoje é fácil ver que XPCM11 foi uma escolha de investimento ruim, porém mesmo ruim, quem investiu os dividendos perde pouco comparado ao benchmark e principalmente para quem só ficou com a cota.

E sobre o futuro do fundo? Estão construindo um porto na cidade[4] e talvez isso melhore a perspectiva do fundo em buscar novo(s) inquilino(s). Também vale mencionar que em relatórios passados o fundo informou ter contratado empresas especializadas em consultoria imobiliária para atuar na captação de potenciais interessados no imóvel.

Caso XPCM11 e suas lições para os investidores

Por fim, vemos a importância da diversificação, é através da diversificação que eliminamos o risco não sistemático, ou seja, aquele diversificável. Assim, em fundos imobiliários, diversifique entre imóveis, diversifique entre inquilinos, diversifique entre setores, penso que com 5 setores e pelo menos 10 fundos você terá uma segurança maior para situações como essa. Está começando? Evite mono ativos e mono inquilinos, assim não terá surpresas desagradáveis como essa que XPCM11 proporcionou aos cotistas.

Referências

[1] Relatório Gerencial de Agosto de 2020, página 1.

[2] Relatório Gerencial de Agosto de 2020, página 2.

[3] http://www.b3.com.br/pt_br/market-data-e-indices/indices/indices-de-segmentos-e-setoriais/indice-fundos-de-investimentos-imobiliarios-ifix-estatisticas-historicas.htm

[4] https://www.odebateon.com.br/porto-de-macae-vai-gerar-7-mil-vagas-de-empregos-em-3-anos/

Felipe Sousa
Especialista em Investimentos pela Anbima
É formado em Direito, aprovado na OAB e pós graduado em direito público. Atua como colaborador no Boletim de Fundos de Investimentos Imobiliários do site Ticker11 e junto ao escritório de investimentos Öküs Capital – Safra Invest como especialista em FII’s.