Batalha de FIIs: XPLG11 x BTLG11 - TC

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Batalha de FIIs: XPLG11 x BTLG11

09/11/2021 às 11:28

Andreia S. Costa

Na batalha de FII’s de hoje vamos colocar dois fundos imobiliários de logística frente a frente – XPLG11 x BTLG11. Tem muito tempo que não publicamos uma batalha aqui não é mesmo? Por isso, resolvemos colocar dois gigantes no ringue hoje!

Já falamos que fundos de logística é o tema central desta nova disputa entre os melhores investimentos em fundos imobiliários. Desta vez, será entre XP LOG (XPLG11) vs BTG Pactual Logística FII (BTLG11).

Já tivemos grandes batalhas em nossa arena. Quem perdeu alguma disputa, poderá conferir as análises que fizemos do setor de fundos de fundos, setor de logística, setor de recebíveis, além de lajes corporativas.

Enfim, temos hoje dois fundos imobiliários, com seus respectivos portfólios devidamente diversificados, com relação a imóveis, inquilinos e geografia. Portanto, a partir de agora vejamos os destaques de cada fundo, pois ao final apenas um sairá vencedor!

  • Fundos imobiliários de logística – XPLG11 e BTLG11
  • Dados quantitativos
  • Dados qualitativos
  • Reflexão para o investidor de fundos imobiliários

Então, boa leitura!

XPLG11 x BTLG11 – Fundos imobiliários de logística

O segmento de fundos imobiliários de logística ganhou maior evidência ano passado, impulsionado principalmente pela demanda do comércio eletrônico frente à crise do COVID-19. Recomendamos a leitura do texto sobre fundos imobiliários de logística.

Ao longo da pandemia do coronavírus, o setor de e-commerce no Brasil teve recorde no primeiro semestre de 2021, chegando à marca de R$ 53,4 bilhões, com um crescimento de 31% em relação a 2020. Dado esse divulgado pela Ebit|Nielsen em parceria com o Bexs Banco.

Imediatamente, com o crescimento do setor de e-commerce, os galpões logísticos, especialmente os mais bem localizados, começaram a ser mais exigidos.

XPLG11 e BTLG11 – Dados quantitativos

Agora, como de costume, apresentaremos os dados quantitativos dos fundos XPLG11 e BTLG11. Vale ressaltar que estes são critérios comparativos quantitativos que não devem ser levados em consideração de maneira isolada. Devemos sempre pensa numa análise completa, ou seja, alinhar a análise quantitativa com a qualitativa.

TICKERXPLG11BTLG11
PreçoR$ 101,38R$ 106,89
Dividend yield 12 meses7,09%7,29%
P/VP0,931,06
Volume médio diárioR$ 5.662.470,52R$ 5.688.913,00
Caixa %6,74%19,56%
Patrimônio líquidoR$ 2.968.962.261R$ 1.531.331.447
Nº de cotistas               271.163136.295
Imóveis1516
ABL~ 934.277 m²~ 485.500 m²
TOTAL34

Fonte: Elaboração própria

XPLG11 vs. BTLG11

O vencedor dessa disputa, com pontos 4 pontos foi BTLG11 contra 3 pontos do XPLG11.  Por estes indicadores vemos uma vitória do fundo gerido pelo BTG Pactual.

Dessa forma, vamos além. A liquidez diária de ambos os fundos é de aproximadamente R$ 5 milhões, o patrimônio líquido (PL) de ambos é superior a um bilhão de reais, o que permite aos fundos uma diversificação em mais de 10 imóveis com melhores localizações e padrões construtivos.

Tanto o número de cotistas, quanto o preço são dados informativos, não sendo levado em conta neste comparativo. Já o P/VP é considerado, onde ambos negociados abaixo de 1,10, com um yield anual próximo de 7,15%.

XPLG11 e BTLG11 – Análise qualitativa

Em primeiro lugar, cabe destacar que não se pretende esgotar o tema, apenas apresentar alguns pontos que merecem atenção do investir, embora esta análise seja subjetiva. Logo, vamos aos fundos.

XPLG11

O XPLG11 teve início em junho de 2018, sendo gerido pela XP Vista Asset Management Ltda. e administrado pela Vórtx DTVM Ltda. A taxa de administração hoje é de 0,75% a.a., eis que o patrimônio líquido do fundo superou a marca de R$ 1 bilhão. Com relação a taxa de performance, ela é de 20% do que exceder o IPCA + 6,0% a.a.

A distribuição oscilou de R$ 0,58 a R$ 0,62 nos últimos 12 meses tendo sido constante em R$ 0,62 nos últimos 3 meses.

Em relação aos contratos 55% são típicos e 45% atípicos, e o maior percentual dos inquilinos é do ramo de comércio varejista, sendo o principal estado que abriga o maior percentual do ABL do fundo é São Paulo.

xplg11

Fonte: Relatório Gerencial de Setembro de 2021

fii xplg11

Fonte: Relatório Gerencial de Setembro de 2021

BTLG11

O BTLG11 teve início em agosto de 2010, sendo gerido pela BTG Pactual Gestora de Recursos enquanto o administrador é a BTLG Pactual Serviços Financeiros.

A taxa de administração é de 0,90% a.a. sobre o valor de mercado do fundo. O retorno total (rendimentos mais ganho de capital) do fundo é de aproximadamente 30,00% em 24 meses (dados subtraídos da Economatica), a distribuição oscilou de R$ 0,60 a R$ 0,72.

Agora, com relação aos contratos 51% típicos e 49% atípicos. O maior percentual dos inquilinos é do ramo de logística e a ABL (área bruta locável) do fundo está majoritariamente exposta ao estado de São Paulo.

btlg11

Fonte: Relatório Gerencial de Agosto de 2021

Fonte: Relatório Gerencial de Agosto de 2021

Olhe para as emissões, observe como foram alocados os recursos. Lembrando que todos os dados citados acima foram retirados dos respectivos relatórios gerenciais divulgados pelos fundos.

Reflexão para o investidor

Comparamos hoje dois grandes fundos imobiliários – XPLG11 e BTLG11, bons em termos quantitativos e qualitativos, e esperamos que vocês comecem a entender, quais os dados que nós costumeiramente comparamos entre os fundos.

Não tivemos aqui a intenção de esclarecer cada fundo em si, apenas apontar números e dados de interesse para o investidor e para onde ele deve olhar e analisar FIIs.

Desse modo, como elencamos acima, apesar de serem ativos do mesmo segmento, possuem características distintas. Cabe ao investidor identificar qual tem mais a ver com a sua estratégia, com o seu perfil e decidir qual faria sentido. Espero que este texto o tenha ajudado, e bons investimentos!

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Andreia S. Costa

Economista – Contadora – Advogada e especialista em Fundos Imobiliários.

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