Taxa Selic e financiamento habitacional: tire suas dúvidas!

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Taxa Selic e financiamento imobiliário: tire suas dúvidas!

29/03/2021 às 16:05

TC School

Para quem possui ou pensa em adquirir um financiamento habitacional, é importante estar atento aos juros da Taxa Selic. Por isso, no texto de hoje esclarecemos tudo o que você precisa saber sobre a relação entre a Selic e o financiamento de imóveis.

Vale lembrar que a alta de 0,75% na Taxa Selic na última reunião do Copom e a indicação de início de um ciclo de alta logo se refletiu em preocupação em relação aos financiamentos imobiliários. Um sentimento natural, inclusive.

Durante todo o ano passado, com as quedas e a manutenção da taxa no menor patamar da história, divulgou-se bastante que era o momento ideal para comprar um imóvel e que os financiamentos iriam se beneficiar da taxa naquele patamar.

Com a alta inicial agora em março e o início de um novo ciclo, é natural que a preocupação seja com o movimento inverso. Inclusive há quem acredite na Selic em 5,5% ao final deste ano. Agora, como isso poderia impactar nos financiamentos de imóveis, por exemplo?

Hoje vamos tentar esclarecer para você a relação entre a Taxa Selic e os financiamentos imobiliários, além de mostrar algumas das opções que surgiram no ano passado e quais os riscos e benefícios delas. Nesse texto você vai encontrar:

  • Taxa como referência
  • Menor patamar histórico
  • Taxa Selic os prazos de financiamento: curto x longo prazo
  • Novas opções para financiamentos habitacionais
  • Riscos específicos do financiamento de imóvel

Boa leitura!

Taxa como referência

A Taxa Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira. Ela é quem serve de balizadora para investimentos de renda fixa, como parâmetro para alguns investidores e, também, nas operações de crédito bancário.

Ressaltamos que isso não quer dizer que as operações serão feitas com o mesmo percentual da taxa básica de juros vigente, mas ela servirá como um guia no momento de traçar e pontuar as taxas que serão cobradas pelas instituições financeiras.

No caso do financiamento habitacional não seria diferente. Com a queda da taxa de juros nos últimos meses, houve também uma grande redução nos valores cobrados nos financiamentos em todas as instituições bancárias do Brasil.

A redução dos valores cobrados nos financiamentos de imóveis, por exemplo, fez com que o setor imobiliário acompanhasse a Taxa Selic na mínima história. Nos sistemas onde a variação tem o acompanhamento da Taxa Referencial, que hoje está zerada, os juros cobrados são de 6,25% ao ano.

Menor patamar visto no Brasil

Além da queda dos juros básicos (Taxa Selic), a condição também é propiciada por causa do momento morno do mercado imobiliário. Após uma estagnação de quase quatro anos, o cenário permitiu uma guinada no setor da construção civil.

Agora, com a mudança da política do Banco Central do Brasil (Bacen) na Taxa Selic, há uma expectativa de como será o comportamento do mercado em relação aos imóveis. Nesse ponto, existe uma observação importante que pode facilitar a manutenção das taxas dos financiamentos imobiliários em valores mais baixos por mais tempo.

O lucro dos bancos nesse modelo vem do spread, que é a diferença do quanto ele capta o dinheiro para o quanto ele cobra. A elevação da Selic diminui essa diferença, é verdade, mas ela não estava tão apertada assim. Os bancos não repassaram toda a queda da Selic, mantiveram uma folga considerável, o que pode levar a crer que a diminuição do spread tem margem para ser manobrada.

Isso porque a maior parte do valor utilizado para o financiamento imobiliário vem da poupança. E a caderneta de poupança, enquanto a Selic estiver abaixo de 8,5% ao ano, rende 70% da Selic. Ou seja, com a Selic a 2,75%, o rendimento da poupança será de cerca de 1,93% ao ano. Esse será o custo para os bancos, que empresta cobrando em torno de 7% ao ano.

Taxa Selic os prazos de financiamento

Curto x longo prazo

Ao ver essa margem que os bancos têm, é natural também cair em um erro comum, que é pensar todo o financiamento pela Selic atual. Temos o viés de acreditar que a situação vivida no momento será perpetuada, sem a possibilidade de mudança no cenário. Mas é mais do que sabido que não é bem assim, ainda mais no Brasil.

Dessa forma, não caia na besteira de pensar na taxa do financiamento somente pelos juros básicos da Taxa Selic que você vê no presente. Lembre-se que financiamento imobiliários são contratos de longuíssimo prazo.

O financiamento da casa própria no Brasil tem a duração média de 30 a 35 anos. Então, a taxa de juros nos contratos pré-definidos precisa abranger as possíveis variações nesse período. E, para se proteger, os bancos sempre jogam uma margem acima.

O monitoramento dessas taxas mais longas pode ser feito através dos títulos DI negociados na Bolsa de Valores. Através deles é possível saber se o mercado está precificando altas ou quedas nos juros futuros. E é esse movimento que será incorporado nos financiamentos de longo prazo.

E aí pode surgir uma dúvida de como se comportar caso uma previsão tenha se mostrado errada e o financiamento do imóvel tenha uma taxa de juros muito maior do que a praticada passados 10 ou 15 anos, por exemplo.

Caso esse cenário se realize, como foi nos últimos anos, o consumidor tem a possibilidade de tentar renegociar o financiamento com a própria instituição ou buscar a portabilidade para outro banco ou financeira. Sendo que a portabilidade só poderá ser efetivada se for favorável ao cliente.

Novas opções para financiamentos imobiliários

Mas hoje não é possível financiar o imóvel somente com taxas pré-definidas. Desde o ano passado, os bancos criaram e disponibilizaram alternativas para tentar aquecer o mercado imobiliário e atrair novos compradores. Foram criadas opções de financiamento utilizando a inflação e a variação da poupança.

Em agosto de 2019, a CAIXA lançou a modalidade de ter o empréstimo com a correção pelo IPCA. Nesse modelo, o cliente paga uma taxa fixa mais a variação do IPCA durante o período. É, sem dúvida, uma grande opção para momentos em que a inflação estiver controlada em patamares baixos. A questão é o longo prazo e a falta de previsibilidade.

Além da possibilidade de utilizar o IPCA como fator de correção, bancos como Itaú, Santander e a própria CAIXA também aderiram à possibilidade de ter o rendimento da poupança como fato de correção.

Lembrando que, enquanto a Taxa Selic estiver abaixo de 8,5% ao ano, a poupança renderá 70% disso. Com a Selic acima de 8,5% ao ano, o rendimento da caderneta de poupança será de 6,17% ao ano.

A questão é que o financiamento não será baseado somente na variação do rendimento da poupança. Desse modo, como no caso do IPCA, existirá uma taxa fixa e a parte variável. Supondo que a taxa fixa seja de 3%, caso o IPCA seja de 5% ou a poupança tenha um rendimento similar, a taxa de juros do financiamento será de 8,15%.

Riscos específicos do financiamento de imóvel

Como não há uma predefinição de toda a taxa, é importante que o consumidor fique atento ao contrato para saber se existe uma trava em determinado patamar. Os bancos geralmente colocam essa cláusula para evitar que a taxa de juros dispare absurdamente, mas é importante confirmar essa condição.

No caso do Itaú, por exemplo, que oferece a condição de financiar com a variação do rendimento da Selic, a taxa fixa é de 3,99% e a limitação da poupança é de 6,17%. Dessa forma, a taxa máxima de juros do financiamento será de 10,16% ao ano.

No final das contas, porém, não é nem saber quanto será o máximo a ser pago, até porque se esse pico for atingido depois de 20 anos, o saldo devedor terá reduzido bastante. O ponto principal aqui é a falta de previsibilidade do orçamento que o cliente pode ter.

Portanto, atenção com essa nova opção de financiamento imobiliário. Fosse o Brasil onde as taxas não variassem bastante, seria mais seguro aderir à modalidade. Porém, fica complicado fazer uma projeção de despesas de um ano sem saber quanto será a prestação do financiamento no curto prazo. Imagina no longo.

De qualquer forma, são opções que devem ser levadas em consideração na hora de entrar no financiamento da casa própria. As taxas em geral ficam mais baixas no curto prazo do que as taxas pré-fixadas. Dessa forma, se o financiamento for para um período curto, pode fazer mais sentido.

Raphael Carneiro
Raphael Carneiro
Jornalista
Planejador financeiro associado à Planejar

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